GRZ Grundflächenzahl berechnen und einordnen
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Zum Inhaltsverzeichnis springenDie Grundflächenzahl (GRZ) gibt an, wie viel Prozent der Grundstücksfläche überbaut werden darf.
Sie wird im Bebauungsplan festgelegt und bestimmt gemeinsam mit der GFZ die maximal zulässige Bebauung.
Die GRZ begrenzt die Grundfläche der baulichen Anlagen auf dem Grundstück und sorgt für Freiflächen.
Um die GRZ richtig zu berechnen und einordnen zu können, müssen Bebauungsplan, Grundstücksfläche und die geplante Grundfläche des Gebäudes berücksichtigt werden.
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Einordnung & Kontext
Die GRZ ist eine der wichtigsten baurechtlichen Vorgaben im Bebauungsplan.
Sie bestimmt, wie viel Grundfläche überbaut werden darf, und wirkt sich direkt auf die Größe des Gebäudes aus.
Zusammen mit der GFZ legt sie die Bebauungsdichte fest.
Die GRZ bezieht sich auf die Grundfläche der baulichen Anlagen, während die GFZ die Geschossfläche in allen Vollgeschossen begrenzt.
Wichtig: GRZ ≠ GFZ ≠ BGF
Diese Begriffe werden verwechselt, haben aber unterschiedliche Bedeutungen:
- GRZ (Grundflächenzahl) – bestimmt den maximalen Anteil der Grundstücksfläche, der von den Grundflächen der baulichen Anlagen überbaut werden darf (§ 19 Abs. 1 und 2 BauNVO); mitzurechnen sind nach § 19 Abs. 4 BauNVO auch Garagen, Stellplätze mit Zufahrten, Nebenanlagen und Unterbauungen
- GFZ (Geschossflächenzahl) – legt die insgesamt maximal zulässige Geschossfläche fest, die auf dem Grundstück errichtet werden darf (ermittelt nach den Außenmaßen der Gebäude in allen Vollgeschossen, § 20 Abs. 3 BauNVO)
- BGF (Bruttogrundfläche) – planerische Größe nach DIN 277, die die tatsächlich vorhandene Gesamtfläche aller Geschosse beschreibt
Die GRZ ist eine baurechtliche Vorgabe aus dem Bebauungsplan, die BGF ist eine planerische Beschreibung der tatsächlichen Gebäudefläche.
In Kürze
- Die GRZ bestimmt den maximalen Anteil der Grundstücksfläche, der überbaut werden darf.
- Sie wird im Bebauungsplan festgelegt (als Dezimalzahl, z. B. 0,3 oder 0,4).
- Die GRZ bezieht sich auf die Grundfläche der baulichen Anlagen (Footprint), nicht auf ein einzelnes Geschoss.
- Zusammen mit der GFZ bestimmt sie, wie viel gebaut werden darf.
- Befreiungen sind in bestimmten Fällen möglich, aber nicht selbstverständlich.
Rechtliche Grundlage
Rechtsgrundlage für die GRZ ist die Baunutzungsverordnung (BauNVO), die bundesweit gilt. Die GRZ wird im Bebauungsplan festgesetzt und ist eine bindende Vorgabe. Sie muss bei der Planung eingehalten werden, soweit sie festgesetzt ist.
Rechtshierarchie:
- BauNVO – bundesweite Verordnung, definiert die GRZ
- Bebauungsplan – örtliche Festsetzung, legt die konkrete GRZ fest
- BauGB § 31 Abs. 2 – Befreiungen von Festsetzungen des Bebauungsplans (Einzelfall)
In Gebieten ohne Bebauungsplan gelten andere Regelungen – etwa die Bestimmungen der Bauordnung oder ortsspezifische Satzungen. Die GRZ kann dann nicht aus einem Bebauungsplan abgeleitet werden.
Was ist die GRZ?
Die Grundflächenzahl (GRZ) beschreibt den prozentualen Anteil der Grundstücksfläche, der überbaut werden kann. Sie wird im Bebauungsplan festgesetzt und bezieht sich nicht nur auf das Gebäude, sondern auf den Anteil des Baugrundstücks, der von baulichen Anlagen überdeckt werden darf (§ 19 Abs. 2 BauNVO).
Gemessen wird bis zur Außenkante der baulichen Anlagen – die Außenwände zählen also mit. Neben dem Gebäude sind nach § 19 Abs. 4 BauNVO auch Garagen und Stellplätze mit ihren Zufahrten, Nebenanlagen i. S. d. § 14 BauNVO und Unterbauungen mitzurechnen. Die GRZ sorgt für Freiflächen und eine angemessene Bebauungsdichte im Quartier.
