GFZGeschossflächenzahl berechnen und verstehen
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Zum Inhaltsverzeichnis springenDie Geschossflächenzahl (GFZ) gibt an, wie viele Quadratmeter Geschossfläche je Quadratmeter der maßgeblichen Grundstücksfläche zulässig sind. Eine GFZ von 0,8 entspricht rechnerisch 0,8 m² Geschossfläche je 1 m² Grundstücksfläche.
Zulässige Geschossfläche = maßgebliche Grundstücksfläche × GFZ
Beispiel: 800 m² maßgebliche Grundstücksfläche × GFZ 0,8 = 640 m² zulässige Geschossfläche. Für die reine Umrechnung können Sie den GRZ/GFZ-Rechner nutzen.
Sie suchen vor allem den Unterschied zwischen GFZ, GRZ und BGF? Die Seite Flächenbegriffe im Baurecht stellt die Kennzahlen direkt gegenüber.
Was sagt die GFZ aus?
Die GFZ begrenzt die Geschossfläche, die auf einem Baugrundstück zulässig ist. Sie ist eine Kennzahl für die Geschossflächen aller anzurechnenden Gebäude und Geschosse auf dem Grundstück – nicht für die Zahl der Geschosse und nicht für die Wohnfläche.
Nach § 20 Abs. 2 BauNVO ist die GFZ ein Verhältniswert. Die konkrete GFZ steht im Bebauungsplan oder die zulässige Geschossfläche wird dort unmittelbar festgesetzt.
GFZ ist nicht GRZ
Die GFZ betrachtet die anzurechnende Geschossfläche. Die GRZ betrachtet dagegen die von baulichen Anlagen überdeckte Grundstücksfläche. Für die vollständige Abgrenzung zu BGF, NRF und Wohnfläche: Flächenbegriffe im Baurecht.
Welche Grundstücksfläche ist maßgeblich?
§ 20 Abs. 2 verweist für die Grundstücksfläche auf § 19 Abs. 3 BauNVO. Deshalb ist nicht automatisch die gesamte Fläche eines Flurstücks der Nenner der GFZ.
Grundsätzlich zählt die Fläche des Baugrundstücks, die im Bauland und hinter der im Bebauungsplan festgesetzten Straßenbegrenzungslinie liegt. Fehlt eine solche Linie, ist nach § 19 Abs. 3 die Fläche hinter der tatsächlichen Straßengrenze oder eine im Bebauungsplan eigens festgesetzte Bezugsfläche maßgeblich.
Wie wird die GFZ berechnet?
Es gibt zwei typische Rechenrichtungen:
| Gesucht | Rechnung |
|---|---|
| zulässige Geschossfläche | maßgebliche Grundstücksfläche × festgesetzte GFZ |
| vorhandene oder geplante GFZ | anzurechnende Geschossfläche ÷ maßgebliche Grundstücksfläche |
Beispiel: GFZ 0,8 bei 800 m²
| Schritt | Wert |
|---|---|
| maßgebliche Grundstücksfläche | 800 m² |
| GFZ laut Bebauungsplan | 0,8 |
| zulässige Geschossfläche | 800 m² × 0,8 = 640 m² |
Hat ein Gebäude beispielsweise zwei Vollgeschosse mit jeweils 300 m² Geschossfläche nach Außenmaßen, werden 600 m² angesetzt. Rechnerisch verbleiben 40 m² bis zum GFZ-Höchstwert. Ob die Geschosse tatsächlich Vollgeschosse sind und ob weitere Flächen zählen, ist gesondert zu prüfen.
→ GFZ mit eigenen Werten berechnen
Welche Geschossflächen zählen?
Nach § 20 Abs. 3 BauNVO wird die Geschossfläche nach den Außenmaßen der Gebäude in allen Vollgeschossen ermittelt. Stehen mehrere Gebäude auf dem Grundstück, sind die anzurechnenden Geschossflächen für die GFZ zusammenzuführen.
| Fläche | Behandlung nach der aktuellen Fassung des § 20 |
|---|---|
| Vollgeschosse | nach den Außenmaßen der Gebäude anzurechnen |
| Aufenthaltsräume in anderen Geschossen einschließlich zugehöriger Treppenräume und Umfassungswände | können durch Festsetzung des Bebauungsplans ganz oder teilweise einbezogen oder ausnahmsweise ausgenommen werden |
| Nebenanlagen nach § 14, Balkone, Loggien und Terrassen | bleiben nach § 20 Abs. 4 unberücksichtigt |
| Anlagen, die nach Landesrecht in Abstandsflächen zulässig sind oder zugelassen werden können | bleiben nach § 20 Abs. 4 unberücksichtigt |
Die GFZ wird damit nicht aus Wohnfläche, Nutzfläche oder BGF übernommen. Diese Größen folgen anderen Regelwerken und können deutlich abweichen.
