Vollgeschoss Definition, Dachgeschoss und Keller (BayBO)

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Ein Vollgeschoss entscheidet im Baurecht nicht nur über die zulässige Geschossfläche, sondern oft auch über die Geschossigkeit im Bebauungsplan. In Bayern ist die Definition in Art. 2 Abs. 5 BayBO geregelt. Sie unterscheidet zwischen Dachgeschoss und Keller/UG.

Die Einordnung ist wichtig, weil Vollgeschosse für die GFZ zählen und damit die Nutzflächen im Gebäude begrenzen können. Eine frühe Klärung verhindert Fehlannahmen bei Planung, Entwurf und Genehmigungsweg.

Was ist ein Vollgeschoss?

Ein Vollgeschoss ist ein Geschoss, das die Mindestanforderungen nach Art. 2 Abs. 5 BayBO erfüllt. Die Definition ist technisch und unterscheidet je nach Lage des Geschosses:

• Dachgeschoss: Es zählt als Vollgeschoss, wenn mindestens zwei Drittel der Grundfläche eine lichte Höhe von 2,30 m erreichen.
• Keller/UG: Es zählt als Vollgeschoss, wenn die Deckenunterkante im Mittel mindestens 1,20 m über dem Gelände liegt und die lichte Höhe mindestens 2,30 m beträgt.

Die Regeln gelten für Bayern. In anderen Bundesländern gibt es abweichende Definitionen.

Dachgeschoss: 2/3-Regel und 2,30 m

Beim Dachgeschoss ist nicht die Dachneigung entscheidend, sondern die tatsächliche Fläche mit ausreichender lichter Höhe. Ausschlaggebend ist, wie viel der Grundfläche die 2,30 m erreicht.

Typische Praxisfälle:

• Hoher Kniestock kann dazu führen, dass ein Dachgeschoss als Vollgeschoss zählt.
• Flachere Dachneigungen senken die Fläche über 2,30 m.
• Steile Dächer mit geringer Grundfläche können trotzdem unter der 2/3‑Grenze bleiben.

Wenn Sie die Werte grob einschätzen möchten, hilft der Vollgeschoss-Check (Bayern). Er prüft die 2/3‑Regel aus Breite, Dachneigung und Kniestock.

Keller/UG: Herausstehen und lichte Höhe

Ein Keller- oder Untergeschoss (in der Praxis oft Souterrain genannt) wird als Vollgeschoss gezählt, wenn beide Bedingungen erfüllt sind:

1. Die Deckenunterkante (Oberkante der Kellerdecke) liegt im Mittel mindestens 1,20 m über dem Gelände.
2. Die lichte Höhe beträgt mindestens 2,30 m.

Entscheidend ist der Mittelwert entlang der Außenwände. Das ist besonders bei Hanglagen relevant: Dort kann ein UG zur Straße hin deutlich herausragen, während es talseitig nahezu ebenerdig bleibt.

Abgrabungen und mittlere Geländehöhe

Abgrabungen können die Einordnung beeinflussen, weil sie die mittlere Geländehöhe verändern können. Für die Beurteilung wird nicht ein einzelner Punkt, sondern die mittlere Geländeoberfläche entlang der Außenwände betrachtet. Eine künstliche Absenkung des Geländes führt daher nicht automatisch dazu, dass ein Keller/UG aus der Vollgeschoss‑Bewertung herausfällt.

Wenn Abgrabungen geplant sind oder die Geländehöhen uneindeutig sind, sollte die Berechnung der mittleren Geländehöhe früh mit Planer oder Behörde abgestimmt werden.

Warum ist die Vollgeschoss-Einstufung wichtig?

Vollgeschosse wirken auf mehrere Punkte:

• GFZ (Geschossflächenzahl): Die GFZ begrenzt die Summe der Grundflächen aller Vollgeschosse. Ein zusätzliches Vollgeschoss kann die zulässige Geschossfläche ausschöpfen oder überschreiten.
• Geschossigkeit im B-Plan: Bebauungspläne begrenzen oft die Zahl der Vollgeschosse (z. B. „II“). Ein Dachgeschoss, das als Vollgeschoss zählt, kann diese Vorgabe überschreiten.
• Gebäudehöhe: Die Gebäudehöhe für Gebäudeklassen knüpft an das oberste Aufenthaltsgeschoss an, nicht zwingend an ein Vollgeschoss. Das muss sauber getrennt werden.

Typische Missverständnisse

• „Dachgeschoss = kein Vollgeschoss.“
  Falsch. Ob es ein Vollgeschoss ist, hängt von der 2/3‑Fläche mit 2,30 m ab.

• „Keller ist nie Vollgeschoss.“
  Falsch. Ein Keller/UG (oft Souterrain) kann Vollgeschoss sein, wenn Deckenunterkante und lichte Höhe die Anforderungen erfüllen.

• „Vollgeschoss entscheidet die Gebäudeklasse.“
  Falsch. Für die Gebäudeklasse ist die Fußbodenoberkante des höchsten Aufenthaltsgeschosses entscheidend, nicht die Vollgeschossdefinition.

Mini-Check für Bauherren

1. Dachgeschoss: Fläche mit 2,30 m Höhe überschlagen (2/3‑Regel).
2. Keller/UG (ggf. Souterrain): Deckenunterkante ≥ 1,20 m und lichte Höhe ≥ 2,30 m prüfen.
3. GFZ aus dem Bebauungsplan ablesen.
4. Prüfen, ob ein zusätzliches Vollgeschoss die GFZ überschreitet.
5. Bei Unsicherheit eine fachliche Einordnung einholen.

Quellen und Rechtsgrundlagen

• Bayerische Bauordnung (BayBO), Art. 2 Abs. 5

• ↗ BayBO Art. 2 – Gesetze Bayern

Weiterführende Artikel

• GFZ – Geschossflächenzahl
• Bebauungsplan lesen
• Gebäudeklassen nach BayBO
• Flächenbegriffe im Baurecht
• Vollgeschoss-Check (Bayern)
• GRZ/GFZ-Rechner

Stand: 03.02.2026