GFZ Geschossflächenzahl berechnen und einordnen
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Zum Inhaltsverzeichnis springenDie Geschossflächenzahl (GFZ) bestimmt die maximal zulässige Gesamtgeschossfläche auf einem Grundstück.
Sie wird im Bebauungsplan festgelegt und bestimmt gemeinsam mit der GRZ die maximal zulässige Bebauung.
Die GFZ ermöglicht es, die Geschossfläche flexibel auf mehrere Geschosse zu verteilen.
Um die GFZ richtig zu berechnen und einordnen zu können, müssen Bebauungsplan, Grundstücksfläche und die geplante Geschossanzahl berücksichtigt werden.
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Einordnung & Kontext
Die GFZ ist eine der wichtigsten baurechtlichen Vorgaben im Bebauungsplan.
Sie bestimmt, wie viel Geschossfläche insgesamt errichtet werden darf, und wirkt sich direkt auf die Größe des Gebäudes aus.
Zusammen mit der GRZ legt sie die Bebauungsdichte fest.
Die GFZ bezieht sich auf alle Vollgeschosse, während die GRZ die Grundfläche der baulichen Anlagen auf dem Grundstück begrenzt.
Wichtig: GFZ ≠ GRZ ≠ BGF
Diese Begriffe werden verwechselt, haben aber unterschiedliche Bedeutungen:
- GFZ (Geschossflächenzahl) – legt die maximal zulässige Geschossfläche fest, die auf dem Grundstück errichtet werden darf (ermittelt nach § 20 Abs. 3 BauNVO aus den Außenmaßen in allen Vollgeschossen)
- GRZ (Grundflächenzahl) – begrenzt den Anteil der Grundstücksfläche, der von den Grundflächen der baulichen Anlagen überbaut werden darf (§ 19 Abs. 1 und 2 BauNVO); mitzurechnen sind nach § 19 Abs. 4 BauNVO auch Garagen, Stellplätze mit Zufahrten, Nebenanlagen und Unterbauungen
- BGF (Bruttogrundfläche) – erfasst alle Geschosse eines Gebäudes vollständig, ermittelt nach DIN 277 für die Kostenermittlung
Die GFZ ist eine Vorgabe aus dem Bebauungsplan, die BGF ist eine Beschreibung der tatsächlichen Gebäudefläche.
In Kürze
- Die GFZ bestimmt die maximal zulässige Gesamtgeschossfläche auf dem Grundstück.
- Sie wird im Bebauungsplan festgelegt (als Dezimalzahl, z. B. 0,6, 0,8 oder 1,0).
- Die GFZ bezieht sich auf alle Vollgeschosse des Gebäudes.
- Zusammen mit der GRZ bestimmt sie, wie viel gebaut werden darf.
- Befreiungen sind in bestimmten Fällen möglich, aber nicht selbstverständlich.
Rechtliche Grundlage
Rechtsgrundlage für die GFZ ist die Baunutzungsverordnung (BauNVO), die bundesweit gilt. Die GFZ wird im Bebauungsplan festgesetzt und ist eine bindende Vorgabe. Sie muss bei der Planung eingehalten werden, soweit sie festgesetzt ist.
Rechtshierarchie:
- BauNVO – bundesweite Verordnung, definiert die GFZ
- Bebauungsplan – örtliche Festsetzung, legt die konkrete GFZ fest
- BauGB § 31 Abs. 2 – Befreiungen von Festsetzungen des Bebauungsplans (Einzelfall)
In Gebieten ohne Bebauungsplan gelten andere Regelungen – etwa die Bestimmungen der Bauordnung oder ortsspezifische Satzungen. Die GFZ kann dann nicht aus einem Bebauungsplan abgeleitet werden.
Was ist die GFZ?
Die Geschossflächenzahl (GFZ) bestimmt die maximal zulässige Gesamtgeschossfläche auf dem Grundstück. Sie bezieht sich auf das Grundstück, nicht auf ein einzelnes Gebäude: Stehen mehrere Gebäude auf dem Grundstück, werden ihre Geschossflächen addiert. Sie wird im Bebauungsplan festgelegt und ist unabhängig von der Anzahl der Geschosse.
Die GFZ ermöglicht es, die Geschossfläche flexibel auf mehrere Geschosse zu verteilen, solange die Gesamtsumme nicht überschritten wird. Im Gegensatz zur GRZ, die nur die Grundfläche der baulichen Anlagen betrifft, erlaubt die GFZ eine vertikale Nutzung der Fläche.
