Gebäudeklasse-Check (Bayern)
Indikative Einstufung gemäß Art. 2 BayBO (Bayern)
Mehr: Gebäudeklassen, Baugenehmigung, Vollgeschoss-Check, Genehmigungs-Check Bayern.
Höhe nach BayBO Art. 2 Abs. 3 Satz 2 ist das Maß der Fußbodenoberkante des höchstgelegenen Geschosses, in dem ein Aufenthaltsraum möglich ist, über der Geländeoberfläche im Mittel. Maßgeblich ist die Möglichkeit – ein noch nicht ausgebautes Dachgeschoss kann die Höhe bestimmen. Ausführlich: FAQ „Wo messe ich die Höhe?“ unten.
Die Schwellen sind 7 m (GK 1–3), 13 m (GK 4) und über 13 m (GK 5). Ab einer OKF über 22 m liegt typischerweise ein Hochhaus als Sonderbau vor (Art. 2 Abs. 4 BayBO) – GK 5 ist nicht automatisch Hochhaus. Für die Zählung der Vollgeschosse (andere Rechtsfrage) nutzen Sie den Vollgeschoss-Check Bayern.
Eine Wohnung mit eigenem Zugang zählt als 1 Einheit. Für Gebäudeklasse 1 und 2 sind höchstens 2 Einheiten vorgesehen – z. B. Einfamilienhaus oder Doppelhaus.
Einliegerwohnungen zählen als eigene Einheit, wenn sie getrennt zugänglich sind.
Für GK 1 und GK 2 (bis 7 m) gilt nach BayBO Art. 2 Abs. 3: nicht mehr als zwei Nutzungseinheiten mit insgesamt nicht mehr als 400 m².
Hier geben Sie daher die Summe der Flächen aller Nutzungseinheiten an. Maßgeblich ist nach Art. 2 Abs. 6 BayBO die Brutto-Grundfläche („Flächen von Gebäuden, Geschossen, Nutzungseinheiten und Räumen sind als Brutto-Grundfläche zu ermitteln, soweit nichts anderes geregelt ist“) – nicht die Wohnfläche nach WoFlV. Die Wohnfläche fällt kleiner aus; wer sie ansetzt, unterschätzt die Fläche und landet zu niedrig.
Wichtig: Nach Art. 2 Abs. 3 Satz 3 BayBO bleiben Flächen im Kellergeschoss außer Betracht. Wer die Kellerfläche mitrechnet, landet fälschlich über 400 m².
Für GK 4 (7–13 m) spielt eine Grenze von 400 m² je Nutzungseinheit (bzw. Teil einer Nutzungseinheit) eine Rolle (BayBO Art. 2 Abs. 3). Hier geben Sie die größte Nutzungseinheit an.
Nach Art. 2 Abs. 3 Satz 3 BayBO bleiben dabei Flächen im Kellergeschoss außer Betracht.
Liegt die größte NE über 400 m², ist GK 4 nicht automatisch ausgeschlossen: Nach Art. 2 Abs. 3 Satz 1 Nr. 4 Buchst. b BayBO genügen auch Teile von Nutzungseinheiten mit jeweils höchstens 400 m², wenn sie durch Außen- oder Trennwände nach Art. 27 Abs. 2 Nr. 1 begrenzt sind und über unabhängige Rettungswege nach Art. 31 Abs. 1 verfügen. Dort sind Trennwände und Rettungswege Tatbestandsmerkmal der Gebäudeklasse; nur in Buchst. a sind sie reine Rechtsfolge. Ergebnis bleibt eine Orientierung.
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Keine Rechtsberatung – Orientierung ohne Gewähr. Stand: BayBO Art. 2 (Bayern), jeweils aktuelle Fassung. Verbindlich: Behörde/Planung.
Weiterführende Artikel
- Gebäudeklassen – Einteilung nach BayBO
- Baugenehmigung
- Abstandsflächen (Art. 6 BayBO)
- Vollgeschoss-Check Bayern
- Genehmigungs-Check Bayern
- Abstandsflächen-Rechner
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Was ist die Gebäudeklasse?
Die Gebäudeklasse teilt Gebäude nach Höhe (OKF des höchstgelegenen Geschosses, in dem ein Aufenthaltsraum möglich ist, über der Geländeoberfläche im Mittel) und Nutzung in GK 1–5 ein. Vereinfacht: bis 7 m OKF GK 1–3, bis 13 m GK 4, über 13 m GK 5. Unabhängig davon gelten Hochhäuser (typischerweise OKF über 22 m) als Sonderbauten nach Art. 2 Abs. 4 BayBO – GK 5 ist also nicht automatisch Hochhaus. Die Einstufung beeinflusst Brandschutz, Rettungswege und Genehmigungsverfahren.
Wo messe ich die Höhe?
Nach BayBO Art. 2 Abs. 3 Satz 2 ist die Höhe „das Maß der Fußbodenoberkante des höchstgelegenen Geschosses, in dem ein Aufenthaltsraum möglich ist, über der Geländeoberfläche im Mittel“. Zwei Punkte werden häufig übersehen: Erstens kommt es nicht darauf an, ob ein Aufenthaltsraum bereits vorhanden ist – ein noch nicht ausgebautes Dachgeschoss kann die Höhe bestimmen, wenn dort ein Aufenthaltsraum möglich wäre. Zweitens wird nicht ab Oberkante Gelände an der tiefsten oder höchsten Stelle gemessen, sondern ab der mittleren Geländeoberfläche – bei Hanglagen ein spürbarer Unterschied.
Für die Flächen nach Art. 2 Abs. 3 Satz 1 gilt zusätzlich Satz 3: Flächen im Kellergeschoss bleiben außer Betracht.
Was bedeutet „freistehend“?
Das Haus steht mit Abstand zu Grundstücksgrenze und Nachbarhäusern – typisch z. B. ein Einfamilienhaus mit Garten rundherum. Bei Doppel- oder Reihenhaus ist es in der Regel nicht freistehend.
Gilt der Gebäudeklasse-Check nur in Bayern?
Ja. Das Tool basiert auf der Bayerischen Bauordnung (BayBO). In anderen Bundesländern gelten andere Regelungen.
Ist der Check verbindlich?
Nein. Das Tool gibt eine erste Orientierung. Verbindlich entscheiden Behörde und Ihr Planer.
Über den Autor
Benjamin Schels, Architekt M.A., ist Inhaber des Architekturbüro Schels in Wolnzach (Landkreis Pfaffenhofen a. d. Ilm).
Die Inhalte dienen der allgemeinen Orientierung und ersetzen keine individuelle Prüfung. Für Vollständigkeit, Aktualität und Richtigkeit wird keine Gewähr übernommen. Maßgeblich sind die jeweils geltenden gesetzlichen und örtlichen Regelungen sowie die zuständigen Behörden.
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