Flächenbegriffe im Baurecht Übersicht

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GRZ, GFZ, BGF, NRF (früher NGF) und Wohnfläche werden in unterschiedlichen Kontexten gebraucht – und oft verwechselt. Diese Übersicht ordnet die Begriffe, zeigt die wichtigsten Unterschiede und verlinkt zu den passenden Detailartikeln.

Die Begriffe haben unterschiedliche Bedeutungen und werden für verschiedene Zwecke verwendet: in Bebauungsplänen, beim Bauantrag bzw. der Prüfung oder bei der Kostenermittlung.

Ergänzend hilft der Vergleich mit Flächennorm DIN 277 und der WoFlV.

Baulinie und Baugrenze sind Festsetzungen im Bebauungsplan; Abstandsflächen regelt die Bauordnung (Bayern: BayBO). Zur groben Orientierung bei Abstandsflächen: Abstandsflächen – schnelle Vorprüfung (Bayern) (unverbindlich; verbindlich bleiben B-Plan und Behörde).

Einordnung

GRZ – Grundflächenzahl

Die GRZ beschreibt den prozentualen Anteil der Grundstücksfläche, der überbaut werden kann. Sie wird im Bebauungsplan festgesetzt.

Die GRZ bestimmt gemeinsam mit der GFZ, wie viel gebaut werden darf. Beide sind zwei von vier Größen, mit denen das Maß der baulichen Nutzung festgesetzt wird: Nach § 16 Abs. 2 BauNVO kann es im Bebauungsplan bestimmt werden durch Festsetzung „1. der Grundflächenzahl …, 2. der Geschossflächenzahl …, 3. der Zahl der Vollgeschosse, 4. der Höhe baulicher Anlagen“ (§ 19 und § 20 BauNVO definieren dabei GRZ und GFZ). Sie sorgen für Freiflächen und eine angemessene Bebauungsdichte. Die folgende Übersicht zeigt die Kombination von GRZ und GFZ:

GFZ – Geschossflächenzahl

Die GFZ beschreibt, wie viel Geschossfläche insgesamt auf dem Grundstück errichtet werden darf. Ermittelt wird sie nach § 20 Abs. 3 BauNVO aus den Außenmaßen der Gebäude in allen Vollgeschossen; für andere Geschosse kann der Bebauungsplan nach § 20 Abs. 3 Satz 2 BauNVO festsetzen, dass die Flächen von Aufenthaltsräumen dort (samt zugehöriger Treppenräume und Umfassungswände) ganz oder teilweise mitzurechnen „oder ausnahmsweise nicht mitzurechnen“ sind – die Festsetzung wirkt also in beide Richtungen und erfasst nur Aufenthaltsräume, nicht etwa einen Kellerlagerraum. Sie wird ebenfalls im Bebauungsplan festgelegt und ist unabhängig von der Anzahl der Geschosse.

Die GFZ ermöglicht es, die Geschossfläche flexibel auf mehrere Geschosse zu verteilen, solange die Gesamtsumme nicht überschritten wird. Zusammen mit der GRZ bestimmt sie, wie viel gebaut werden darf.

Wenn Sie die B-Plan-Zahlen in m² übersetzen wollen, nutzen Sie den GRZ/GFZ-Rechner.

BGF – Bruttogrundfläche

Die BGF beschreibt die Grundflächen aller Geschosse eines Gebäudes. Nach DIN 277 wird sie berechnet und erfasst alle Geschosse – vom Keller bis zum Dachgeschoss – gemessen an den äußeren Gebäudegrenzen.

Die BGF dient als Grundlage für die Kostenermittlung – viele Kostenfaktoren (Baukosten, Nebenkosten, Gebühren) werden auf Basis der BGF berechnet. Sie ist relevant für die Kostenbasis. Die HOAI nutzt anrechenbare Baukosten als Grundlage für Honorare, nicht direkt die BGF – die BGF kann jedoch bei der Kostenschätzung helfen, die wiederum Grundlage für die Honorarermittlung ist.

NRF – Netto-Raumfläche (früher NGF)

Die NRF (Netto-Raumfläche, nach DIN 277

noch NGF) ergibt sich aus der BGF abzüglich der Konstruktions-Grundfläche (KGF) und umfasst nur nutzbare Flächen (Nutzungs-, Verkehrs-, Technikfläche). Sie dient u. a. Raumplanung und Kostenermittlung – Details im NRF-Artikel.

Wohnfläche

Die Wohnfläche ist die tatsächlich bewohnbare Fläche einer Wohnung oder eines Hauses. Sie wird nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV) berechnet und umfasst nur die Räume, die zum Wohnen genutzt werden können. Eine detaillierte Erklärung zur Berechnung nach WoFlV finden Sie im Artikel Wohnfläche berechnen.

