Wohnfläche berechnenRechner und Regeln nach WoFlV

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Wohnflächenrechner nach WoFlV

Tragen Sie bereits nach § 3 WoFlV ausgemessene Grundflächen nach ihrer Anrechnung ein. Der Rechner addiert die Rechenanteile nach § 4 WoFlV.

Vorprüfung erforderlich: Geben Sie nur Flächen ein, die nach § 2 WoFlV zur Wohnung gehören. Der Rechner erkennt Zubehörräume, bauordnungsrechtlich nicht nutzbare Räume und Geschäftsräume nicht selbst.

Grundflächen erfassen

Wohnräume und Raumteile, die zur Wohnung gehören und bauordnungsrechtlich nutzbar sind.

m²

Zum Beispiel Zubehör-, Heizungs- und Garagenflächen oder Raumteile unter 1 m Höhe.

Rechenbasis: § 2 WoFlV,§ 3 WoFlV und§ 4 WoFlV. Der Rechner prüft weder die Zugehörigkeit nach § 2 noch die bauordnungsrechtliche Nutzbarkeit. Orientierung ohne Gewähr; keine Vertrags- oder Rechtsprüfung. Rechtsstand: 1. September 2026.

Mit dem Wohnflächenrechner tragen Sie bereits ausgemessene Grundflächen nach ihrer Anrechnung ein: vollständig, zur Hälfte, als unbeheizbarer Wintergarten oder als Balkon-, Loggia-, Dachgarten- und Terrassenfläche. Das Ergebnis folgt den Rechenanteilen aus § 4 WoFlV.

Die Wohnfläche umfasst die anrechenbaren Grundflächen der Räume, die ausschließlich zu einer Wohnung gehören. Sie kann erheblich von NRF und BGF sowie den Flächen nach DIN 277 abweichen.

Die Wohnfläche ist bei Miet- und Kaufverträgen sowie bei der Bewertung von Immobilien relevant. Welche Berechnungsmethode im konkreten Vertragsverhältnis maßgeblich ist und welche Folgen eine Abweichung hat, hängt von Vertrag und Einzelfall ab. Miet- und Kaufrecht sind nicht Gegenstand dieser Darstellung der WoFlV-Rechenregeln.

Kurz gesagt

  • WoFlV regelt die Wohnflächenberechnung.
  • Dachschrägen und Balkone zählen anteilig.
  • Keller und Technikräume zählen nicht.
  • Die vereinbarte Berechnungsmethode muss zum Verwendungszweck passen.

Die Berechnung sollte immer nachvollziehbar dokumentiert sein.

Wohnfläche nach WoFlV – die wichtigsten Regeln

  • Vollständig zählen: Wohn- und Schlafräume, Küche, Bad, Flure, Diele, Abstellräume (wenn innerhalb der Wohnung)
  • Anteilig zählen (nach Raumhöhe): Räume unter Dachschrägen
  • Anteilig zählen (25–50%): Balkone, Terrassen, Loggien
  • Nicht zählen: die in § 2 Abs. 3 WoFlV genannten Zubehörräume, darunter Keller-, Boden-, Heizungsräume und Garagen

Was ist die Wohnflächenverordnung (WoFlV)?

Die Wohnflächenverordnung (WoFlV) ist eine bundesweite Verordnung mit einer festgelegten Berechnungsmethode. § 1 beschreibt ihren unmittelbaren Anwendungsbereich im Wohnraumförderungsrecht. Außerhalb davon ist für Verträge zu klären, welche Flächendefinition vereinbart oder sonst maßgeblich ist.

Die WoFlV legt insbesondere fest:

Im Kaufvertrag und in anderen Flächenvereinbarungen sollte klar benannt sein, nach welchem Standard gerechnet wurde.

Wichtige Regelungen:

Sie ermöglicht eine nachvollziehbare, einheitliche Berechnung nach ihren Regeln.

Welche Räume zählen zur Wohnfläche?

Vollständig zur Wohnfläche zählen: Wohnräume (Wohnzimmer, Esszimmer, Arbeitszimmer), Schlafräume (Schlafzimmer, Kinderzimmer), Küche, Bad (Badezimmer, Gäste-WC, Gäste-Dusche).

