GenehmigungsplanungAblauf, Unterlagen und Behördenprüfung
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Zum Inhaltsverzeichnis springenDie Genehmigungsplanung ist die Leistungsphase 4 (LPH 4) der HOAI. Sie überführt den abgestimmten Entwurf in die Anträge, Bauvorlagen und Nachweise, die für eine öffentlich-rechtliche Genehmigung oder Zustimmung erforderlich sind. Dazu gehören nach der HOAI auch das Einreichen sowie das Ergänzen und Anpassen der Unterlagen im Verfahren.
Die folgenden Angaben beziehen sich auf Bayern. Welche Bauvorlagen im Einzelfall erforderlich sind, hängt vom Vorhaben, vom Verfahren und von den örtlichen Vorschriften ab.
In Kürze
- Ergebnis der LPH 4: ein einreichungsfähiger Antrag mit aufeinander abgestimmten Bauvorlagen.
- Grundleistungen: Anträge und Nachweise erarbeiten und zusammenstellen, erforderliche Behördenabstimmungen führen, Unterlagen einreichen sowie im Verfahren ergänzen und anpassen.
- Ausgangspunkt: ein mit dem Bauherrn abgestimmter Entwurf aus der Entwurfsplanung.
- Nicht automatisch enthalten: jede Fachplanung, die Beschaffung der Nachbarzustimmung oder die Begleitung eines Widerspruchs- oder Klageverfahrens.
- Wichtig: Eine Baugenehmigung bestätigt nur die Vorschriften, die im jeweiligen Verfahren geprüft werden.
Was gehört nach HOAI zur Leistungsphase 4?
Für Gebäude und Innenräume beschreibt Anlage 10 der HOAI drei Grundleistungsblöcke:
| Grundleistung | Konkretes Ergebnis |
|---|---|
| Vorlagen und Nachweise erarbeiten und zusammenstellen | Bauantrag, Bauzeichnungen, Baubeschreibung sowie erforderliche Anträge auf Abweichung, Ausnahme oder Befreiung |
| Erforderliche Verhandlungen mit Behörden führen und Beiträge anderer Planer verwenden | ein Antrag, in dem Objektplanung und notwendige Fachbeiträge zusammenpassen |
| Vorlagen einreichen, anschließend ergänzen und anpassen | nachvollziehbare Reaktion auf die formale Prüfung und fachlich begründete Nachforderungen |
Die HOAI nennt daneben Besondere Leistungen. Dazu zählen beispielsweise das Mitwirken bei der Beschaffung nachbarlicher Zustimmungen, bestimmte technische Nachweise für behördliche Zustimmungen im Einzelfall sowie die Unterstützung in Widerspruchs- oder Klageverfahren. Ob solche Leistungen beauftragt sind, ergibt sich aus dem Vertrag – nicht allein aus der Bezeichnung „LPH 4“.
Genehmigungsplanung, Feinplanung und Ausführungsplanung
„Feinplanung“ ist keine eigene Leistungsphase der HOAI. Der Begriff wird unterschiedlich verwendet und sollte deshalb im Vertrag konkret beschrieben werden.
| Planungsstand | Aufgabe | Typisches Ergebnis |
|---|---|---|
| Entwurfsplanung, LPH 3 | Entwurf durcharbeiten und Beiträge der Fachplaner integrieren | abgestimmter Entwurf, regelmäßig im Maßstab 1, mit Kostenberechnung |
| Genehmigungsplanung, LPH 4 | öffentlich-rechtliche Genehmigungsfähigkeit in Bauvorlagen übersetzen | einreichungsfähiger Antrag und Bearbeitung notwendiger Ergänzungen |
| Ausführungsplanung, LPH 5 | genehmigte Planung konstruktiv und technisch bis zur ausführungsreifen Lösung detaillieren | Detail- und Konstruktionspläne für die Bauausführung |
Wer „Fein- und Genehmigungsplanung“ beauftragt, sollte daher festhalten, ob damit nur die LPH 4 oder zusätzlich Teile der Ausführungsplanung gemeint sind.
Was vor Beginn feststehen sollte
Genehmigungsplanung ist keine zweite Variantenphase. Vor dem Ausarbeiten der Bauvorlagen sollten diese Punkte geklärt sein:
- Entwurf: Nutzung, Kubatur, Grundrisse, Höhen und äußere Gestaltung sind abgestimmt.
- Grundstück: aktueller Katasterauszug, Grundstücksgrenzen und Höhenbezug liegen vor.
- Planungsrecht: Bebauungsplan, § 34 BauGB oder Außenbereich sind eingeordnet.
- Bauordnungsrecht: Gebäudeklasse, Abstandsflächen und örtliche Satzungen sind geprüft.
- Abweichungen: Abweichungen von der BayBO sowie Ausnahmen oder Befreiungen vom Planungsrecht sind benannt und begründet.
- Fachbeiträge: Zuständigkeit und Liefertermine für Tragwerk, Brandschutz und weitere erforderliche Fachplanungen sind festgelegt.