Wie wird die GFZ berechnet?
Die GFZ wird aus dem Bebauungsplan abgeleitet und gibt das Verhältnis zwischen der Geschossfläche und der Grundstücksfläche an. Die Geschossfläche wird nach § 20 Abs. 3 BauNVO nach den Außenmaßen der Gebäude in allen Vollgeschossen ermittelt. Für andere Geschosse gilt § 20 Abs. 3 Satz 2 BauNVO: Im Bebauungsplan kann festgesetzt werden, „dass die Flächen von Aufenthaltsräumen in anderen Geschossen einschließlich der zu ihnen gehörenden Treppenräume und einschließlich ihrer Umfassungswände ganz oder teilweise mitzurechnen oder ausnahmsweise nicht mitzurechnen sind“. Die Festsetzung kann also in beide Richtungen gehen. Erfasst sind dabei nur Aufenthaltsräume: Ein reiner Kellerlagerraum ist auf diesem Weg gerade nicht anrechenbar, ein ausgebauter Aufenthaltsraum im Keller oder im Nicht-Vollgeschoss-Dachgeschoss dagegen schon.
Formel: GFZ = Geschossfläche in allen Vollgeschossen / Grundstücksfläche
Die GFZ wird als Dezimalzahl angegeben (z. B. 0,6, 0,8 oder 1,0).
Beispiele
Beispiel 1: Bei einem Grundstück von 1000 m² und einer GFZ von 0,8 dürfen insgesamt 800 m² Geschossfläche in den Vollgeschossen errichtet werden. Diese 800 m² können auf ein oder mehrere Vollgeschosse verteilt werden – etwa 400 m² im Erdgeschoss und 400 m² im Obergeschoss, oder 200 m² pro Geschoss bei vier Vollgeschossen.
Beispiel 2: Bei einem Grundstück von 600 m² und einer GFZ von 1,0 dürfen insgesamt 600 m² Geschossfläche in den Vollgeschossen errichtet werden. Diese können flexibel verteilt werden – etwa als zweigeschossiges Haus mit je 300 m² pro Geschoss oder als dreigeschossiges Haus mit je 200 m² pro Geschoss. Die GFZ ermöglicht so eine flexible Gestaltung, solange die Gesamtsumme nicht überschritten wird.
Der GRZ/GFZ-Rechner berechnet zulässige Grund- und Geschossfläche aus Grundstücksgröße und Faktoren. Ob ein Geschoss (z. B. Dachgeschoss oder Keller/UG) als Vollgeschoss zählt, hängt am Bebauungsplan bzw. an der Auslegung der Behörde. Für Bayern hilft der Vollgeschoss-Check (Bayern) zur Orientierung (Keller/UG: Vollgeschoss nach UK Kellerdecke ≥ 1,20 m über Gelände, Art. 83 i. V. m. Art. 2 Abs. 5 a. F. BayBO). Die Einordnung ist im Artikel Vollgeschoss zusammengefasst.
Unterschied zur GRZ
Die GFZ wird mit der GRZ verwechselt. Beide Begriffe haben unterschiedliche Bedeutungen:
- GFZ (Geschossflächenzahl): Legt fest, wie viel Geschossfläche insgesamt auf dem Grundstück errichtet werden darf (ermittelt nach den Außenmaßen der Gebäude in allen Vollgeschossen, § 20 Abs. 3 BauNVO).
- GRZ (Grundflächenzahl): Begrenzt den maximalen Anteil der Grundstücksfläche, der von baulichen Anlagen überdeckt werden darf (§ 19 Abs. 2 BauNVO).
Während die GRZ die maximale Grundfläche bestimmt, begrenzt die GFZ die insgesamt erlaubte Geschossfläche. Beide Kennzahlen zählen zum Maß der baulichen Nutzung (§ 19 und § 20 BauNVO) und müssen aus dem Bebauungsplan bei der Planung eingehalten werden.
Die folgende Grafik veranschaulicht das Maß der baulichen Nutzung (GRZ und GFZ) in der Kombination:
Anwendung in der Planung
Bei der Planung muss die GFZ eingehalten werden, soweit sie im Bebauungsplan festgelegt ist. Die Einhaltung der GFZ ist Teil der Genehmigungsplanung und wird bei der Prüfung des Bauantrags kontrolliert.