Zur Wohnfläche zählen:

• Wohn- und Schlafräume
• Küche und Bad
• Flure und Diele (vollständig, wenn innerhalb der Wohnung)
• Abstellräume (vollständig, wenn innerhalb der Wohnung)

Nicht zur Wohnfläche zählen:

• Keller- und Bodenräume – § 2 Abs. 3 Nr. 1 WoFlV zählt sie ohne Ausbau-Vorbehalt zu den Zubehörräumen; ein bloßer Ausbau als Hobbyraum ändert daran nichts
• Garagen und Stellplätze
• Technikräume

Anteilig zur Wohnfläche zählen:

• Balkone, Terrassen, Loggien und Dachgärten (nach § 4 Nr. 4 WoFlV in der Regel zu einem Viertel, höchstens zur Hälfte – also 25 %, max. 50 %)

Die Wohnfläche wird nach festgelegten Regeln berechnet und kann von der Netto-Raumfläche abweichen. Sie ist relevant für Mietverträge, Kaufverträge oder die Bewertung von Immobilien.

Nutzungsfläche (NUF)

Die Nutzungsfläche (NUF, nach DIN 277

noch „Nutzfläche“) ist die Fläche, die tatsächlich für einen bestimmten Zweck genutzt wird. Sie umfasst alle Räume, die einer spezifischen Nutzung dienen – etwa Wohnen, Arbeiten, Lagern oder Produzieren.

Die Nutzungsfläche ist Teil der Netto-Raumfläche und wird unterschieden von:

• Verkehrsfläche (VF): Flure, Treppen, etc.
• Technikfläche (TF): Technikräume, etc.

Die Nutzungsfläche beschreibt, wie viel Fläche tatsächlich für den beabsichtigten Zweck zur Verfügung steht.

Verkehrsfläche (VF) und Technikfläche (TF)

Neben der Nutzungsfläche gibt es weitere Flächenkategorien:

Verkehrsfläche (VF): Flächen, die dem Erschließen und Erreichen von Räumen dienen – etwa Flure, Treppen, Eingangsbereiche oder Aufzüge.

Technikfläche (TF, früher „Funktionsfläche“): Flächen, die technischen Zwecken dienen – etwa Heizungsräume, Technikräume oder Abstellräume für technische Anlagen. Installationsschächte zählen nur dann hierher, wenn ihr lichter Querschnitt über 1,0 m² liegt; kleinere Schächte gehören zur Konstruktions-Grundfläche (KGF).

Diese Flächen sind Teil der Netto-Raumfläche, werden aber nicht zur Nutzungsfläche gezählt. Sie sind jedoch notwendig für die Funktion des Gebäudes und müssen bei der Planung berücksichtigt werden.

Typische Fragen von Bauherren

Wie werden die Flächen berechnet?

GRZ und GFZ werden aus dem Bebauungsplan abgeleitet, BGF aus den Geschossflächen. Ein Architekt kann die Berechnung vornehmen und aufzeigen, welche Spielräume bestehen.

Kann ich die Flächen überschreiten?

Überschreitungen sind in bestimmten Fällen möglich, wenn sie mit den Zielen des Bebauungsplans vereinbar sind. Die Baubehörde kann Befreiungen erteilen. Eine Überschreitung ist nicht selbstverständlich und erfordert eine Begründung.

Zusammenfassung

Flächenbegriffe im Baurecht haben unterschiedliche Bedeutungen: GRZ und GFZ werden im Bebauungsplan festgelegt und bestimmen, wie viel gebaut werden darf.

BGF und NRF (früher NGF) beschreiben die tatsächlichen Geschossflächen und sind Grundlage für Kostenermittlung.

Die HOAI nutzt anrechenbare Baukosten für Honorarberechnung (BGF kann bei Kostenschätzung helfen).

Wohnfläche und Nutzungsfläche beziehen sich auf die tatsächlich nutzbare Fläche.

Diese Begriffe sind zentral für Planung, Genehmigung und Kosten.

Die Vorgaben aus dem Bebauungsplan – etwa GRZ und GFZ – müssen bei der Planung eingehalten werden.

Weiterführende Artikel

• Was ist GRZ
• Was ist GFZ
• Was ist BGF
• Was ist die NRF (früher NGF)
• Wohnfläche berechnen (WoFlV)
• DIN 277 – Flächennorm
• Abstandsflächen und Abstandsflächen-Rechner (Bayern) – zur Orientierung

Stand: 17.07.2026