Eine frühe Prüfung der Genehmigungsfähigkeit verhindert, dass erst in der Antragsplanung grundlegende Entwurfsfragen wieder geöffnet werden.
Welche Unterlagen gehören zum Bauantrag in Bayern?
§ 3 BauVorlV nennt die Bauvorlagen für bauliche Anlagen. Nicht jede Position ist bei jedem Vorhaben vorzulegen; die Behörde soll auf Unterlagen verzichten, die für die Beurteilung nicht erforderlich sind.
| Bauvorlage | Wann und mit welchem Inhalt? |
|---|---|
| Bauantragsformular | verbindlicher Vordruck oder entsprechender Online-Assistent; Angaben zu Bauherr, Entwurfsverfasser, Grundstück, Vorhaben und Verfahren |
| Katasterauszug und Lageplan | aktueller Auszug; Lageplan grundsätzlich nicht kleiner als 1, bei Bedarf in größerem Maßstab |
| Bauzeichnungen | regelmäßig 1; Grundrisse, Schnitte und Ansichten mit Nutzung, Maßen, Höhen und Geländeangaben |
| Baubeschreibung | Vorhaben und Nutzung; außerdem Gebäudeklasse, maßgebliche Gebäudehöhe und Baukosten |
| Maß der baulichen Nutzung | Berechnung von zulässigem, vorhandenem und geplantem Maß, wenn der Bebauungsplan entsprechende Festsetzungen enthält; dazu gehören je nach Plan etwa GRZ und GFZ |
| Erschließungsangaben | zusätzliche Angaben zu Wasser, Energie, Abwasser oder Verkehr, wenn keine ausreichende öffentliche Anbindung besteht |
| Abstandsflächenübernahme | gesonderte Erklärung nur, wenn eine Abstandsfläche rechtlich auf ein anderes Grundstück übernommen werden soll |
| Abweichungsanträge | erforderlich, wenn von bauordnungsrechtlichen Anforderungen abgewichen werden soll; planungsrechtliche Ausnahmen und Befreiungen sind ebenfalls konkret zu beantragen |
| Bautechnische Nachweise | Standsicherheit und Brandschutz nach den Regeln der BayBO und BauVorlV; Zeitpunkt, Prüfung und Bescheinigung hängen von Gebäude und Verfahren ab |
Ein Stellplatznachweis ist in Bayern seit dem 1. Oktober 2025 nur erforderlich, wenn die Gemeinde die Stellplatzpflicht durch Satzung angeordnet hat. Soweit Stellplätze erforderlich sind, müssen Anzahl, Lage und Erreichbarkeit in den Unterlagen übereinstimmen.
Eingabeplan
„Eingabeplan“ ist die gebräuchliche Bezeichnung für die zum Antrag gehörenden Bauzeichnungen. Die BauVorlV spricht von Bauzeichnungen und verlangt grundsätzlich den Maßstab 1
. Ein Lageplan, die Baubeschreibung und erforderliche Nachweise werden dadurch nicht ersetzt.Ablauf der Genehmigungsplanung
- Verfahren bestimmen: Ist das Vorhaben verfahrensfrei, genehmigungsfrei gestellt oder genehmigungspflichtig? Der Genehmigungscheck dient dabei nur der ersten Orientierung.
- Entwurfsstand festlegen: Alle Bauvorlagen erhalten denselben Plan- und Änderungsstand.
- Bauvorlagen ausarbeiten: Lageplan, Grundrisse, Schnitte, Ansichten und Baubeschreibung werden nach BauVorlV erstellt.
- Fachbeiträge einarbeiten: Erforderliche Beiträge werden zugeordnet; der Entwurfsverfasser bleibt für ihr ordnungsgemäßes Ineinandergreifen verantwortlich.
- Abweichungen und Nachbarbeteiligung bearbeiten: Abweichungen werden konkret bezeichnet und begründet; Lageplan und Bauzeichnungen werden den Nachbarn zur Zustimmung vorgelegt.
- Konsistenz prüfen: Zeichnungen, Beschreibungen, Berechnungen und Nachweise müssen nach § 13 BauVorlV miteinander übereinstimmen.
- Bauantrag einreichen: seit 1. Januar 2025 direkt bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde, digital über deren Online-Assistenten oder mit den amtlichen Formularen.
- Verfahren bearbeiten: Innerhalb von drei Wochen prüft die Behörde die Vollständigkeit. Erforderliche Ergänzungen und Anpassungen werden mit eindeutigem Planstand nachgereicht.
Änderungen nach der Einreichung
Ändert sich nach Einreichung beispielsweise die Nutzung, die Gebäudehöhe oder die Lage auf dem Grundstück, sind regelmäßig mehrere Unterlagen betroffen. Pläne, Baubeschreibung, Berechnungen, Nachweise und gegebenenfalls die Nachbarbeteiligung müssen dann auf denselben Stand gebracht werden.
