Baugenehmigung wann sie nötig ist und wie das Verfahren läuft

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Die Baugenehmigung ist die behördliche Erlaubnis, ein Bauvorhaben umzusetzen. Sie bestätigt, dass das Vorhaben den baurechtlichen Vorgaben entspricht und beschreibt das Verfahren von der Einreichung bis zur Entscheidung.

Die folgenden Ausführungen beziehen sich auf Bayern (BayBO, Stand Juli 2026: Fassung gültig ab 1. Mai 2026). In anderen Bundesländern können die Regelungen abweichen.

Im Erstgespräch lässt sich das meist in 10 Minuten sauber einordnen. Für eine erste Einordnung eignet sich der Genehmigungs-Check (Bayern).

Zwei Fragen sind dabei sauber zu trennen: Wo ist das Vorhaben planungsrechtlich zulässig (§ 30, § 34, § 35 BauGB) – und in welchem Verfahren wird darüber entschieden (Art. 57 bis Art. 60 BayBO). Das folgende Prüfschema betrifft die erste Frage.

Was ist eine Baugenehmigung?

Die Baugenehmigung ist ein Verwaltungsakt der Baubehörde. Sie bestätigt, dass ein Vorhaben mit den geprüften Vorschriften vereinbar ist und gebaut werden darf.

Entscheidend ist das Wort „geprüft”: Eine Vollprüfung des gesamten Baurechts findet im Regelfall nicht statt. Außer bei Sonderbauten prüft die Bauaufsichtsbehörde nach Art. 59 Satz 1 BayBO nur:

• die planungsrechtliche Zulässigkeit nach §§ 29 bis 38 BauGB – also Vorgaben aus dem Bebauungsplan bzw. § 34/§ 35 BauGB
• Abstandsflächen nach Art. 6 BayBO
• örtliche Bauvorschriften im Sinn des Art. 81 Abs. 1 – darunter eine etwaige Stellplatzsatzung der Gemeinde
• beantragte Abweichungen, Ausnahmen und Befreiungen
• weitere öffentlich-rechtliche Anforderungen, soweit sie nicht in eigenen Verfahren geprüft werden – etwa Denkmalschutz

Welche Verfahren kennt die BayBO?

Nicht jedes Vorhaben führt zu einer Baugenehmigung. Die BayBO kennt vier Wege – wer sie verwechselt, plant am Verfahren vorbei:

• Verfahrensfrei (Art. 57) – kein Verfahren, kein Bauantrag, keine Baugenehmigung. Klar definierter Katalog; teilweise besteht eine Anzeigepflicht (Art. 57 Abs. 7).
• Genehmigungsfreistellung (Art. 58) – ebenfalls kein Genehmigungsverfahren und kein Bauantrag. Die Unterlagen gehen an die Gemeinde; nach einem Monat darf gebaut werden (Art. 58 Abs. 2 Satz 5). Eine Baugenehmigung ergeht nicht.
• Vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren (Art. 59) – mit Bauantrag und Baugenehmigung, aber eingeschränktem Prüfumfang. Regelverfahren für alle Nicht-Sonderbauten, also für das typische Wohnhaus.
• Vollverfahren (Art. 60) – für Sonderbauten (etwa Schulen, Versammlungsstätten, Hochhäuser), mit vollem Prüfumfang.

Genehmigungsfreistellung nach Art. 58 BayBO

Der Neubau eines Wohnhauses im Geltungsbereich eines qualifizierten oder vorhabenbezogenen Bebauungsplans ist der Regelfall der Genehmigungsfreistellung – dann ergeht überhaupt keine Baugenehmigung. Voraussetzung nach Art. 58 Abs. 1 ist im Kern:

• kein Sonderbau
• das Vorhaben liegt im Geltungsbereich eines qualifizierten oder vorhabenbezogenen B-Plans
• es widerspricht dessen Festsetzungen nicht
• die Erschließung ist gesichert
• die Gemeinde erklärt nicht, dass das Genehmigungsverfahren durchgeführt werden soll

Die Unterlagen werden bei der Gemeinde eingereicht; erklärt diese innerhalb eines Monats nichts Gegenteiliges, darf gebaut werden. Ein bauvorlageberechtigter Entwurfsverfasser ist erforderlich (Art. 61 Abs. 1). Wer hier auf eine Genehmigung wartet, wartet vergeblich – es kommt keine.

Wann ist eine Baugenehmigung erforderlich?

Ein Genehmigungsverfahren durchlaufen typischerweise:

• Neubauten – soweit nicht die Genehmigungsfreistellung nach Art. 58 greift
• Anbauten
• Aufstockungen
• Umnutzungen (etwa wenn sich die Nutzung oder Anforderungen an Gebäudeklassen ändern)

Es gibt auch verfahrensfreie Vorhaben nach Art. 57. Diese sind an Bedingungen geknüpft, etwa an Größen, Abstände oder örtliche Satzungen. Eine frühe Prüfung spart Fehlplanungen.

Welche Unterlagen und Nachweise werden benötigt?

