DIN 277 Flächen richtig benennen und rechnen

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DIN 277 ist eine deutsche Norm zur Berechnung von Grundflächen und Rauminhalten im Hochbau – hier einfach erklärt.

Sie wird in der Praxis häufig als Grundlage für Flächen und Kostenermittlung herangezogen.

Die Norm hilft dabei, Flächen richtig zu benennen und zu rechnen – mit klaren Definitionen und einheitlichen Regeln.

Flächen nach Norm einordnen zu können, ist wichtig für Kostenermittlung und Planung.

Sie definiert Flächenbegriffe wie Bruttogrundfläche (BGF) und Netto-Raumfläche (NRF, früher NGF).

Sie wird häufig als Grundlage für Kostenermittlung herangezogen.

Die HOAI verwendet anrechenbare Baukosten als Grundlage für Honorare, nicht direkt die BGF – die BGF kann jedoch bei der Kostenschätzung helfen, die wiederum Basis für die Honorarermittlung ist.

Der Unterschied zur WoFlV wird weiter unten erklärt.

Die Wohnflächenverordnung (WoFlV) ist dagegen eine Rechtsverordnung für die Berechnung der Wohnfläche in Miet- und Kaufverträgen.

Beide Normen verwenden unterschiedliche Berechnungsmethoden und haben unterschiedliche Anwendungsbereiche.

Was ist DIN 277?

DIN 277 (Grundflächen und Rauminhalte im Hochbau) ist eine deutsche Norm, die einheitliche Regeln für die Berechnung von Flächen und Rauminhalten im Bauwesen festlegt. Sie wird vom Deutschen Institut für Normung (DIN) herausgegeben und wird häufig als Grundlage für Planung und Kostenermittlung herangezogen.

DIN 277 definiert verschiedene Flächenkategorien, die nach ihrer Funktion unterschieden werden:

• BGF (Brutto-Grundfläche): Summe aller Grundflächen einschließlich Wände; BGF = NRF + KGF
• NRF (Netto-Raumfläche, früher NGF): BGF abzüglich der Konstruktions-Grundfläche
• KGF (Konstruktions-Grundfläche): Flächen der Wände und Stützen sowie von Installations- und Aufzugsschächten mit einem lichten Querschnitt bis 1,0 m²
• NUF (Nutzungsfläche, früher Nutzfläche): Flächen, die einer bestimmten Nutzung dienen
• VF (Verkehrsfläche): Flächen für Erschließung (Flure, Treppen, etc.)
• TF (Technikfläche, früher Funktionsfläche): Flächen für betriebstechnische Anlagen (Heizung, Lüftung, etc.)

Die wichtigsten Flächenbegriffe nach DIN 277

BGF – Brutto-Grundfläche

Die Brutto-Grundfläche (BGF) ist die Summe aller Grundflächen eines Gebäudes, gemessen an den äußeren Begrenzungen (Außenmaße, inkl. Umfassungswände).

Zur BGF zählen:

• Alle Geschosse vollständig
• Außenwände mit ihrer vollen Dicke
• Konstruktions-Grundfläche KGF (Wände, Stützen, etc.)
• Nutzungsflächen (NUF), Verkehrsflächen (VF) und Technikflächen (TF)

Die BGF wird häufig als Grundlage für die Kostenermittlung herangezogen. Viele Kostenfaktoren werden auf Basis der BGF berechnet. Details zur Berechnung und Abgrenzung bietet der Artikel BGF – Bruttogrundfläche.

NRF – Netto-Raumfläche

Die Netto-Raumfläche (NRF, früher NGF) ist die Brutto-Grundfläche abzüglich der Konstruktions-Grundfläche (KGF). Es gilt: BGF = NRF + KGF.

Die NRF umfasst ausschließlich nutzbare Flächen:

• Nutzungsfläche (NUF)
• Verkehrsfläche (VF)
• Technikfläche (TF)

Die NRF wird berechnet, indem von der BGF die Konstruktions-Grundfläche abgezogen wird (Außenwände, Innenwände, Stützen sowie Installations- und Aufzugsschächte mit einem lichten Querschnitt bis 1,0 m²). Details zur Berechnung und Anwendung bietet der Artikel NRF – Netto-Raumfläche.

Nutzungsfläche, Verkehrsfläche, Technikfläche

Die NRF wird nach DIN 277 in drei Kategorien unterteilt:

• Nutzungsfläche (NUF, früher Nutzfläche): Flächen, die einer bestimmten Nutzung dienen (z. B. Wohnräume, Büroräume, Lagerräume)
• Verkehrsfläche (VF): Flächen für Erschließung und Erreichen von Räumen (Flure, Treppen, Eingangsbereiche, Aufzüge)
• Technikfläche (TF, früher Funktionsfläche): Flächen für betriebstechnische Anlagen (Heizungsräume, Technikräume, Abstellräume für technische Anlagen)

Installations- und Aufzugsschächte ordnet die DIN 277

nach ihrem lichten Querschnitt zu: bis 1,0 m² gehören sie in jedem Geschoss, durch das sie führen, zur Konstruktions-Grundfläche (KGF); über 1,0 m² zählen sie zur Netto-Raumfläche – ein Installationsschacht dann regelmäßig als Technikfläche, ein Aufzugsschacht als Verkehrsfläche.