Flure, Diele und Abstellräume innerhalb der Wohnung gehören grundsätzlich zur Wohnfläche, wenn sie ausschließlich zur Wohnung gehören und nicht nach § 2 Abs. 3 WoFlV ausgeschlossen sind. Ihre Grundflächen werden anschließend nach § 4 WoFlV abhängig von der lichten Höhe vollständig, zur Hälfte oder gar nicht angerechnet. Praxisbeispiel: Ein Flur mit 10 m² und mindestens 2 m lichter Höhe zählt vollständig mit 10 m². Entsprechendes gilt für eine 4 m² große Abstellkammer innerhalb der Wohnung.

Räume unter Dachschrägen

Räume unter Dachschrägen werden nach der Raumhöhe anteilig zur Wohnfläche gerechnet.

Die WoFlV unterscheidet primär nach Raumhöhe:

Wohnflächenberechnung nach WoFlV: Anrechnung 100% ab 2 m, 50% von 1 bis 2 m, 0% unter 1 m, Balkon und Terrasse 25–50%, Keller keine Anrechnung

Praxisbeispiel: Ein Dachgeschosszimmer mit 20 m² Grundfläche, davon 15 m² mit Raumhöhe ≥ 2 m und 5 m² mit Raumhöhe 1,5 m, ergibt: 15 m² (100%) + 2,5 m² (50% von 5 m²) = 17,5 m² Wohnfläche.

Dachgeschoss: Aufenthaltsraum vs. Wohnfläche – wichtige Unterscheidung

Eine häufige Verwirrung entsteht zwischen zwei unterschiedlichen Fragen:

  1. Ist das Dachgeschoss ein Aufenthaltsraum? (baurechtliche Frage)
  2. Zählt es zur Wohnfläche? (WoFlV-Berechnung)

Diese beiden Fragen werden nach unterschiedlichen Regeln beantwortet.

Wann ist ein Dachgeschoss ein Aufenthaltsraum?

Nach den Bauordnungen der Länder (z. B. BayBO Art. 45) gelten für Aufenthaltsräume unterschiedliche Höhenanforderungen: Allgemein mindestens 2,40 m lichte Raumhöhe; im Dachgeschoss genügt 2,20 m über mindestens der Hälfte der Nutzfläche des Raums. Raumteile unter 1,50 m bleiben außer Betracht. Für Aufenthaltsräume in Wohngebäuden der Gebäudeklassen 1 und 2 gilt diese Höhenregelung nicht (Art. 45 Abs. 1 Satz 2 BayBO).

Beispiel unter der Annahme, dass Art. 45 Abs. 1 Satz 1 BayBO gilt und keine Abweichung zugelassen ist: Bei einem Dachgeschossraum mit 30 m² maßgeblicher Nutzfläche müssen mindestens 15 m² eine lichte Höhe von 2,20 m erreichen. Bereiche unter 1,50 m bleiben bei dieser Prüfung außer Betracht.

Hinweis: Greift die Höhenanforderung und wird sie nicht erfüllt, ist die vorgesehene Nutzung als Aufenthaltsraum auf dieser Grundlage nicht zulässig. Die Höhenregel gilt nicht für Aufenthaltsräume in Wohngebäuden der Gebäudeklassen 1 und 2; außerdem kann eine zugelassene Abweichung nach Art. 63 BayBO die Einzelfallbewertung verändern. Weitere Anforderungen an Aufenthaltsräume bleiben bestehen.

Wann zählt ein Dachgeschoss zur Wohnfläche?

Die WoFlV hat andere Regeln für die Wohnflächenberechnung:

Die WoFlV-Rechenanteile ersetzen die bauordnungsrechtliche Prüfung nicht. Nach § 2 Abs. 3 Nr. 2 WoFlV gehören Räume nicht zur Wohnfläche, wenn sie die landesrechtlichen Anforderungen an ihre Nutzung nicht erfüllen. Erst wenn die vorgesehene Nutzung bauordnungsrechtlich zulässig ist, werden die zugehörigen Grundflächen nach § 4 angerechnet.

Praxisbeispiel für ein Wohngebäude außerhalb der Gebäudeklassen 1 und 2, bei dem keine Abweichung zugelassen ist:

Rechnerischer Flächenanteil nach § 4 WoFlV: 10 m² (100 %) + 6 m² (50 % von 12 m²) = 16 m². Bauordnungsrechtlich bleiben die 3 m² unter 1,50 m bei der Nutzflächenprüfung außer Betracht; von den verbleibenden 22 m² müssten daher mindestens 11 m² die erforderliche Höhe von 2,20 m erreichen. Das Beispiel erreicht nur 10 m². Der Raum erfüllt die Höhenanforderung des Art. 45 damit nicht und gehört wegen § 2 Abs. 3 Nr. 2 WoFlV nicht als Aufenthaltsraum zur Wohnfläche.