Was ist ein Vollgeschoss?
§ 20 Abs. 1 BauNVO verweist auf das Landesrecht: Als Vollgeschosse gelten Geschosse, die nach den landesrechtlichen Vorschriften Vollgeschosse sind oder auf ihre Zahl angerechnet werden.
Ob Dachgeschoss oder Untergeschoss mitzählt, lässt sich deshalb nicht allein aus dem GFZ-Wert beantworten. Die bayerischen Kriterien stehen unter Vollgeschoss; für eine erste Berechnung steht außerdem der Vollgeschoss-Check Bayern bereit.
Welche BauNVO-Fassung gilt?
Auch bei der GFZ ist nicht automatisch die heute abrufbare BauNVO maßgeblich. Die §§ 25c bis 25g BauNVO enthalten Überleitungsvorschriften für ältere Planverfahren. § 25c ordnet etwa für Bauleitplanentwürfe, die vor dem 27. Januar 1990 öffentlich ausgelegt wurden, grundsätzlich die bis zum 26. Januar 1990 geltende Fassung an.
Zu prüfen sind deshalb der Bebauungsplan einschließlich Textteil und Änderungen, seine Verfahrensvermerke und die einschlägige Überleitungsvorschrift. Das Datum des Satzungsbeschlusses allein beantwortet die Fassungsfrage nicht.
Prüfreihenfolge
- Rechtskräftigen Bebauungsplan mit Textteil und Änderungen beschaffen.
- GFZ oder festgesetzte Geschossfläche ablesen.
- Maßgebliche Grundstücksfläche nach § 19 Abs. 3 bestimmen.
- Anwendbare BauNVO-Fassung anhand des Planverfahrens prüfen.
- Vollgeschosse und besondere Festsetzungen zu anderen Geschossen einordnen.
- Erst dann vorhandene oder geplante Geschossfläche vergleichen.
GFZ und GRZ im Vergleich
| Frage | GFZ | GRZ |
|---|---|---|
| Was wird begrenzt? | Geschossfläche | überdeckte Grundfläche |
| Grundformel | Geschossfläche ÷ Grundstücksfläche | Grundfläche ÷ Grundstücksfläche |
| Räumliche Wirkung | Summe der anzurechnenden Geschossflächen | Bebauung in der Fläche |
| Rechtsgrundlage | § 20 BauNVO | § 19 BauNVO |
Für Unterschiedsfragen ist die Übersicht zu GRZ, GFZ, BGF und Wohnfläche die passende Einstiegsseite. Wenn Sie beide Werte in Quadratmeter umrechnen wollen, führt der GRZ/GFZ-Rechner direkt zur Berechnung.
Häufige Fehler
- Die gesamte Flurstücksfläche wird ungeprüft als Rechenfläche verwendet.
- Wohnfläche oder BGF wird mit der Geschossfläche nach § 20 gleichgesetzt.
- Dach- oder Untergeschosse werden ohne Prüfung der Vollgeschoss-Eigenschaft angesetzt oder weggelassen.
- Besondere Festsetzungen des Bebauungsplans zu Aufenthaltsräumen in anderen Geschossen werden übersehen.
- Die aktuelle BauNVO-Fassung wird ohne Prüfung auf einen älteren Bebauungsplan übertragen.
- GFZ und Geschosszahl werden verwechselt.
Quellen und Rechtsgrundlagen
Amtliche Primärquellen, geprüft am 1. September 2026:
- ↗ § 20 BauNVO – Vollgeschosse, Geschossflächenzahl und Geschossfläche
- ↗ § 19 Abs. 3 BauNVO – maßgebliche Grundstücksfläche
- ↗ § 25c BauNVO – Überleitung zur Fassung vor dem 27. Januar 1990
- ↗ §§ 25d bis 25g BauNVO – weitere Überleitungsvorschriften
- Bebauungsplan einschließlich Textteil, Änderungen und Verfahrensvermerken der zuständigen Gemeinde
Weiterführende Seiten
- GRZ/GFZ-Rechner – Werte in Quadratmeter umrechnen
- GRZ – Grundflächenzahl
- GRZ, GFZ, BGF und Wohnfläche im Vergleich
- Bebauungsplan lesen
- Vollgeschoss
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