Bauen im Bestandvom Bestandscheck zur Ausführung

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Bauen im Bestand beginnt mit drei Ständen: Was ist genehmigt, was ist tatsächlich gebaut und was soll entstehen? Erst wenn diese drei Ebenen verglichen sind, lassen sich Entwurf, Genehmigungsweg, Kosten und Bauablauf sinnvoll festlegen.

Das größte Risiko liegt meist nicht im sichtbaren Raum, sondern in fehlenden Unterlagen, verdeckten Bauteilen und früheren Veränderungen. Eine Bestandsaufnahme ist deshalb kein nachträgliches Aufmaß für den Bauantrag, sondern eine eigene Planungsgrundlage.

Die fünf Fragen vor dem ersten Entwurf

Welche Nutzung und welcher bauliche Stand sind nachweislich genehmigt?
Stimmt dieser Stand mit dem vorhandenen Gebäude überein?
Welche Bauteile bleiben, welche werden geöffnet, verstärkt oder ersetzt?
Welche Anforderungen löst das Ziel aus – etwa durch Nutzungsänderung, Brandschutz, Energie oder Denkmalschutz?
Welche Unklarheiten müssen vor Kosten- und Terminentscheidungen untersucht werden?

Was muss beim Bestand geprüft werden?

Prüffeld	Kernfrage	Typische Grundlage
Genehmigter Stand	Welche Nutzung und Kubatur sind belegt?	Baugenehmigung, genehmigte Pläne, Bauakte
Tatsächlicher Stand	Was wurde wirklich gebaut und später verändert?	Aufmaß, Fotodokumentation, Bauteilöffnungen
Tragwerk	Welche Wände und Decken tragen, welche Reserven bestehen?	Bestandsstatik, Untersuchung, Tragwerksplanung
Gebäudehülle	Wo liegen Feuchte-, Wärme- und Anschlussrisiken?	Bauteilaufbau, Zustandsprüfung, Bauphysik
Technische Anlagen	Welche Leitungen bleiben, kollidieren oder müssen erneuert werden?	Leitungsortung, Bestandspläne, Fachplanung
Schadstoffe	Welche Materialien müssen vor Eingriff untersucht werden?	Baujahr, Materialprobe, Fachgutachten
Öffentliches Recht	Welches Verfahren und welche weiteren Erlaubnisse sind nötig?	BayBO, Bebauungsplan, Satzungen, Denkmalschutz

Fehlen Bestandspläne, ist eine Planung trotzdem möglich. Der Aufwand verlagert sich dann auf Aufmaß, Recherche und Untersuchungen. Ein digitales Modell hilft nur, wenn Herkunft und Genauigkeit der erfassten Bauteile erkennbar bleiben.

Umbau, Sanierung, Modernisierung oder Instandhaltung?

Die Begriffe beschreiben unterschiedliche Schwerpunkte, überschneiden sich in realen Projekten aber häufig:

Instandhaltung erhält die vorhandene Funktion, etwa durch Reparatur schadhafter Bauteile.
Sanierung beseitigt Mängel und stellt einen technisch brauchbaren Zustand wieder her.
Modernisierung verbessert Eigenschaften oder Gebrauchswert, etwa Energie, Komfort oder Barrierefreiheit.
Umbau verändert Räume, Konstruktion oder Organisation des Gebäudes.
Nutzungsänderung betrifft die genehmigte Nutzung – auch wenn baulich wenig verändert wird.

Die Projektbezeichnung entscheidet nicht über die Genehmigung. Maßgeblich sind die konkreten baulichen Änderungen und die vorgesehene Nutzung.

Genehmigung und Bestandsschutz

Art. 55 BayBO behandelt Errichtung, Änderung und Nutzungsänderung grundsätzlich als genehmigungspflichtig, soweit kein anderer Verfahrensweg greift. Art. 57 Abs. 6 stellt Instandhaltungsarbeiten verfahrensfrei. Die Bezeichnung „Sanierung“ allein beantwortet daher nicht, ob ein Bauantrag erforderlich ist.

Auch bei einem verfahrensfreien Vorhaben bleiben die materiellen Anforderungen bestehen. Art. 55 Abs. 2 BayBO trennt ausdrücklich Verfahren und Rechtmäßigkeit. Zu prüfen sind je nach Vorhaben unter anderem:

Bebauungsplan und örtliche Satzungen,
Abstandsflächen und Brandschutz,
Standsicherheit und bauphysikalische Anforderungen,
Anforderungen an Aufenthaltsräume und Rettungswege,
Denkmalschutz und weitere eigenständige Erlaubnisse.

Bestandsschutz setzt einen rechtmäßigen Bestand voraus. Alte Bausubstanz oder langjährige Nutzung allein belegen ihn nicht. Entscheidend sind Genehmigungen, damalige Rechtslage und spätere Veränderungen.

Bei einem Baudenkmal können Änderungen zusätzlich einer Erlaubnis nach Art. 6 BayDSchG bedürfen. Diese Prüfung ist vom bauordnungsrechtlichen Verfahrensweg zu unterscheiden.