Kritisch: Unterschied beachten

  • Baurecht (Aufenthaltsraum, Art. 45 BayBO): Allgemein 2,40 m; im Dachgeschoss 2,20 m über mindestens der Hälfte der Nutzfläche, Teile unter 1,50 m außer Betracht (Ausnahme: GK 1 und 2)
  • WoFlV (Wohnfläche): ≥ 2 m = 100%, 1 m bis unter 2 m = 50%, < 1 m = 0%

Die prozentuale Anrechnung nach § 4 setzt voraus, dass der Raum nicht bereits nach § 2 Abs. 3 WoFlV ausgeschlossen ist.

Was zählt nicht zur Wohnfläche?

Folgende Räume und Flächen zählen nicht zur Wohnfläche:

Balkone, Terrassen und Loggien

Balkone, Terrassen, Loggien und Dachgärten zählen nach § 4 Nr. 4 WoFlV in der Regel zu 25 %, höchstens zu 50 %. Der Rechner bietet deshalb den Regelfall und den gesetzlichen Höchstansatz getrennt an. Welcher Ansatz im konkreten Fall sachgerecht und vereinbart ist, muss außerhalb des Rechners geklärt werden.

Dies ist ein häufiger Streitpunkt bei Kaufverträgen. Die Übersicht, welche Räume voll, anteilig oder nicht zählen, steht oben in den Infoboxen („Wohnfläche nach WoFlV – die wichtigsten Regeln“) und in den Abschnitten zu Dachschrägen sowie zu Balkonen.

Wie wird die Wohnfläche berechnet?

Die Berechnung der Wohnfläche erfolgt in mehreren Schritten:

  1. Vollständig zählende Räume: Alle Räume erfassen, die vollständig zählen (Wohnzimmer, Schlafzimmer, Küche, Bad, Flure, Diele, Abstellräume innerhalb der Wohnung), und Flächen addieren.

  2. Räume unter Dachschrägen: Erfassen und anteilige Fläche nach Raumhöhe berechnen (100%, 50% oder 0%).

  3. Balkone, Terrassen, Loggien: Erfassen und anteilig anrechnen (meist 25%, maximal 50%).

  4. Summe bilden: Alle Flächen aus Schritt 1–3 addieren.

Das Ergebnis ist die Wohnfläche nach WoFlV.

Messmethode: lichte Maße

Die Wohnfläche wird nach lichten Maßen gemessen.

Gemessen wird im lichten Fertigmaß: von Oberfläche zu Oberfläche (z. B. Putz/Fliesenoberfläche).

Vorsatzschalen und Bekleidungen verkleinern das lichte Maß von selbst – nach § 3 Abs. 1 WoFlV ist „von der Vorderkante der Bekleidung der Bauteile auszugehen“; ein gesonderter Abzug findet nicht statt.

Fest eingebaute Gegenstände werden dagegen nicht abgezogen, sondern mitgerechnet: Nach § 3 Abs. 2 WoFlV sind „namentlich einzubeziehen die Grundflächen von … 3. fest eingebauten Gegenständen, wie z. B. Öfen, Heiz- und Klimageräten, Herden, Bade- oder Duschwannen … 5. Einbaumöbeln“. Die Badewanne oder die Einbauküche mindern die Wohnfläche also nicht.

Außer Betracht bleiben nach § 3 Abs. 3 Nr. 1 WoFlV nur „Schornsteine, Vormauerungen, Bekleidungen, freistehende Pfeiler und Säulen“ – und auch das nur, „wenn sie eine Höhe von mehr als 1,50 Meter aufweisen und ihre Grundfläche mehr als 0,1 Quadratmeter beträgt“.

Bei der Berechnung ist zwischen Fertigmaß (nach Ausbau) und Rohbaumaß (vor Ausbau) zu unterscheiden.

