Stellplatzverordnung Anforderungen, Nachweis und Ablöse in Bayern

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Rechtslage zum 01.10.2025 grundlegend geändert

Mit dem Ersten Modernisierungsgesetz wurde das bayerische Stellplatzrecht umgestellt. Die gesetzliche Stellplatzpflicht ist entfallen: Notwendige Stellplätze sind nur noch herzustellen, wenn die Gemeinde dies durch Satzung anordnet. Zugleich enthält die Anlage zur GaStellV nun Höchstzahlen, die Satzungen nicht überschreiten dürfen. Alt-Satzungen, die diese Höchstzahlen überschreiten, sind vollständig außer Kraft getreten. Ältere Darstellungen, Merkblätter und Satzungstexte bilden diesen Systemwechsel oft noch nicht ab.

Ob überhaupt Stellplätze nachzuweisen sind, entscheidet seit dem 01.10.2025 das kommunale Satzungsrecht. Merksatz: keine Satzung, keine notwendigen Stellplätze – wobei „Satzung“ auch Festsetzungen in einem Bebauungsplan meint (Art. 81 Abs. 2 BayBO). Die Prüfung darf deshalb nie beim Ortsrecht stehenbleiben.

Wo eine Satzung besteht, ordnet sie die Pflicht an. Die Zahl ergibt sich dann aus der Anlage zur Bayerischen Garagen- und Stellplatzverordnung (GaStellV) – es sei denn, die Satzung legt eine geringere Zahl fest.

Die Stellplatzfrage betrifft damit vor allem Anzahl, Nachweisform und Ablöse. Größe, Beschaffenheit, Ausstattung und Zuwegung darf eine neue Satzung nicht mehr regeln; fortgeltende Alt-Satzungen können solche Regelungen dagegen weiterhin enthalten.

In Bayern gelten Art. 47 und Art. 81 BayBO sowie die GaStellV. In anderen Bundesländern können die Regelungen abweichen.

Einordnung & Kontext

Stellplätze sind ein verbindlicher Teil der Genehmigungsplanung.

Sie beeinflussen Grundstücksorganisation, Freiflächen, Zufahrten und Kosten.

Besonders bei kleinen Grundstücken entscheidet der Stellplatznachweis über die Machbarkeit des Entwurfs – sofern die Gemeinde überhaupt eine Stellplatzpflicht angeordnet hat.

Die Flächenwirkung wird unterschätzt, weil Zufahrten und Rangierbereiche zusätzliche Fläche benötigen.

Wichtig: Stellplatz ≠ Garagenstellplatz ≠ Parkplatz

Diese Begriffe werden verwechselt, haben aber unterschiedliche Funktionen:

  • Stellplatz – nachzuweisende Fläche für Kraftfahrzeuge, offen oder überdacht
  • Garagenstellplatz – Stellplatz in geschlossener Garage
  • Parkplatz – öffentliche oder private Fläche zum Abstellen von Fahrzeugen, nicht zwingend nachzuweisender Stellplatz

Die Satzung regelt die nachzuweisenden Stellplätze, nicht die Art der Herstellung (offen, überdacht, Garage).

In Kürze

Rechtliche Grundlage

Eine gesetzliche Stellplatzpflicht besteht nicht mehr. Art. 47 Abs. 1 Satz 1 BayBO lautet seit 01.10.2025: „Wenn die Gemeinde dies durch Satzung nach Art. 81 Abs. 1 Nr. 4 angeordnet hat, sind Stellplätze auf dem Baugrundstück oder auf einem geeigneten Grundstück in der Nähe des Baugrundstücks herzustellen.“ Ohne solche Anordnung gibt es keine notwendigen Stellplätze – auch nicht „ersatzweise“ nach der GaStellV.