Wer ist wofür verantwortlich?
| Beteiligter | Verantwortung |
|---|---|
| Bauherr | geeignete Beteiligte bestellen, erforderliche Entscheidungen treffen und den Antrag mittragen |
| Entwurfsverfasser | vollständigen und brauchbaren Entwurf erstellen; bei fehlender eigener Sachkunde Fachplaner veranlassen und das Ineinandergreifen der Fachplanungen sicherstellen |
| Fachplaner | die von ihnen erstellten Unterlagen fachlich verantworten |
| Bauaufsichtsbehörde | Vollständigkeit prüfen und im gesetzlich bestimmten Prüfumfang über den Antrag entscheiden |
Für die nicht verfahrensfreie Errichtung und Änderung von Gebäuden müssen die Bauvorlagen grundsätzlich von einem bauvorlageberechtigten Entwurfsverfasser erstellt werden. Art. 61 BayBO enthält abgestufte Berechtigungen für bestimmte kleinere Vorhaben.
Was prüft die Behörde – und was nicht?
Außer bei Sonderbauten gilt in Bayern das vereinfachte Baugenehmigungsverfahren nach Art. 59 BayBO. Geprüft werden insbesondere:
- die planungsrechtliche Zulässigkeit nach §§ 29 bis 38 BauGB,
- die Abstandsflächen nach Art. 6 BayBO,
- örtliche Bauvorschriften nach Art. 81 Abs. 1 BayBO,
- beantragte Abweichungen und
- weitere öffentlich-rechtliche Anforderungen, wenn die Baugenehmigung eine andere Entscheidung ersetzt oder einschließt.
Bei Sonderbauten ist der Prüfumfang nach Art. 60 BayBO weiter. Für Standsicherheit und Brandschutz gelten zusätzlich die Art. 62 bis 62b BayBO. Ein nicht geprüfter Punkt ist nicht automatisch entbehrlich: Die öffentlich-rechtlichen Anforderungen müssen auch dann eingehalten werden, wenn sie nicht Teil der Behördenprüfung sind.
Honorar und Zeit
Für Gebäude bewertet § 34 HOAI die LPH 4 mit 3 Prozent, für Innenräume mit 2 Prozent des nach der HOAI ermittelten Gesamthonorars. Das sind keine Prozentsätze der Baukosten und keine automatisch geschuldeten Pauschalen.
Die Honorartafeln der HOAI sind Orientierungswerte. Das Honorar richtet sich nach der Vereinbarung in Textform; ohne solche Vereinbarung greift für Grundleistungen die Regelung des § 7 HOAI zum Basishonorarsatz.
Eine allgemeine gesetzliche Dauer für die Genehmigungsplanung gibt es nicht. Maßgeblich sind vor allem der Reifegrad des Entwurfs, die Verfügbarkeit von Grundstücksdaten und Fachbeiträgen sowie die Zahl erforderlicher Abweichungen. Die anschließende Bearbeitungszeit der Behörde ist davon getrennt; Fristen und Genehmigungsfiktion sind unter Bauantrag einreichen erläutert.
Abschlusscheck vor der Einreichung
- Haben Antrag, Pläne und Berechnungen denselben Planstand?
- Stimmen Nutzung, Flächen und Raumbezeichnungen in Grundrissen und Baubeschreibung überein?
- Sind Bestand, Abbruch und Neubau eindeutig dargestellt?
- Sind vorhandenes und geplantes Gelände sowie alle maßgeblichen Höhen nachvollziehbar?
- Sind Abstandsflächen und erforderliche Stellplätze rechnerisch und zeichnerisch identisch?
- Sind Abweichungen, Ausnahmen und Befreiungen ausdrücklich beantragt und begründet?
- Sind Fachnachweise dem richtigen Gebäude, Planstand und Verfahren zugeordnet?
- Wurden den betroffenen Nachbarn Lageplan und Bauzeichnungen vorgelegt und ist das Ergebnis im Antrag angegeben?
Amtliche Quellen
- ↗ HOAI, Anlage 10 – Leistungsbild Gebäude und Innenräume
- ↗ HOAI, § 34 – Bewertung der Leistungsphasen
- ↗ HOAI, § 7 – Honorarvereinbarung
- ↗ BayBO, Art. 51 – Verantwortung des Entwurfsverfassers
- ↗ BayBO, Art. 59 und 60 – Prüfumfang
- ↗ BayBO, Art. 61 – Bauvorlageberechtigung
- ↗ BayBO, Art. 64 – Bauantrag und Bauvorlagen
- ↗ BayBO, Art. 65 – Vollständigkeitsprüfung und Beteiligungen
- ↗ BauVorlV, §§ 3 und 7 bis 13 – Bauvorlagen und deren Inhalt
- ↗ Bayerisches Bauministerium – Bauantrag und Baugenehmigung
Rechtsstand der Prüfung: 1. September 2026.
Weiterführende Artikel
- Bauantrag in Bayern einreichen – Zuständigkeit, Unterlagen, digitale Einreichung und Fristen
- Baugenehmigung – wann nötig?
- Leistungsphasen nach HOAI
- Genehmigungsfähigkeit prüfen
- Bauvoranfrage und Vorbescheid
- Gebäudeklasse einordnen – Orientierung zu GK 1 bis 5 nach BayBO
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