Die Baugenehmigung basiert auf vollständigen Bauvorlagen. Welche Nachweise erforderlich sind, hängt von Vorhaben, Gebäudeklasse und Lage ab. Eine erste Einordnung der Gebäudeklasse bietet der Gebäudeklasse-Check (Bayern) – unverbindlich zur Orientierung.

Typische Unterlagen:

• Lageplan
• Grundrisse, Ansichten, Schnitte, Dachplan
• Baubeschreibung
• Nachweis der Abstandsflächen; ein Stellplatznachweis nur, soweit eine Gemeindesatzung die Pflicht anordnet
• Ergänzende Nachweise zu Statik, Brandschutz, Energieeffizienz – je nach Gebäudeklasse bescheinigt, geprüft oder nur zu den Akten (Art. 62b)

Eine schnelle Vorprüfung der Abstandsflächen (Bayern) bietet der Abstandsflächen-Rechner (Bayern) – unverbindlich zur Orientierung; maßgeblich sind B-Plan und Bauamt.

Die Genehmigungsplanung stellt sicher, dass die Unterlagen vollständig und schlüssig sind.

Wie läuft das Genehmigungsverfahren ab?

Das Verfahren startet mit der Einreichung des Bauantrags. Danach prüft die Baubehörde die Unterlagen, beteiligt gegebenenfalls Fachstellen und erteilt den Bescheid.

Ablauf in Kurzform:

1. Bauantrag vorbereiten und einreichen
2. Formelle Prüfung der Unterlagen
3. Fachliche Prüfung der Vorgaben
4. Beteiligung von Fachstellen oder Nachbarn
5. Bescheid erteilen oder Nachforderungen stellen

Die Bearbeitungsdauer variiert je nach Komplexität und Auslastung. Einfache Vorhaben können in wenigen Wochen genehmigt werden, häufig dauert es mehrere Wochen bis Monate. Beim Wohnungsbau läuft die Behörde dabei aber gegen eine Frist – siehe die Genehmigungsfiktion.

Die Genehmigungsfiktion nach Art. 68 Abs. 2 BayBO

Die amtliche Überschrift des Art. 68 lautet inzwischen „Baugenehmigung, Genehmigungsfiktion und Baubeginn”. Der Grund: Beim Wohnungsbau kann eine Baugenehmigung auch durch Zeitablauf entstehen.

Nach Art. 68 Abs. 2 Satz 1 BayBO gilt Art. 42a BayVwVfG entsprechend, wenn

• der Bauantrag die Errichtung oder Änderung eines Gebäudes betrifft, das ausschließlich oder überwiegend dem Wohnen dient – oder eine Nutzungsänderung, durch die Wohnraum geschaffen werden soll, und
• über den Bauantrag im vereinfachten Verfahren nach Art. 59 zu entscheiden ist.

Damit ist genau der Normalfall dieses Artikels – das Wohnhaus im vereinfachten Verfahren – der Fiktionsfall.

• Fristbeginn: drei Wochen nach Zugang des Bauantrags (Art. 68 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 Buchst. a). Nur wenn die Bauaufsichtsbehörde vor Fristbeginn – also innerhalb dieser ersten drei Wochen – eine Aufforderung nach Art. 65 Abs. 1 Satz 2 versandt hat, beginnt die Frist stattdessen drei Wochen nach Zugang der verlangten Unterlagen (Buchst. b).
• Frist: die Regelfrist des Art. 42a Abs. 2 BayVwVfG, also drei Monate. Sie kann einmal angemessen verlängert werden, wenn die Schwierigkeit der Angelegenheit das rechtfertigt (Art. 42a Abs. 2 Satz 3); die Verlängerung ist zu begründen und rechtzeitig mitzuteilen.
• Folge: Nach Fristablauf gilt die Baugenehmigung als erteilt.
• Bescheinigung: Sie ist unverlangt und unverzüglich auszustellen (Art. 68 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2) – man muss sie nicht beantragen.

Praktisch heißt das: Die Frage „wie lange dauert das?” hat beim Wohnungsbau einen rechtlichen Rahmen – wenn auch keine starre Obergrenze, denn die Frist kann einmal angemessen verlängert werden. Entscheidend ist der Fristbeginn: Er hängt am Zugang des Bauantrags, nicht an der Vollständigkeit der Unterlagen. Nur eine Aufforderung, die die Behörde innerhalb der ersten drei Wochen versendet, verschiebt den Start nach hinten. Eine spätere Nachforderung setzt den Fristbeginn nicht neu – sie hält die laufende Frist auch nicht an. Vollständige Unterlagen bleiben trotzdem der Hebel, weil sie Rückfragen und damit Bearbeitungszeit vermeiden.

Was passiert ohne Baugenehmigung?

Wer genehmigungspflichtig baut, benötigt eine Baugenehmigung. Ohne Genehmigung drohen Baustopp, Rückbau oder Bußgelder. Auch Nachbarn können rechtlich vorgehen, siehe Nachbarschaftsrecht beim Bauen.