Die Zahl regelt dagegen nicht die Satzung, sondern die Verordnung: Nach Art. 47 Abs. 2 Satz 1 BayBO legt das Staatsministerium sie „durch Rechtsverordnung fest“; § 20 Satz 1 GaStellV bestimmt, dass sie sich „nach der Anlage“ bemisst. Die Satzung kann nach Art. 47 Abs. 2 Satz 2 BayBO nur nach unten abweichen: „Wird eine geringere Zahl notwendiger Stellplätze durch Satzung nach Art. 81 Abs. 1 Nr. 4 festgelegt, ist diese Zahl maßgeblich.“ Eine Satzung, die lediglich die Pflicht anordnet, führt deshalb zu 2 Stellplätzen je Wohnung.

Rechtshierarchie:

Besteht eine wirksame Anordnung, richtet sich die Zahl nach der Anlage zur GaStellV bzw. nach der geringeren Zahl der Satzung. Besteht keine, entfällt der Stellplatznachweis.

Praxis-Hinweis

Erste Frage ist nicht „wie viele Stellplätze?“, sondern „gibt es überhaupt eine wirksame Anordnung?“. Dazu gehört der Blick in den Bebauungsplan – eine Stellplatzfestsetzung dort wirkt wie eine Satzung, auch wenn im Ortsrecht keine „Stellplatzsatzung“ auftaucht. Erst danach lohnt die Prüfung der Anzahl. Beides vor Entwurf und Kostenrahmen klären.

Anforderungen der Stellplatzsatzung

Ordnet eine Gemeinde die Stellplatzpflicht an, bewegt sie sich in einem engen Rahmen: Die Anlage zur GaStellV setzt die Zahl und wirkt zugleich als Höchstzahl, die Satzungen nur unterschreiten, nie überschreiten dürfen.

Zahlen für Wohnnutzung – die Anlage zur GaStellV lautet unter Nr. 1.1 („Gebäude mit Wohnungen“) wörtlich: „2 Stellplätze je Wohnung, bei Mietwohnungen, für die eine Bindung nach dem Bayerischen Wohnraumförderungsgesetz besteht, 0,5 Stellplätze“.

Was neue Satzungen regeln dürfen:

Was neue Satzungen nicht mehr regeln dürfen:

Für Gewerbe gilt dasselbe Prinzip: Schlüssel wie „1 Stellplatz je 40 m² Bürofläche“ greifen nur, soweit eine wirksame Satzung die Pflicht anordnet – die Zahl selbst steht dann in der Anlage zur GaStellV.

Bauordnungsrechtliche Anforderungen an Garagen (Maße, Lüftung, Brandschutz) ergeben sich weiterhin aus der GaStellV – nicht aus der Satzung.

Alt-Satzungen: Fortgeltung ist alles oder nichts

Art. 83 Abs. 5 Satz 2 BayBO n. F. lässt Alt-Satzungen (Stand bis 30.09.2025) nur in zwei Fällen fortgelten – sie „gelten fort, wenn sie die in der Anlage zur Garagen- und Stellplatzverordnung festgelegten Höchstzahlen nicht überschreiten oder durch Bebauungsplan oder eine andere Satzung nach den Vorschriften des Baugesetzbuchs nach Art. 81 Abs. 2 erlassen worden sind“. Satz 3 stellt klar: „Im Übrigen treten Satzungen … mit Ablauf des 30. September 2025 außer Kraft.“

Daraus folgt:

Keine Teilnichtigkeit – und das ist für Bauherren günstig

Überschreitet eine Alt-Satzung die Höchstzahlen auch nur teilweise, bleibt nicht etwa der „zulässige Rest“ stehen. Die Satzung tritt vollständig außer Kraft. Solange die Gemeinde keine neue Satzung erlässt, besteht dann gar keine Stellplatzpflicht – nicht etwa eine auf die Höchstzahlen reduzierte.

Ausnahme: Stellplatzfestsetzungen, die Bestandteil eines Bebauungsplans sind. Sie gelten unabhängig von den Höchstzahlen fort.

Die Fortgeltung nach Art. 83 Abs. 5 Satz 2 BayBO ist im Übrigen nicht befristet – das Gesetz sagt „gelten fort“, nicht „übergangsweise“. Eine solche Satzung bleibt, bis die Gemeinde sie aufhebt oder ändert.

