Was kostet ein Architekt? Honorar verständlich berechnen

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Architektenkosten lassen sich nicht mit einem festen Prozentsatz der Baukosten angeben. Maßgeblich sind die vereinbarten Leistungen und das vereinbarte Honorar. Die HOAI bietet dafür Leistungsbilder, Leistungsphasen und Honorartafeln als Orientierung.

Die Prozentangaben in der Grafik sind Anteile am Honorar für die jeweiligen Leistungsphasen. Sie sind keine Prozente der Baukosten.

So entsteht eine HOAI-Honorarorientierung

Für Grundleistungen der Gebäudeplanung führt der Rechenweg über sieben Punkte:

1. Leistungsbild: zum Beispiel Objektplanung Gebäude
2. Anrechenbare Kosten: die nach HOAI anrechenbaren Teile der Objektkosten
3. Honorarzone: Einstufung der Planungsanforderungen von I bis V
4. Honorartafel: Orientierungsspanne für die Kombination aus Kosten und Zone
5. Leistungsphasen: Anteil der tatsächlich übertragenen Phasen
6. Zu- und Abschläge sowie Besondere Leistungen: nur soweit einschlägig und vereinbart
7. Nebenkosten und Umsatzsteuer: getrennt ausweisen

Seit 2021 richtet sich das Honorar nach der Vereinbarung, die die Vertragsparteien in Textform treffen. Die Honorartafeln weisen Orientierungswerte aus; ein höheres oder niedrigeres Honorar kann vereinbart werden. Fehlt eine Vereinbarung über die Honorarhöhe in Textform, gilt für Grundleistungen nach § 7 Absatz 1 HOAI der jeweilige Basishonorarsatz als vereinbart.

Was sind anrechenbare Kosten?

Anrechenbare Kosten sind nicht dasselbe wie das gesamte Baubudget. Nach § 4 HOAI sind sie ein definierter Teil der Kosten für Herstellung, Umbau oder Modernisierung; die Umsatzsteuer auf die Objektkosten gehört nicht dazu.

Für Gebäude regelt § 33 HOAI genauer:

• Kosten der Baukonstruktion sind anrechenbar.
• Kosten der Technischen Anlagen werden nach der dort festgelegten Staffel berücksichtigt, wenn der Objektplaner sie nicht selbst fachlich plant oder überwacht.
• Kosten für Herrichten, nichtöffentliche Erschließung, Ausstattung oder Kunstwerke sind nur unter den in § 33 Absatz 3 genannten Voraussetzungen anrechenbar.

Die Angabe „500.000 Euro Baukosten“ reicht deshalb für eine Honorarberechnung nicht automatisch aus. Zuerst muss geklärt werden, welcher Betrag nach HOAI tatsächlich anrechenbar ist.

Was bedeutet die Honorarzone?

Die Honorarzone bildet die Planungsanforderungen ab. Für Gebäude nennt § 35 unter anderem Einbindung in die Umgebung, Funktionsbereiche, Gestaltung, Konstruktion, Technische Ausrüstung und Ausbau als Bewertungsmerkmale. Die Einstufung folgt diesen Merkmalen, Bewertungspunkten und der Objektliste; sie ist keine frei gewählte Preisstufe.

Transparentes Rechenbeispiel: 500.000 Euro anrechenbare Kosten

Das folgende Beispiel zeigt nur die Rechenlogik der HOAI-Orientierung. Es ist kein Angebot und keine Aussage zu einem bestimmten Bauvorhaben.

Annahmen:

• Leistungsbild: Gebäude
• anrechenbare Kosten: 500.000 Euro
• Honorarzone: III
• vollständige Grundleistungen der jeweils genannten Leistungsphasen
• keine Besonderen Leistungen, kein Umbauzuschlag, keine Nebenkosten
• Beträge vor Umsatzsteuer

Die amtliche Honorartafel in § 35 HOAI nennt für 500.000 Euro anrechenbare Kosten in Honorarzone III eine Orientierungsspanne von 62.900 bis 78.449 Euro für 100 Prozent der Grundleistungen LPH 1–9.

Ausgewählte Phasengruppen im Beispiel mit 500.000 Euro anrechenbaren Kosten und Honorarzone III

Beauftragte Phasen	Anteil am Orientierungshonorar	Rechnerischer Orientierungswert
LPH 1–2	9 %	ca. 5.661 bis 7.060 Euro
LPH 1–4	27 %	ca. 16.983 bis 21.181 Euro
LPH 5–7	39 %	ca. 24.531 bis 30.595 Euro
LPH 8	32 %	ca. 20.128 bis 25.104 Euro
LPH 1–9	100 %	62.900 bis 78.449 Euro

Die Teilbeträge sind aus der Orientierungsspanne mit den Anteilen des § 34 Absatz 3 HOAI berechnet und auf volle Euro gerundet. Werden nur Teile einer Leistungsphase übertragen, ist auch deren Anteil gesondert zu bestimmen. Vereinbarte Honorare dürfen unter oder über den Tabellenwerten liegen.

