Vollgeschoss Definition, Dachgeschoss und Keller/UG (Bayern)

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Ob Ihr Dachgeschoss oder Keller/UG in die GFZ und die Geschossigkeit im Bebauungsplan als Vollgeschoss einfällt, entscheidet oft direkt darüber, wie viel Sie bauen dürfen. In Bayern sind dafür zwei getrennte Prüfungen zu unterscheiden:

1. Kellergeschoss als Vollgeschoss (GFZ / BauNVO): Maßgeblich ist, ob die Unterkante der Kellerdecke im Mittel mindestens 1,20 m über der natürlichen oder festgelegten Geländeoberfläche liegt – Art. 83 BayBO i. V. m. Art. 2 Abs. 5 BayBO a. F. (Fortgeltung für § 20 Abs. 1 BauNVO). Weder die 1,40-m-Regel noch 2,30 m oder die 2/3-Regel des Dachgeschosses sind dafür die Vollgeschossdefinition des Kellers.
2. Oberirdisches Geschoss oder Kellergeschoss (Begriff in der BayBO): Hier ist maßgeblich, ob die Deckenoberkante im Mittel mehr als 1,40 m über dem Gelände liegt – Art. 2 Abs. 7 BayBO. Das ist eine andere Frage als die Vollgeschossdefinition unter (1); beide können in der Praxis anstehen, dürfen aber nicht vermischt werden.

Dachgeschoss und oberirdische Geschosse werden für die Vollgeschossfrage typischerweise nach der 2/3-Regel und mindestens 2,30 m beurteilt (§ 20 Abs. 1 BauNVO i. V. m. Art. 83 Abs. 6 BayBO – Fortgeltung). Maßgeblich ist, ob im Grundriss über mindestens zwei Drittel der Fläche eine Höhe von mindestens 2,30 m erreicht wird. Die konkrete Messweise kann in der Praxis variieren; maßgeblich ist die Beurteilung im Einzelfall durch die zuständige Genehmigungsbehörde (Orientierung u. a. ByAK Merkblatt Flächenberechnung). Grundfläche in Außenmaßen (Brutto).

Verbindlich sind im Einzelfall immer der Bebauungsplan und die Genehmigungsbehörde.

Eine frühe Klärung verhindert böse Überraschungen bei Planung und Genehmigung.

Was ist ein Vollgeschoss?

Im Bebauungsplan steht oft „II Vollgeschosse“ oder eine GFZ – beides hängt daran, welche Geschosse als Vollgeschosse zählen. In Bayern richtet sich die Zählung nach § 20 BauNVO i. V. m. Art. 83 Abs. 6 BayBO (Fortgeltung des früheren Art. 2 Abs. 5 BayBO a. F.).

Dachgeschoss und oberirdische Geschosse

Ein solches Geschoss ist in der Regel ein Vollgeschoss, wenn

1. es vollständig über der Geländeoberfläche liegt und
2. auf mindestens zwei Drittel seiner Grundfläche eine Höhe von mindestens 2,30 m erreicht wird.

Grundfläche: Der fortgeltende Art. 2 Abs. 5 BayBO a. F. spricht nur von „zwei Drittel ihrer Grundfläche” und legt nicht ausdrücklich fest, ob in Außen- oder lichten Maßen zu messen ist. In der Praxis wird mit Bruttomaßen gearbeitet (Außenmaße einschließlich Umfassungswände) – passend dazu, dass auch die 2,30 m ein Bruttomaß sind. Nicht zu verwechseln mit § 20 Abs. 3 BauNVO: Der regelt die Geschossfläche für die GFZ, nicht die Vollgeschossfrage. Höhe (2,30 m): Maßgeblich ist, ob im Grundriss über mindestens zwei Drittel der Fläche eine Höhe von mindestens 2,30 m erreicht wird. Der Gesetzestext spricht nur von „Höhe“; gemeint ist die Geschosshöhe – gemessen von Oberkante Fußboden bis Oberkante Fußboden des darüberliegenden Geschosses bzw. unter der Dachschräge bis zur äußeren Dachhaut – und ausdrücklich nicht die lichte Raumhöhe. Die 2,30 m sind damit ein Bruttomaß: Gemessen wird am Schnittpunkt mit der Außenhaut des Daches, nicht an der Unterkante der Dachkonstruktion. Die Schwelle wird dadurch früher erreicht als bei einer lichten Messung – ein Dachgeschoss kann also Vollgeschoss sein, obwohl die tatsächliche Raumhöhe unter 2,30 m liegt. So beschreibt es das Merkblatt zur Flächenberechnung der Bayerischen Architektenkammer: „Mit Höhe ist die von OK Fußboden bis zur OK Fußboden bzw. bis zur äußeren Dachhaut gemessene Höhe gemeint, nicht die lichte Raumhöhe.“ Maßgeblich bleibt die Beurteilung im Einzelfall durch die zuständige Genehmigungsbehörde.