Nachweisformen

Besteht eine Stellplatzpflicht, erfolgt der Nachweis in der Form, die die Satzung vorsieht – regelmäßig auf dem eigenen Grundstück. Die Stellplätze müssen zeichnerisch nachvollziehbar im Bauantrag dargestellt sein.

Nachweis auf eigenem Grundstück:

Alternative Nachweisformen (je nach Kommune):

Wichtig: Nachweis im Bauantrag

Fehlende oder unvollständige Stellplatznachweise führen zu Rückfragen der Baubehörde. Die Anforderungen sollten bereits in der Entwurfsphase geprüft werden, um Entwurfsänderungen im Genehmigungsverfahren zu vermeiden.

Ablöse

Eine Ablöse ist eine Zahlung an die Kommune, wenn Stellplätze nicht hergestellt werden können. Ob eine Ablöse akzeptiert wird, ist lokal geregelt und an Bedingungen geknüpft.

Rechtlich ist die Ablöse ein Vertrag mit der Gemeinde: Art. 81 Abs. 1 Nr. 4 Buchst. c BayBO n. F. spricht von „die Übernahme der Kosten für die Herstellung der Stellplätze durch den Bauherrn gegenüber der Gemeinde (Ablösevertrag)“. Ansprechpartner ist damit die Gemeinde, nicht die Bauaufsichtsbehörde.

Neu seit 01.10.2025: Die Ablösehöhe ist gedeckelt. Sie darf die tatsächlichen Herstellungskosten des Stellplatzes nicht übersteigen; der StMB-Fragenkatalog (Frage 4) formuliert: „Art. 81 Abs. 1 Nr. 4 c) BayBO zieht auch hier eine Obergrenze bei den tatsächlichen Kosten für die Herstellung des entsprechenden Stellplatzes.“ Ablösebeträge, die als Lenkungsinstrument deutlich darüber lagen, sind damit nicht mehr zulässig.

Bedingungen für Ablöse (je nach Kommune):

Wichtig: Eine Ablöse ersetzt nicht immer alle Nachweispflichten. Teilweise müssen weiterhin Stellplätze nachgewiesen werden, nur in reduzierter Anzahl.

Kritisch: Ablöse ist nicht selbstverständlich

Eine Ablöse muss beantragt werden und ist nicht automatisch möglich. Ohne rechtzeitige Klärung ist der Bauantrag gefährdet. Die Ablöse ist lokal unterschiedlich geregelt und an Bedingungen geknüpft.

Ausnahmen von der Stellplatzpflicht

Gesetzlich ausgenommen sind seit 01.10.2025 bestimmte Bestandsmaßnahmen. Art. 81 Abs. 1 Nr. 4 Buchst. b BayBO n. F. formuliert sie wörtlich so: „ausgenommen sind, wenn sie zu Wohnzwecken erfolgen, Nutzungsänderungen, der Ausbau von Dachgeschossen, der Einbau weiterer Wohnungen in bestehende Wohngebäude und die Aufstockung von Wohngebäuden“.

Für diese Maßnahmen darf eine Gemeinde keine Stellplatzpflicht anordnen:

Genau lesen: „Wohngebäude“, nicht „Gebäude“

Bei zwei der vier Fälle knüpft das Gesetz an ein bestehendes Wohngebäude an. Wird eine weitere Wohnung in ein Nicht-Wohngebäude eingebaut oder ein gemischt genutztes Gebäude aufgestockt, greift die Ausnahme insoweit nicht automatisch. Zudem müssen die Maßnahmen jeweils „zu Wohnzwecken“ erfolgen. Im Zweifel den konkreten Gebäudebestand prüfen.