Mit dem HOAI-Rechner können Sie andere anrechenbare Kosten, Honorarzonen und Leistungsphasen durchspielen. Das Ergebnis bleibt eine Orientierung und ersetzt keine Honorarvereinbarung.

Was kostet ein Architekt für Entwurf und Bauantrag?

Für Gebäude bewertet § 34 die Entwurfsplanung in LPH 3 mit 15 Prozent und die Genehmigungsplanung in LPH 4 mit 3 Prozent des Honorars nach § 35. Werden LPH 1–4 vollständig beauftragt, beträgt deren Anteil zusammen 27 Prozent.

Die Genehmigungsplanung umfasst die erforderlichen Vorlagen und deren Einreichung, garantiert aber keine Baugenehmigung. Welche Leistungen tatsächlich enthalten sind, sollte im Vertrag beschrieben werden. Mehr dazu: Leistungsphasen 1–9 und Genehmigungsplanung.

Was kostet die Baubetreuung durch einen Architekten?

Mit „Baubetreuung“ können unterschiedliche Leistungen gemeint sein. Die Objektüberwachung in LPH 8 wird bei Gebäuden mit 32 Prozent des Orientierungshonorars bewertet. Sie umfasst unter anderem Ausführungsüberwachung, Koordination, Termin- und Kostenkontrolle, Rechnungsprüfung, Abnahmeorganisation und Dokumentation.

LPH 9 ist davon zu unterscheiden. Sie betrifft definierte Aufgaben nach der Abnahme und wird bei Gebäuden mit 2 Prozent bewertet. Ob zusätzliche Baustellentermine, besondere Dokumentationen oder die Überwachung einer späteren Mängelbeseitigung enthalten sind, hängt von der Leistungsvereinbarung ab.

Welche Kosten können zusätzlich entstehen?

Ein nachvollziehbares Honorarangebot trennt mindestens folgende Positionen:

• Besondere Leistungen: Leistungen außerhalb der regelmäßig erforderlichen Grundleistungen
• Umbau- oder Modernisierungszuschlag: bei Gebäuden unter den Voraussetzungen der §§ 6 und 36 HOAI
• Nebenkosten: zum Beispiel bestimmte Reise-, Vervielfältigungs- oder Versandkosten nach § 14 HOAI
• Umsatzsteuer: soweit sie gesetzlich anfällt, zusätzlich nach § 16 HOAI
• Fachplanungen: etwa Tragwerksplanung oder Technische Ausrüstung mit eigenen Leistungsbildern und Vereinbarungen
• Änderungsleistungen: wenn sich der vertragliche Leistungsumfang während des Projekts ändert

Bei Umbauten kann außerdem mitzuverarbeitende Bausubstanz in den anrechenbaren Kosten zu berücksichtigen sein. Umfang und Wert sind nach § 4 Absatz 3 HOAI objektbezogen zu ermitteln und in Textform zu vereinbaren.

So vergleichen Sie Honorarangebote

Vergleichen Sie nicht nur die Endsumme, sondern dieselbe Leistung:

• Ist dasselbe Leistungsbild angesetzt?
• Sind die anrechenbaren Kosten und ihre Herleitung genannt?
• Ist die Honorarzone begründet?
• Welche Leistungsphasen und einzelnen Grundleistungen sind enthalten?
• Welche Besonderen Leistungen, Zuschläge und Nebenkosten kommen hinzu?
• Sind Fachplanungen enthalten oder separat zu beauftragen?
• Sind Nettohonorar und Umsatzsteuer getrennt ausgewiesen?

Eine regionale Einordnung ohne doppelte Berechnungsanleitung bietet Architektenkosten in Bayern.

Amtliche Quellen und Fachstand

Fachstand geprüft am 1. September 2026 anhand der amtlichen HOAI-Fassung bei „Gesetze im Internet“:

• § 2a HOAI – Honorartafeln und Basishonorarsatz
• §§ 4 bis 8 HOAI – anrechenbare Kosten, Honorargrundlagen und Vereinbarung
• § 33 HOAI – anrechenbare Kosten bei Gebäuden
• § 34 HOAI – Leistungsphasen und Anteile
• § 35 HOAI – Honorartafel für Gebäude und Innenräume
• § 36 HOAI – Umbauten und Modernisierungen
• §§ 14 und 16 HOAI – Nebenkosten und Umsatzsteuer

Die amtliche Gesamtausgabe weist als letzten Änderungsstand Artikel 3 des Gesetzes vom 22. März 2023 aus.

Stand: 01.09.2026