Keller / Untergeschoss (Vollgeschoss für GFZ)

Ein Kellergeschoss zählt als Vollgeschoss, wenn die Unterkante der Kellerdecke im Mittel mindestens 1,20 m über der natürlichen oder festgelegten Geländeoberfläche liegt (Art. 83 BayBO i. V. m. Art. 2 Abs. 5 BayBO a. F.). Für diese Vollgeschossdefinition sind nicht maßgeblich: die 1,40-m-Deckenoberkante aus Art. 2 Abs. 7 BayBO (siehe unten), 2,30 m oder die 2/3-Regel des Dachgeschosses.

Wann zählt mein Dachgeschoss als Vollgeschoss?

Entscheidend ist die Fläche im Grundriss, auf der mindestens 2,30 m Höhe im Sinne der jeweiligen behördlichen Auslegung erreicht werden: Liegt sie bei mindestens zwei Drittel der Dachgeschoss-Grundfläche (Grundfläche und Höhe wie oben beschrieben), und liegt das Dachgeschoss vollständig über Gelände, gilt es nach dieser Regel als Vollgeschoss. Darunter → in der Regel kein Vollgeschoss. Verbindlich ist die Auslegung Ihrer Behörde und ggf. der Bebauungsplan.

Typische Praxisfälle:

• Hoher Kniestock kann dazu führen, dass ein Dachgeschoss als Vollgeschoss zählt.
• Flachere Dachneigungen senken die Fläche mit ausreichender Geschosshöhe (im vereinfachten Schnitt die Zone „ab 2,30 m“, gemessen bis zur äußeren Dachhaut).
• Steile Dächer mit geringer Grundfläche können trotzdem unter der 2/3‑Grenze bleiben.

Wenn Sie die Werte grob einschätzen möchten, hilft der Vollgeschoss-Check (Bayern): Dachgeschoss (vereinfachtes Schnittmodell) und Keller/UG (nur UK ≥ 1,20 m für die Vollgeschossdefinition).

Wann zählt Keller oder UG als Vollgeschoss (GFZ)?

Für die Geschossflächenzahl und typische Festsetzungen im Bebauungsplan ist die Vollgeschossdefinition Keller maßgeblich: Unterkante der Kellerdecke im Mittel mindestens 1,20 m über der natürlichen oder festgelegten Geländeoberfläche – Art. 83 BayBO i. V. m. Art. 2 Abs. 5 BayBO a. F. Maßstab ist die Außenhülle: Der Mittelwert wird entlang der Außenwände gebildet (nicht Innenmaße). Besonders bei Hanglagen kann der Mittelwert entscheidend sein.

Abgrabungen und mittlere Geländehöhe

Abgrabungen können die Einordnung beeinflussen, weil sie die mittlere Geländehöhe verändern können. Für die Beurteilung wird nicht ein einzelner Punkt, sondern die mittlere Geländeoberfläche entlang der Außenwände betrachtet. Eine künstliche Absenkung des Geländes führt daher nicht automatisch dazu, dass ein Keller/UG aus der UK-bezogenen Vollgeschossbewertung herausfällt.

Wenn Abgrabungen geplant sind oder die Geländehöhen uneindeutig sind, sollte die Berechnung der mittleren Geländehöhe früh mit Planer oder Genehmigungsbehörde abgestimmt werden.

Oberirdisches Geschoss oder Kellergeschoss (Art. 2 Abs. 7 BayBO)

Unabhängig von der Frage „Vollgeschoss für GFZ“ regelt Art. 2 Abs. 7 BayBO, wann ein Geschoss nicht als Kellergeschoss gilt: Liegt die Deckenoberkante (OK der Decke – Oberseite der Kellerdecke, nicht die Unterkante/UK) im Mittel mehr als 1,40 m über der Geländeoberfläche, gilt es als oberirdisches Geschoss (Begriff in der BayBO). Das ist eine eigene Prüfung und ersetzt nicht die Vollgeschossdefinition Keller mit UK ≥ 1,20 m; beide Kriterien können in einem Projekt relevant sein und sollten nicht vermischt werden.

