GRZ/GFZ-Rechner
Zulässige Grund- und Geschossfläche berechnen
Zur Vertiefung: Flächen-Begriffe, Bebauungsplan, Vollgeschoss, Vollgeschoss-Check.
01 Grundstück & Bebauungsplan
02 Ihr Vorhaben
Für die GFZ-Hochrechnung ist dagegen nach § 20 Abs. 3 BauNVO nur die Fläche der Gebäude in den Vollgeschossen maßgeblich – Garagen, Stellplätze und Zufahrten gehören nicht hinein.
Der Rechner multipliziert die hier angesetzte Gebäude-Grundfläche mit der Zahl der Vollgeschosse und setzt damit gleich große Vollgeschossflächen voraus. Die tatsächliche Geschossfläche ist nach den Außenmaßen der Gebäude in allen Vollgeschossen zu ermitteln; § 20 Abs. 3 Satz 2 BauNVO kann im Bebauungsplan abweichend bestimmen, welche weiteren Geschossflächen anzurechnen oder nicht anzurechnen sind. Die GRZ-Prüfung ist separat mit den Anrechnungen nach § 19 Abs. 4 BauNVO zu kontrollieren.
Auswertung
Die Zusatzrechnung bleibt gesperrt, bis die anwendbare Fassung geprüft ist.
Keine Rechtsberatung – nur Orientierung ohne Gewähr. Maßgeblich: Bebauungsplan und behördliche Prüfung.
Beispiele
Rechenbeispiele mit frei gewählten Werten; daraus lassen sich keine typischen Festsetzungen eines Bebauungsplans ableiten.
- 600 m², GRZ 0,3, GFZ 0,6 → 180 m² rechnerische Grundfläche, 360 m² rechnerische Geschossfläche; zwei Vollgeschosse à 180 m² sind nur eine vereinfachte Gleichflächenannahme.
- 400 m², GRZ 0,4, GFZ 0,8 → 160 m² / 320 m².
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Häufige Fragen zum GRZ/GFZ-Rechner
Was ist die GRZ (Grundflächenzahl)?
Die Grundflächenzahl (GRZ) gibt an, welcher Anteil der Grundstücksfläche maximal überbaut werden darf. Sie steht im Bebauungsplan (z. B. 0,3 = 30 %). Zulässige Grundfläche = Grundstücksfläche × GRZ.
Was ist die GFZ (Geschossflächenzahl)?
Die Geschossflächenzahl (GFZ) begrenzt die Summe aller Vollgeschoss-Grundflächen. Sie steht im Bebauungsplan (z. B. 0,6 = 60 %). Zulässige Geschossfläche = Grundstücksfläche × GFZ.
Wo finde ich GRZ und GFZ?
GRZ und GFZ stehen im rechtskräftigen Bebauungsplan Ihrer Gemeinde, in der Regel in den Festsetzungen („GRZ: 0,3“, „GFZ: 0,6“). Auskunft gibt die zuständige Bauverwaltung oder das Bauamt.
Wie verlässlich ist dieser Rechner?
Die Berechnung folgt der üblichen Formel (Fläche × Faktor). Verbindlich sind Bebauungsplan und Behörde. Keine Rechtsberatung – Orientierung ohne Gewähr. Weitere rechtliche Hinweise finden Sie unten in der Autorenbox.
Gilt die GRZ auch für Garagen, Stellplätze und Nebenanlagen?
Nach § 19 Abs. 4 BauNVO werden Garagen und Stellplätze mit Zufahrten, Nebenanlagen im Sinn des § 14 sowie Unterbauungen grundsätzlich mitgerechnet. Die dortige Überschreitungsregel hängt aber von der auf den Bebauungsplan anwendbaren Fassung und möglichen abweichenden Festsetzungen ab. Deshalb wird die Zusatzrechnung erst freigeschaltet, wenn die Fassung ab 27.01.1990 bestätigt wurde. „GRZ II“ ist eine gebräuchliche Arbeitshilfe, aber kein Begriff des § 19.
Welche BauNVO-Fassung muss ich auswählen?
Prüfen Sie den Bebauungsplan einschließlich Textteil, Änderungen und Verfahrensvermerken. Die Zusatzrechnung darf nur aktiviert werden, wenn § 19 Abs. 4 in der Fassung ab 27.01.1990 anwendbar ist und der Plan keine abweichende Regel enthält. Bei älteren oder unklaren Plänen gibt der Rechner bewusst keinen pauschalen Zusatzwert aus. Amtliche Grundlage: § 25c BauNVO und die folgenden Überleitungsvorschriften.
Was bedeutet „zulässige Grundfläche“ bzw. „zulässige Geschossfläche“?
Die rechnerisch zulässige Grundfläche ergibt sich aus maßgeblicher Grundstücksfläche und GRZ, die rechnerisch zulässige Geschossfläche aus maßgeblicher Grundstücksfläche und GFZ. Wie die tatsächliche Grund- und Geschossfläche zu ermitteln ist, richtet sich nach §§ 19 und 20 BauNVO, der anwendbaren Fassung und dem Bebauungsplan.
Ist der GRZ/GFZ-Rechner kostenlos?
Ja, der GRZ/GFZ-Rechner ist kostenlos und ohne Anmeldung nutzbar. Alle Funktionen stehen sofort zur Verfügung.
Wie berechne ich GRZ und GFZ?
Rechnerisch zulässige Grundfläche: maßgebliche Grundstücksfläche × GRZ. Rechnerisch zulässige Geschossfläche: maßgebliche Grundstücksfläche × GFZ. Für die tatsächlichen Flächen gelten §§ 19 und 20 BauNVO, die anwendbare Fassung und der Bebauungsplan.
Wie funktioniert das GRZ-GFZ-Rechenbeispiel?
Mit frei gewählten Werten von 600 m² Grundstücksfläche, GRZ 0,3 und GFZ 0,6 ergeben sich 180 m² rechnerische Grundfläche und 360 m² rechnerische Geschossfläche. Zwei Vollgeschosse zu je 180 m² sind nur ein vereinfachtes Beispiel mit gleich großen Geschossen; für die Prüfung sind die tatsächlichen Außenmaße und § 20 Abs. 3 BauNVO maßgeblich.
Wo stehen GRZ und GFZ im Bebauungsplan?
GRZ und GFZ stehen im rechtskräftigen Bebauungsplan (B-Plan) Ihrer Gemeinde in den Festsetzungen, oft als „GRZ: 0,3“ und „GFZ: 0,6“. Auskunft gibt die Bauverwaltung oder das Bauamt.
Kann ich die zulässige Geschossfläche ohne GRZ berechnen?
Ja. Die rechnerisch zulässige Geschossfläche ergibt sich aus maßgeblicher Grundstücksfläche × GFZ. Für die tatsächliche Geschossfläche gelten die Außenmaße der Gebäude in den Vollgeschossen und mögliche abweichende Festsetzungen nach § 20 Abs. 3 BauNVO. Die GRZ ist zusätzlich gesondert zu prüfen.
Über den Autor
Benjamin Schels, Architekt M.A., ist Inhaber des Architekturbüro Schels in Wolnzach (Landkreis Pfaffenhofen a. d. Ilm).
Die Inhalte dienen der allgemeinen Orientierung und ersetzen keine individuelle Prüfung. Für Vollständigkeit, Aktualität und Richtigkeit wird keine Gewähr übernommen. Maßgeblich sind die jeweils geltenden gesetzlichen und örtlichen Regelungen sowie die zuständigen Behörden.
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