Diese Risiken sind vermeidbar, wenn das Verfahren sauber vorbereitet wird. Die Genehmigung schafft rechtliche und organisatorische Planungssicherheit.

Typische Fragen von Bauherren

Wie lange dauert eine Baugenehmigung?

Die Dauer variiert je nach Komplexität des Vorhabens. Einfache Vorhaben können bei optimalen Bedingungen in wenigen Wochen genehmigt werden, häufig dauert das Genehmigungsverfahren jedoch mehrere Wochen bis Monate. Komplexere Vorhaben benötigen deutlich mehr Zeit.

Beim Wohnungsbau im vereinfachten Verfahren ist die Dauer allerdings rechtlich begrenzt: Hier greift die Genehmigungsfiktion nach Art. 68 Abs. 2 BayBO in Verbindung mit Art. 42a BayVwVfG. Die Frist beginnt drei Wochen nach Zugang des Bauantrags – nur wenn die Behörde vor Fristbeginn Unterlagen nachfordert, erst drei Wochen nach deren Zugang – und beträgt im Regelfall drei Monate. Sie kann einmal angemessen verlängert werden, wenn die Schwierigkeit der Angelegenheit das rechtfertigt; eine absolute Obergrenze ist sie deshalb nicht. Läuft sie ab, gilt die Baugenehmigung als erteilt; die Bescheinigung ist unverlangt und unverzüglich auszustellen.

Eine sorgfältige und vollständige Einreichung des Bauantrags lohnt sich damit doppelt: Sie verkürzt die Bearbeitung – und sie nimmt der Behörde den Anlass, noch in den ersten drei Wochen nachzufordern und so den Fristbeginn nach hinten zu schieben.

Welche Unterlagen brauche ich?

Grundsätzlich benötigt werden:

• Grundstücksunterlagen: Grundbuchauszug, Lageplan
• Entwurfsplanung: Grundrisse, Ansichten, Schnitte, Dachplan
• Baubeschreibung: Beschreibung des Vorhabens
• Nachweise: Je nach Vorhaben weitere Nachweise zu Statik, Brandschutz oder Energieeffizienz

Die Vorbereitung des Bauantrags stellt sicher, dass alle notwendigen Unterlagen vorhanden sind.

Ist ein Umbau genehmigungspflichtig?

Das hängt von der Art des Umbaus ab – und die verbreitete Faustregel „was tragend ist, ist genehmigungspflichtig” stimmt für Wohngebäude nicht.

Verfahrensfrei sind bei Wohngebäuden nach Art. 57 Abs. 1 Nr. 11 BayBO Änderungen nichttragender Bauteile (a), die Änderung tragender oder aussteifender Bauteile innerhalb von Wohngebäuden (b) sowie Fenster und Türen samt Öffnungen (c). Eine reine Grundrissänderung im Wohnhaus ist also auch dann verfahrensfrei, wenn tragende Wände geändert werden. Dasselbe gilt nach Art. 57 Abs. 1 Nr. 18 für den Dachgeschossausbau zu Wohnzwecken und – im Bereich des § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB – für den Einbau weiterer Wohnungen in bestehende Gebäude.

Genehmigungspflichtig bleiben dagegen Maßnahmen, die über den Bestand hinausgehen: Anbau, Aufstockung, Umnutzung – also alles, was Kubatur oder Nutzung ändert.

Verfahrensfrei heißt nicht anforderungsfrei: Standsicherheit, Brandschutz und Abstandsflächen gelten unverändert, sie werden nur nicht behördlich geprüft. Bei tragenden Eingriffen gehört ein Tragwerksplaner an den Tisch. Im Zweifel sollte die Baubehörde gefragt werden.

Zusammenfassung

Die Baugenehmigung ist die behördliche Erlaubnis zum Bauen und schafft Rechtssicherheit. Für genehmigungspflichtige Maßnahmen ist sie zwingend erforderlich – die erste Frage lautet aber, ob überhaupt ein Genehmigungsverfahren läuft: Verfahrensfrei (Art. 57), Freistellung (Art. 58), vereinfachtes Verfahren (Art. 59) und Vollverfahren (Art. 60) führen zu sehr unterschiedlichen Wegen.

Im Regelfall – Wohngebäude, kein Sonderbau – prüft die Behörde nach Art. 59 nur Planungsrecht, Abstandsflächen, örtliche Bauvorschriften und beantragte Abweichungen. Brandschutz und Statik gehören nicht dazu; die Verantwortung liegt bei Entwurfsverfasser und Bauherr. Eine Genehmigung bestätigt also weniger, als viele annehmen.

Eine sorgfältige Genehmigungsplanung verhindert Verzögerungen und Nachforderungen – und beim Wohnungsbau hält sie die Frist der Genehmigungsfiktion (Art. 68 Abs. 2 BayBO) in Gang. Wer Unterlagen früh klärt, reduziert Risiken in Kosten und Zeit.

Weiterführende Artikel

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• Bebauungsplan verstehen
• Genehmigungsfrei
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Stand: 17.07.2026