Praxisbeispiel: Einfamilienhaus mit ausgebautem Dachgeschoss

Wohnfläche gesamt: 133,25 m² Nicht zur Wohnfläche: Keller (30 m²), Garage (20 m²)

Wohnfläche vs. andere Flächenbegriffe

Die Wohnfläche nach WoFlV unterscheidet sich von den Flächengrößen der DIN 277. Netto-Raumfläche und Brutto-Grundfläche haben andere Abgrenzungen und Verwendungszwecke als die Wohnfläche. Die aktuelle DIN 277 konnte für diesen Rechtsaudit nicht vollständig am Normoriginal geprüft werden; deshalb werden hier keine verbindlichen DIN-Definitionen oder Umrechnungsformeln angegeben. Ein fachlicher Vergleich steht im gesonderten Artikel DIN 277 und WoFlV.

Wichtig für Bauherren

Die Wohnfläche nach WoFlV sollte in Verträgen explizit ausgewiesen werden. Bei der Planung kann die Wohnfläche bereits früh berechnet werden, um die Nutzungsqualität zu bewerten.

Typische Fragen von Bauherren

Zählt ein ausgebauter Keller zur Wohnfläche?

Nach § 2 Abs. 3 Nr. 1 Buchst. a WoFlV gehören Kellerräume als Zubehörräume nicht zur Wohnfläche. Ein Ausbau als Hobbyraum ändert diese Einordnung nicht automatisch. Bei einem als Aufenthaltsraum genehmigten Untergeschossraum muss geklärt werden, ob er im konkreten Fall als Kellerraum oder als zur Wohnung gehörender Aufenthaltsraum einzuordnen ist.

Wie werden Dachschrägen bei der Wohnflächenberechnung berücksichtigt?

Anteilig nach Raumhöhe: ≥ 2 m = 100 %, 1 m bis unter 2 m = 50 %, < 1 m = 0 %. Details und Beispiele siehe Abschnitt „Räume unter Dachschrägen“.

Wann ist ein Dachgeschoss kein Aufenthaltsraum?

Ein Dachgeschoss erfüllt die Höhenanforderung des Art. 45 BayBO nicht, wenn 2,20 m lichte Höhe nicht über mindestens der Hälfte der maßgeblichen Nutzfläche erreicht werden; Raumteile unter 1,50 m bleiben dabei außer Betracht. Für Wohngebäude der GK 1 und 2 gilt diese Höhenregelung nicht. Unabhängig davon schließt § 2 Abs. 3 Nr. 2 WoFlV Räume aus, die den Anforderungen des Landesbauordnungsrechts an ihre Nutzung nicht genügen.

Zählen Balkone zur Wohnfläche?

Ja, anteilig nach § 4 Nr. 4 WoFlV (meist 25 %, maximal 50 %). Details siehe Abschnitt „Balkone, Terrassen und Loggien“.

Wie unterscheidet sich die Wohnfläche von der Netto-Raumfläche?

Wohnfläche und Netto-Raumfläche folgen unterschiedlichen Regelwerken und dürfen nicht gleichgesetzt oder pauschal ineinander umgerechnet werden. Die genaue aktuelle DIN-277-Definition ist in diesem Artikel nicht vollständig am Normoriginal geprüft; siehe Abschnitt „Wohnfläche vs. andere Flächenbegriffe“.

Vertragliche Bedeutung

Eine Flächenangabe sollte die verwendete Berechnungsmethode nennen und prüfbar dokumentiert sein. Ob und welche Ansprüche aus einer Abweichung folgen, richtet sich nach dem jeweiligen Miet- oder Kaufvertrag und der dafür maßgeblichen Rechtsprechung. Der Rechner trifft dazu keine Aussage.

Vor Verwendung der Flächenangabe prüfen

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Quellen und Rechtsgrundlagen

Rechtsstand: 1. September 2026. Die WoFlV und die BayBO-Fassung ab 1. Mai 2026 wurden an den amtlichen Primärquellen geprüft. Die vergleichenden DIN-277-Aussagen sind nicht vollständig am Normoriginal geprüft und werden deshalb nicht als Berechnungsgrundlage verwendet.

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Stand:

Über den Autor

Benjamin Schels, Architekt M.A., ist Inhaber des Architekturbüro Schels in Wolnzach (Landkreis Pfaffenhofen a. d. Ilm).

Die Inhalte dienen der allgemeinen Orientierung und ersetzen keine individuelle Prüfung. Für Vollständigkeit, Aktualität und Richtigkeit wird keine Gewähr übernommen. Maßgeblich sind die jeweils geltenden gesetzlichen und örtlichen Regelungen sowie die zuständigen Behörden.

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