Verbindlich im Einzelfall: Bebauungsplan und Genehmigungsbehörde.

Warum ist die Vollgeschoss-Einstufung wichtig?

Vollgeschosse wirken auf mehrere Punkte:

• GFZ (Geschossflächenzahl): Die GFZ begrenzt die Geschossfläche, die nach § 20 Abs. 3 BauNVO nach den Außenmaßen der Gebäude in allen Vollgeschossen ermittelt wird. („Grundfläche“ ist in § 19 BauNVO anders belegt – sie meint den überbauten Anteil des Grundstücks.) Ein zusätzliches Vollgeschoss kann die zulässige Geschossfläche ausschöpfen oder überschreiten.
• Geschossigkeit im B-Plan: Bebauungspläne begrenzen oft die Zahl der Vollgeschosse (z. B. „II“). Ein Dachgeschoss, das als Vollgeschoss zählt, kann diese Vorgabe überschreiten.
• Gebäudehöhe: Die Gebäudehöhe für Gebäudeklassen knüpft an das oberste Aufenthaltsgeschoss an, nicht zwingend an ein Vollgeschoss. Das muss sauber getrennt werden.

Typische Missverständnisse

• „Dachgeschoss = kein Vollgeschoss.“
  Falsch. Ob und wie ein Dachgeschoss als Vollgeschoss zählt, hängt am Bebauungsplan bzw. an der Auslegung der Behörde.

• „Keller ist nie Vollgeschoss.“
  Falsch. Ein Kellergeschoss kann für die GFZ als Vollgeschoss zählen, wenn die UK der Kellerdecke im Mittel ≥ 1,20 m über dem Gelände liegt (Art. 83 i. V. m. Art. 2 Abs. 5 a. F.). Zusätzlich kann die Frage oberirdisch vs. Kellergeschoss (OK Decke > 1,40 m, Art. 2 Abs. 7) eine andere Einordnung erfordern – ohne dass damit die UK-Regel ersetzt wird.

• „Vollgeschoss entscheidet die Gebäudeklasse.“
  Falsch. Für die Gebäudeklasse ist die Fußbodenoberkante des höchsten Aufenthaltsgeschosses entscheidend, nicht die Vollgeschossdefinition.

Mini-Check für Bauherren

1. Dachgeschoss: Im Bebauungsplan nachsehen, wie Dachgeschosse bewertet werden (ggf. überschlägig mit dem Vollgeschoss-Check (Bayern) prüfen).
2. Keller/UG als Vollgeschoss (GFZ): Liegt die Unterkante der Kellerdecke im Mittel ≥ 1,20 m über dem Gelände? (Vollgeschoss-Check, Tab Keller/UG – nur diese Regel.)
3. Falls die Einordnung oberirdisches Geschoss / Kellergeschoss (Art. 2 Abs. 7) relevant ist: OK Decke im Mittel > 1,40 m über Gelände? – gesondert prüfen, nicht mit der UK-Vollgeschossregel verwechseln.
4. GFZ aus dem Bebauungsplan ablesen.
5. Prüfen, ob ein zusätzliches Vollgeschoss die GFZ überschreitet.
6. Bei Unsicherheit eine fachliche Einordnung einholen.

Quellen und Rechtsgrundlagen

• Bayerische Bauordnung (BayBO), Art. 2 Abs. 7 (oberirdisches Geschoss / Kellergeschoss: OK Decke im Mittel > 1,40 m), Art. 83 Abs. 6 (Vollgeschoss für BauNVO: Fortgeltung Art. 2 Abs. 5 a. F.; Keller-Vollgeschoss: UK ≥ 1,20 m)

• ↗ BayBO Art. 2 – Gesetze Bayern

• ↗ BayBO Art. 83 – Gesetze Bayern
• Baunutzungsverordnung (BauNVO), § 20 (Geschossfläche, GFZ; Vollgeschoss verweist auf Landesrecht)

• ↗ BauNVO § 20 – Gesetze im Internet
• Bayerische Architektenkammer: Merkblatt Flächenberechnung (Einordnung Vollgeschoss-Höhe)

• ↗ ByAK Merkblatt Flächenberechnung (PDF)

Weiterführende Artikel

• GFZ – Geschossflächenzahl
• Bebauungsplan lesen
• Gebäudeklassen nach BayBO
• Flächenbegriffe im Baurecht
• Vollgeschoss-Check (Bayern)
• GRZ/GFZ-Rechner

Stand: 17.07.2026