In der praktischen Planung ist es wichtig, die GFZ im Zusammenhang mit der GRZ zu sehen. Die GRZ legt fest, wie viel Grundfläche überbaut werden kann, während die GFZ bestimmt, wie viel Geschossfläche insgesamt errichtet werden darf. Beide Werte wirken zusammen und begrenzen gemeinsam die mögliche Bebauung.
Kann ich die GFZ überschreiten?
In bestimmten Fällen sind Überschreitungen der GFZ möglich, wenn sie mit den Zielen des Bebauungsplans vereinbar sind. Die Baubehörde kann auf Antrag Befreiungen erteilen. Eine Überschreitung ist nicht selbstverständlich und muss sachlich begründet werden.
Befreiungen von Festsetzungen des Bebauungsplans sind bundesrechtlich in § 31 Abs. 2 BauGB geregelt. In der Genehmigungsplanung kann ein Architekt prüfen, welche Spielräume bei der GFZ bestehen und ob eine Befreiung im Einzelfall begründbar ist.
Kritisch: Befreiung ist nicht selbstverständlich
Eine Überschreitung der GFZ erfordert eine Befreiung, die beantragt und genehmigt werden muss. Diese ist nicht selbstverständlich und erfordert eine sachliche Begründung. Ohne Befreiung ist eine Überschreitung nicht zulässig.
Typische Missverständnisse
Viele Planungsfehler entstehen aus falschen Annahmen. Die häufigsten Missverständnisse sind:
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„GFZ und GRZ sind dasselbe“ – Falsch: Die GFZ legt fest, wie viel Geschossfläche insgesamt auf dem Grundstück errichtet werden darf (bezogen auf alle Vollgeschosse). Die GRZ begrenzt dagegen den prozentualen Anteil der Grundstücksfläche, der überbaut werden kann (bezogen auf die Grundflächen der baulichen Anlagen).
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„Die GFZ gilt nur für Neubauten“ – Falsch: Die GFZ gilt grundsätzlich für alle Bauvorhaben, soweit sie im Bebauungsplan festgelegt ist. Bei Umbauten oder Erweiterungen bestehender Gebäude gelten die gleichen Vorgaben – allerdings können Bestandsgebäude, die bereits vor der Festsetzung der GFZ errichtet wurden, Bestandsschutz genießen.
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„Ich kann die GFZ einfach überschreiten, wenn ich nur ein bisschen größer baue“ – Falsch: Die GFZ ist eine bindende Vorgabe aus dem Bebauungsplan. Eine Überschreitung ist nur möglich, wenn eine Befreiung beantragt und genehmigt wird. Diese ist nicht selbstverständlich und erfordert eine sachliche Begründung.
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„GFZ und BGF sind dasselbe“ – Falsch: Die GFZ ist eine Vorgabe aus dem Bebauungsplan, die BGF ist eine planerische Größe nach DIN 277. Die GFZ bestimmt die maximal erlaubte Geschossfläche, die BGF umfasst alle Geschosse vollständig.
Ein Punkt, der oft für eine Fehlannahme gehalten wird, trifft dagegen zu: Ohne Bebauungsplan gibt es tatsächlich keine festgesetzte GFZ. In Gebieten ohne Bebauungsplan gelten andere Regelungen – die GFZ kann dann nicht aus einem Bebauungsplan abgeleitet werden.
Mini-Check für Bauherren
- Bebauungsplan prüfen (ob GFZ festgelegt ist).
- GFZ-Wert ablesen (als Dezimalzahl, z. B. 0,6, 0,8 oder 1,0).
- Grundstücksfläche bestimmen.
- Maximale Geschossfläche berechnen (GFZ × Grundstücksfläche).
- GRZ gemeinsam prüfen (beide Werte müssen eingehalten werden).
- Befreiung prüfen (ob bei Überschreitung möglich).
Damit sind GFZ, GRZ und BGF fachlich sauber voneinander getrennt und prüfbar.
Quellen und Rechtsgrundlagen
- Baunutzungsverordnung (BauNVO), jeweils gültige Fassung
- Bebauungsplan der zuständigen Gemeinde
- ↗ Baunutzungsverordnung (BauNVO) – Gesetze im Internet
Weiterführende Artikel
- Grundflächenzahl (GRZ)
- Bebauungsplan
- Vollgeschoss
- GRZ/GFZ-Rechner
- Genehmigungsprozess
- Flächenbegriffe im Baurecht
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