Sinnvoller Ablauf beim Bauen im Bestand

Ziel definieren: Nutzung, Raumprogramm, Qualitäts- und Kostenziele festlegen.
Unterlagen beschaffen: Genehmigungen, Bauakte, Bestands- und Fachplanungen zusammentragen.
Bestand aufnehmen: Geometrie, Schäden, Tragwerk, Bauteilaufbauten und Leitungen dokumentieren.
Unklarheiten untersuchen: Nur die Bauteile öffnen oder beproben, deren Zustand eine Entscheidung beeinflusst.
Rechtlichen Weg klären: genehmigten Stand, geplante Änderung und erforderliche Nachweise abgleichen.
Varianten bewerten: Erhalt, Verstärkung, Rückbau und Neubau technisch sowie wirtschaftlich vergleichen.
Ausführung vorbereiten: Anschlüsse, Bauzustände, Provisorien und Reihenfolge detailliert planen.

Der Ablauf ist nicht vollständig linear. Ein Befund kann den Entwurf verändern; eine Entwurfsentscheidung kann eine weitere Untersuchung auslösen. Offene Annahmen müssen deshalb im Planungsstand sichtbar bleiben.

Kostenrisiken ohne pauschalen Prozentaufschlag

Ein allgemeiner „Bestandspuffer“ in Prozent ist keine belastbare Kostenberechnung. Sinnvoller ist ein projektspezifisches Risikoregister:

Risiko	Wie wird es kleiner?	Was bleibt offen?
Verdeckte Konstruktion	Bauteilöffnung, Bestandsstatik, Sondage	Zustand nicht geöffneter Bereiche
Leitungen unbekannt	Ortung, Fachplanung, Probeöffnung	stillgelegte oder verdeckte Leitungen
Schadstoffe	Materialkataster und Proben	nicht zugängliche Bauteile
Arbeiten im bewohnten Haus	Bauabschnitte, Schutz- und Provisorienplanung	Störungen und zusätzliche Logistik
Schnittstellen Alt/Neu	Detail- und Ausführungsplanung	Reaktion des Bestands beim Öffnen

Jedes wesentliche Risiko sollte einer Annahme, einer Untersuchung oder einem Kostenansatz zugeordnet werden. Die Kostenbasis wird mit wachsendem Kenntnisstand fortgeschrieben.

Hinweis: HOAI-Umbauzuschlag

Für Umbauten und Modernisierungen nennt § 6 Abs. 2 HOAI den Umbau- oder Modernisierungszuschlag als eine Grundlage des Honorars. Er ist unter Berücksichtigung des Schwierigkeitsgrads in Textform zu vereinbaren.

Fehlt eine Vereinbarung in Textform, gilt nach § 6 Abs. 2 HOAI ab durchschnittlichem Schwierigkeitsgrad ein Zuschlag von 20 Prozent als vereinbart. Die zulässige Höhe richtet sich zusätzlich nach dem jeweiligen Leistungsbild. Eine Orientierung bietet der HOAI-Rechner.

Typische Fragen von Bauherren

Brauche ich für Maßnahmen im Bestand immer eine Genehmigung?

Nein. Instandhaltungsarbeiten sind nach Art. 57 Abs. 6 BayBO verfahrensfrei. Bei baulichen Änderungen oder einer Nutzungsänderung muss geprüft werden, ob Genehmigungspflicht, Genehmigungsfreistellung oder ein Tatbestand der Verfahrensfreiheit greift. Verfahrensfreiheit bedeutet nicht, dass alle übrigen Anforderungen entfallen.

Wann ist eine Bestandsaufnahme sinnvoll?

Vor einer Varianten- oder Kostenentscheidung. Welche Tiefe nötig ist, hängt davon ab, welche Bauteile verändert werden und welche Unsicherheit die Entscheidung beeinflusst.

Was tun, wenn genehmigte Pläne fehlen?

Zuerst vorhandene private Unterlagen und die zuständige Bauakte prüfen. Danach werden tatsächlicher Bestand und belegter Genehmigungsstand getrennt dokumentiert. Ein neues Aufmaß ersetzt keine fehlende Genehmigung, schafft aber die geometrische Grundlage für die weitere Prüfung.

Gilt Bestandsschutz automatisch für das ganze Gebäude?

Nein. Bestandsschutz knüpft an den rechtmäßigen Bestand und seine Nutzung an. Spätere Änderungen, Nutzungswechsel oder nicht genehmigte Bauteile müssen gesondert beurteilt werden.

Welche Rolle spielt der Denkmalschutz?

Bei Baudenkmälern kann neben dem baurechtlichen Verfahren eine Erlaubnis nach Art. 6 BayDSchG erforderlich sein. Umfang und Unterlagen sollten vor einer detaillierten Planung mit der zuständigen Stelle geklärt werden.

Quellen und Rechtsgrundlagen

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Stand: 01.09.2026

Über den Autor

Benjamin Schels, Architekt M.A., ist Inhaber des Architekturbüro Schels in Wolnzach (Landkreis Pfaffenhofen a. d. Ilm).

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