Wie wird die GRZ berechnet?
Die GRZ wird aus dem Bebauungsplan abgeleitet und gibt das Verhältnis zwischen der überbaubaren Grundfläche und der gesamten Grundstücksfläche an.
Formel: GRZ = von baulichen Anlagen überdeckte Fläche / Grundstücksfläche
Die GRZ wird als Dezimalzahl angegeben (z. B. 0,3, 0,4 oder 0,5).
Beispiele
Beispiel 1: Bei einem Grundstück von 1000 m² und einer GRZ von 0,3 dürfen maximal 300 m² von baulichen Anlagen überdeckt werden. Die übrigen 700 m² bleiben zunächst unbebaut – allerdings darf die zulässige Grundfläche von 300 m² nach § 19 Abs. 4 BauNVO durch Garagen, Stellplätze mit Zufahrten und Nebenanlagen um bis zu 50 % überschritten werden (siehe „GRZ II“ weiter unten), hier also auf bis zu 450 m². Die tatsächlich freie Fläche schrumpft damit auf mindestens 550 m².
Beispiel 2: Bei einem Grundstück von 800 m² und einer GRZ von 0,4 dürfen maximal 320 m² von baulichen Anlagen überdeckt werden. Die verbleibenden 480 m² sind allerdings keine garantierte Freifläche: Stellplätze mit ihren Zufahrten, Garagen und Nebenanlagen werden nach § 19 Abs. 4 Satz 1 BauNVO auf die Grundfläche angerechnet und können die zulässige Grundfläche zusätzlich um bis zu 50 % überschreiten. Anrechnungsfrei bleiben etwa Garten- und Vegetationsflächen.
Wenn Sie aus Grundstücksfläche und GRZ-Faktor die zulässige Grundfläche berechnen wollen, hilft der GRZ/GFZ-Rechner.
GRZ II: Nebenanlagen (§ 19 Abs. 4 BauNVO)
Neben der „normalen“ zulässigen Grundfläche (GRZ im Bebauungsplan) erlaubt die BauNVO eine begrenzte Überschreitung für Nebenanlagen: Garagen, Stellplätze mit Zufahrten, Nebenanlagen i. S. d. § 14 BauNVO und Unterbauten werden auf die Grundfläche angerechnet; die zulässige Grundfläche darf durch diese Anlagen bis zu 50 % überschritten werden, höchstens jedoch bis zu einer Grundflächenzahl von 0,8 (bezogen auf die Grundstücksfläche). Im Bebauungsplan können abweichende Regelungen getroffen werden.
Rechnerisch: Die zulässige Grundfläche inklusive Nebenanlagen („GRZ II“) ist das Minimum aus (Grundstücksfläche × GRZ × 1,5) und (Grundstücksfläche × 0,8). Beispiel: 600 m² Grundstück, GRZ 0,3 → zulässige Grundfläche 180 m²; mit GRZ II bis 270 m² (180 × 1,5), sofern unter 480 m² (600 × 0,8).
Im GRZ/GFZ-Rechner kann die Option „GRZ II einbeziehen“ aktiviert werden, um die zulässige Grundfläche inklusive Nebenanlagen anzuzeigen.
Unterschied zur GFZ
Die GRZ wird mit der GFZ verwechselt. Beide Begriffe haben unterschiedliche Bedeutungen:
- GRZ (Grundflächenzahl): Bestimmt, wie viel Prozent der Grundstücksfläche überbaut werden darf (bezogen auf die Grundflächen der baulichen Anlagen).
- GFZ (Geschossflächenzahl): Begrenzt die insgesamt zulässige Geschossfläche auf dem Grundstück (ermittelt nach den Außenmaßen der Gebäude in allen Vollgeschossen, § 20 Abs. 3 BauNVO).
Die GRZ bestimmt somit die maximal überbaubare Grundfläche, während die GFZ die insgesamt zulässige Geschossfläche begrenzt. Beide Kennzahlen gehören zum Maß der baulichen Nutzung (§ 19 und § 20 BauNVO) und müssen aus dem Bebauungsplan bei der Planung eingehalten werden. Neben GRZ und GFZ können Abstandsflächen die Bebauung zusätzlich begrenzen; zur groben Vorprüfung (Bayern): Abstandsflächen – schnelle Vorprüfung.
Die folgende Grafik zeigt das Maß der baulichen Nutzung (GRZ und GFZ) im Überblick:
Anwendung in der Planung
Bei der Planung muss die GRZ eingehalten werden, soweit sie im Bebauungsplan festgelegt ist. Die Einhaltung der GRZ ist Teil der Genehmigungsplanung und wird bei der Prüfung des Bauantrags kontrolliert.