Ergänzend gilt Art. 81 Abs. 5 BayBO: „Örtliche Bauvorschriften nach Abs. 1 Nr. 2 bis 6 stehen einem Bauvorhaben nach Art. 57 Abs. 1 Nr. 18 nicht entgegen.“ Erfasst sind also nicht alle örtlichen Bauvorschriften: Satzungen nach Art. 81 Abs. 1 Nr. 1 – Anforderungen an die äußere Gestaltung zur Erhaltung des Ortsbildes, also Gestaltungssatzungen – sind seit 01.01.2026 aus dieser Regelung ausgenommen und stehen solchen Vorhaben damit wieder entgegen. Stellplatzsatzungen (Nr. 4) bleiben erfasst. Für Vorhaben, die vor dem 01.01.2026 nach Art. 57 Abs. 7 BayBO angezeigt wurden, gilt nach Art. 83 Abs. 8a BayBO weiterhin die am 31.12.2025 geltende Fassung.

Lokal geregelt bleiben Reduktionen, die eine Satzung selbst vorsieht – etwa bei guter ÖPNV-Anbindung, besonderen Grundstücksverhältnissen oder Mobilitätskonzepten. Sie müssen in der Satzung festgelegt sein.

Barrierefreie Stellplätze

Den Anteil barrierefreier Stellplätze kann eine Stellplatzsatzung seit 01.10.2025 nicht mehr regeln (StMB-Fragenkatalog, Frage 5). Das Erfordernis entfällt damit aber nicht – es folgt aus anderer Quelle: Art. 48 Abs. 2 Satz 4 BayBO bestimmt für öffentlich zugängliche bauliche Anlagen, dass „Toilettenräume und Stellplätze für Besucher und Benutzer … in der erforderlichen Anzahl barrierefrei sein“ müssen. Konkretisiert wird das durch Anlage A 4.2/2 der Bayerischen Technischen Baubestimmungen (BayTB); bei Sonderbauten kann sich der Anteil zusätzlich aus Sonderbauverordnungen ergeben (z. B. VStättV, BayVkV).

Für das normale Wohnhaus ist das ohne Bedeutung – Art. 48 Abs. 2 BayBO betrifft öffentlich zugängliche Anlagen. Relevant wird es bei Verkaufsstätten, Praxen, Büro- und Versammlungsgebäuden.

Auswirkungen auf die Planung

Stellplätze beeinflussen:

Die Flächenwirkung wird unterschätzt, weil Zufahrten und Rangierbereiche zusätzliche Länge und Breite benötigen. Besonders bei kleinen Grundstücken entscheidet der Stellplatznachweis über die Machbarkeit des Entwurfs.

Typische Missverständnisse

Viele Planungsfehler entstehen aus falschen Annahmen. Die häufigsten Missverständnisse sind:

„Es gibt eine gesetzliche Stellplatzpflicht“ – Falsch (seit 01.10.2025): Ohne kommunale Anordnung sind keine notwendigen Stellplätze herzustellen.

„Ohne Satzung gilt eben die GaStellV direkt“ – Falsch: Die GaStellV begründet keine Pflicht. Sie setzt die Zahl erst, wenn eine Satzung die Pflicht angeordnet hat.

„Die Satzung legt die Zahl fest, die GaStellV begrenzt sie nur“ – Falsch herum: Die Satzung ordnet die Pflicht an, die Zahl kommt aus der Anlage zur GaStellV. Eine Satzung, die nur die Pflicht anordnet und schweigt, führt zu 2 Stellplätzen je Wohnung. Nur eine geringere Zahl in der Satzung geht vor (Art. 47 Abs. 2 Satz 2 BayBO).

„Eine zu strenge Alt-Satzung gilt eben gekappt auf die Höchstzahlen weiter“ – Falsch: Sie tritt vollständig außer Kraft. Dann besteht bis zu einer neuen Satzung gar keine Stellplatzpflicht (Art. 83 Abs. 5 Satz 3 BayBO).

„Im Ortsrecht steht keine Stellplatzsatzung, also bin ich frei“ – Vorsicht: Die Pflicht kann auch im Bebauungsplan festgesetzt sein. Solche Festsetzungen gelten sogar dann fort, wenn sie höhere Zahlen enthalten.