DIN 277 vs. WoFlV – der Unterschied

DIN 277 und WoFlV (Wohnflächenverordnung) sind zwei unterschiedliche Systeme zur Flächenberechnung mit unterschiedlichen Anwendungsbereichen:

Zweck und Anwendung

DIN 277 wird verwendet für:

• Kostenermittlung und Baukostenberechnung
• Honorarermittlung
• Statik und Tragwerksplanung
• Brandschutzplanung
• Allgemeine Planungszwecke

WoFlV wird verwendet für:

• Mietverträge
• Kaufverträge
• Immobilienbewertung
• Rechtliche Auseinandersetzungen über Wohnfläche

Berechnungsmethoden

DIN 277:

• Umfasst alle Gebäudeflächen (Nutzungsfläche, Verkehrsfläche, Technikfläche)
• Messung an den äußeren Begrenzungen (BGF) oder abzüglich der Konstruktions-Grundfläche (NRF)
• Technische, objektive Berechnung
• Raumhöhen spielen bei der Flächenermittlung keine Rolle

WoFlV:

• Nur bewohnbare Flächen
• Flure und Abstellräume innerhalb der Wohnung zählen voll (100 %); Abstellräume außerhalb der Wohnung zählen gar nicht (§ 2 Abs. 3 Nr. 1 Buchst. b WoFlV)
• Anteilige Berechnung von Räumen unter Dachschrägen (nach Raumhöhe)
• Anteilige Berechnung von Balkonen/Terrassen (25–50%)
• Keller zählen grundsätzlich nicht

Wann wird welche Norm verwendet?

Die Wahl der richtigen Norm hängt vom Zweck der Berechnung ab:

DIN 277 verwenden bei:

• Kostenermittlung und Baukostenberechnung
• Kostenschätzung und Baukostenberechnung
• Statik und Tragwerksplanung (durch Fachplaner)
• Brandschutzplanung
• Allgemeine Architekturplanung

WoFlV verwenden bei:

• Mietverträgen (die WoFlV ist der gängige Standard; zwingend ist sie nach § 1 WoFlV nur bei preisgebundenem Wohnraum, im frei finanzierten Mietverhältnis gilt sie nach der BGH-Rechtsprechung als regelmäßiger Auslegungsmaßstab)
• Kaufverträgen (Wohnfläche sollte nach WoFlV vereinbart werden)
• Immobilienbewertung
• Rechtlichen Auseinandersetzungen über Wohnfläche

Typische Fragen von Bauherren

Was ist der Unterschied zwischen BGF und NRF?

BGF (Brutto-Grundfläche) umfasst alle Grundflächen einschließlich Wände und Konstruktions-Grundfläche. NRF (Netto-Raumfläche, früher NGF) ist die BGF abzüglich der Konstruktions-Grundfläche und umfasst nur die tatsächlich nutzbaren Flächen (Nutzungsfläche, Verkehrsfläche, Technikfläche).

Ist die NRF dasselbe wie Wohnfläche?

Nein. Die NRF nach DIN 277 umfasst alle nutzbaren Flächen (Nutzungsfläche, Verkehrsfläche, Technikfläche). Die Wohnfläche nach WoFlV umfasst nur bewohnbare Flächen nach speziellen Regeln. Die NRF ist meist größer als die Wohnfläche.

Wann muss ich DIN 277 verwenden?

DIN 277 wird häufig als Grundlage für Kostenermittlung, Statik, Brandschutzplanung und allgemeine Planungszwecke herangezogen. Für Miet- und Kaufverträge wird dagegen die WoFlV verwendet.

Dachgeschoss: Wann ist es ein Aufenthaltsraum, wann zählt es zur Wohnfläche?

Eine häufige Verwirrung entsteht zwischen baurechtlichen Anforderungen (Aufenthaltsraum) und der Wohnflächenberechnung (WoFlV):

• Aufenthaltsraum (baurechtlich, Art. 45 BayBO): Allgemein mindestens 2,40 m lichte Raumhöhe; im Dachgeschoss 2,20 m über mindestens der Hälfte der Nutzfläche, Teile unter 1,50 m außer Betracht. Für Wohngebäude der GK 1 und 2 gilt die Höhenregelung nicht.
• Wohnfläche (WoFlV): ≥ 2 m = 100%, 1–2 m = 50%, < 1 m = 0%

Ein Dachgeschoss kann zur Wohnfläche zählen, ohne baurechtlich Aufenthaltsraum zu sein – und umgekehrt. Details finden sich im Artikel Wohnfläche berechnen.

Zusammenfassung

DIN 277 ist eine technische Norm für die Flächenberechnung im Bauwesen und definiert Flächenbegriffe wie BGF, NRF, Nutzungsfläche, Verkehrsfläche und Technikfläche. Sie wird häufig als Grundlage für Kostenermittlung und Planungszwecke herangezogen.

Die WoFlV ist eine Rechtsverordnung für die Berechnung der Wohnfläche in Miet- und Kaufverträgen. Beide Normen verwenden unterschiedliche Berechnungsmethoden und haben unterschiedliche Anwendungsbereiche. Für Bauherren ist es wichtig zu wissen, welche Norm für welchen Zweck verwendet wird.

Quellen und Rechtsgrundlagen

• DIN 277 (Grundflächen und Rauminhalte im Hochbau), Deutsches Institut für Normung (Beuth), jeweils gültige Fassung (aktuell DIN 277
  )
• Wohnflächenverordnung (WoFlV) – Berechnung der Wohnfläche in Miet- und Kaufverträgen

Weiterführende Artikel

• BGF berechnen
• Nettoraumfläche
• Flächen-Übersicht

Stand: 17.07.2026