Bei der Planung ist es entscheidend, die GRZ zusammen mit der GFZ zu prüfen. Die GRZ begrenzt die überbaubare Grundfläche der baulichen Anlagen, die GFZ die insgesamt zulässige Geschossfläche in allen Vollgeschossen. Zusammen definieren sie die maximal mögliche Bebauung des Grundstücks.
Kann ich die GRZ überschreiten?
In bestimmten Fällen sind Überschreitungen der GRZ möglich, wenn sie mit den Zielen des Bebauungsplans vereinbar sind. Die Baubehörde kann auf Antrag Befreiungen erteilen. Eine Überschreitung ist nicht selbstverständlich und muss sachlich begründet werden.
Befreiungen von Festsetzungen des Bebauungsplans sind bundesrechtlich in § 31 Abs. 2 BauGB geregelt. In der Genehmigungsplanung kann ein Architekt prüfen, ob Spielräume bei der GRZ bestehen und ob eine Befreiung im Einzelfall begründbar ist.
Kritisch: Befreiung ist nicht selbstverständlich
Eine Überschreitung der GRZ erfordert eine Befreiung, die beantragt und genehmigt werden muss. Diese ist nicht selbstverständlich und erfordert eine sachliche Begründung. Ohne Befreiung ist eine Überschreitung nicht zulässig.
Typische Missverständnisse
Viele Planungsfehler entstehen aus falschen Annahmen. Die häufigsten Missverständnisse sind:
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„GRZ und GFZ sind dasselbe“ – Falsch: Die GRZ begrenzt den Anteil der Grundstücksfläche, der überbaut werden darf (bezogen auf die Grundflächen der baulichen Anlagen). Die GFZ legt fest, wie viel Geschossfläche insgesamt auf dem Grundstück erlaubt ist (ermittelt nach den Außenmaßen der Gebäude in allen Vollgeschossen).
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„Die GRZ gilt nur für Neubauten“ – Falsch: Die GRZ gilt grundsätzlich für alle Bauvorhaben, soweit sie im Bebauungsplan festgelegt ist. Bei Umbauten oder Erweiterungen bestehender Gebäude gelten die gleichen Vorgaben – allerdings können Bestandsgebäude, die bereits vor der Festsetzung der GRZ errichtet wurden, Bestandsschutz genießen.
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„Ich kann die GRZ einfach überschreiten, wenn ich nur ein bisschen größer baue“ – Falsch: Die GRZ ist eine bindende Vorgabe aus dem Bebauungsplan. Eine Überschreitung ist nur möglich, wenn eine Befreiung beantragt und genehmigt wird. Diese ist nicht selbstverständlich und erfordert eine sachliche Begründung.
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„GRZ und BGF sind dasselbe“ – Falsch: Die GRZ ist eine Vorgabe aus dem Bebauungsplan, die BGF ist eine planerische Größe nach DIN 277. Die GRZ bestimmt die maximal überbaubare Grundfläche, die BGF umfasst alle Geschosse vollständig.
Ein Punkt, der oft für eine Fehlannahme gehalten wird, trifft dagegen zu: Ohne Bebauungsplan gibt es tatsächlich keine festgesetzte GRZ. In Gebieten ohne Bebauungsplan gelten andere Regelungen – die GRZ kann dann nicht aus einem Bebauungsplan abgeleitet werden.
Mini-Check für Bauherren
- Bebauungsplan prüfen (ob GRZ festgelegt ist).
- GRZ-Wert ablesen (als Dezimalzahl, z. B. 0,3 oder 0,4).
- Grundstücksfläche bestimmen.
- Maximale Grundfläche berechnen (GRZ × Grundstücksfläche).
- GFZ gemeinsam prüfen (beide Werte müssen eingehalten werden).
- Befreiung prüfen (ob bei Überschreitung möglich).
Damit sind GRZ, GFZ und BGF fachlich sauber voneinander getrennt und prüfbar.
Quellen und Rechtsgrundlagen
- Baunutzungsverordnung (BauNVO), jeweils gültige Fassung
- Bebauungsplan der zuständigen Gemeinde
- ↗ Baunutzungsverordnung (BauNVO) – Gesetze im Internet
Weiterführende Artikel
- Geschossflächenzahl (GFZ)
- Bebauungsplan
- GRZ/GFZ-Rechner – zulässige Grund- und Geschossfläche berechnen
- Baugenehmigung beantragen
- Flächenbegriffe im Baurecht
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