„Die Satzung kann Abmessungen und Zufahrten vorschreiben“ – Für neue Satzungen falsch: Größe, Beschaffenheit, Ausstattung und Zuwegung sind seit 01.10.2025 nicht mehr regelbar. Eine nach Art. 83 Abs. 5 Satz 2 BayBO fortgeltende Alt-Satzung darf solche Regelungen dagegen behalten.

„Der Dachausbau kostet mich einen Stellplatz“ – Regelmäßig falsch: Für Dachgeschossausbau, weitere Wohnungen in bestehenden Wohngebäuden, Nutzungsänderungen zu Wohnzwecken und die Aufstockung von Wohngebäuden darf keine Stellplatzpflicht angeordnet werden.

„Ablöse ist immer möglich“ – Falsch: Ablöse ist lokal geregelt und muss beantragt werden. Wo es sie gibt, ist die Höhe auf die tatsächlichen Herstellungskosten gedeckelt.

„Stellplatzpflicht = Garagenpflicht“ – Falsch: Stellplätze sind offen, überdacht oder in Garagen herstellbar. Die Satzung regelt die Anzahl, nicht die Art.

Mini-Check für Bauherren

  1. Zuerst klären: Gibt es überhaupt eine Anordnung? Dazu beides prüfen – Stellplatzsatzung im Ortsrecht und Stellplatzfestsetzungen im Bebauungsplan. Findet sich nichts, entfällt der Nachweis.
  2. Wenn ja: Ist es eine Alt-Satzung (in Kraft vor 01.10.2025)? Dann auf Höchstzahlenkonformität prüfen – überschreitet sie die Höchstzahlen auch nur teilweise, ist sie ganz außer Kraft und es besteht keine Pflicht. Ist sie Bestandteil eines Bebauungsplans, gilt sie dagegen fort, auch mit höheren Zahlen.
  3. Prüfen, ob das Vorhaben gesetzlich ausgenommen ist (Nutzungsänderung, Dachausbau, weitere Wohnung im bestehenden Wohngebäude, Aufstockung eines Wohngebäudes – jeweils zu Wohnzwecken).
  4. Nutzung bestimmen und Anzahl nach der Anlage zur GaStellV ermitteln – oder nach der geringeren Zahl, wenn die Satzung eine festlegt.
  5. Flächenbedarf prüfen (Stellplätze + Zufahrten + Rangierbereiche).
  6. Bei öffentlich zugänglichen Anlagen: barrierefreie Stellplätze nach Art. 48 Abs. 2 Satz 4 BayBO i. V. m. BayTB A 4.2/2 berücksichtigen.
  7. Ablöse prüfen (sieht die Satzung sie vor? Höhe – gedeckelt auf die tatsächlichen Herstellungskosten; Vertragspartner ist die Gemeinde).
  8. Nachweis im Bauantrag vorbereiten (zeichnerisch nachvollziehbar).

Damit sind Stellplatzpflicht, Nachweisformen und Ablöse fachlich sauber voneinander getrennt und prüfbar.

Quellen und Rechtsgrundlagen

Keine Rechtsberatung

Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und Orientierung für Bauherren. Er stellt keine Rechtsberatung im Sinne des Rechtsdienstleistungsgesetzes (RDG) dar und ersetzt keine Prüfung im Einzelfall. Das bayerische Stellplatzrecht wurde zum 1. Oktober 2025 grundlegend umgestellt; ob und in welchem Umfang eine Stellplatzpflicht besteht, hängt allein von der Satzung der jeweiligen Gemeinde und deren Wirksamkeit ab. Maßgeblich sind die geltende Satzung und die Auskunft der Kommune.

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Stand:

Über den Autor

Benjamin Schels, Architekt M.A., ist Inhaber des Architekturbüro Schels in Wolnzach (Landkreis Pfaffenhofen a. d. Ilm).

Die Inhalte dienen der allgemeinen Orientierung und ersetzen keine individuelle Prüfung. Für Vollständigkeit, Aktualität und Richtigkeit wird keine Gewähr übernommen. Maßgeblich sind die jeweils geltenden gesetzlichen und örtlichen Regelungen sowie die zuständigen Behörden.

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