Abstandsflächen Berechnung, Straße, Bestand und Abstandsflächenübernahme in Bayern

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Abstandsflächen gehören zu den häufigsten Genehmigungsproblemen in Bayern, weil sie an der Grundstücksgrenze, zur Straße und im Bestand unmittelbar über die Zulässigkeit entscheiden.

Die Berechnung richtet sich nach der Wandhöhe, der Gemeindegröße und der Gebietsart. Besondere Regelungen gelten für die Straße, für das Bauen im Bestand und für die Abstandsflächenübernahme durch öffentlich-rechtliche Verpflichtung.

Wer Abstandsflächen in Bayern berechnen will, muss die Systematik von Art. 6 BayBO verstehen: maßgeblich sind Wandhöhe, Gemeindegröße, Gebietsart und klar definierte Ausnahmen.

Schematische Darstellung der Abstandsflächen nach Art. 6 BayBO: Maßgeblich ist die Wandhöhe der jeweiligen Außenwand. Die Abstandsfläche beträgt in Gemeinden bis 250.000 Einwohner in der Regel 0,4 × H, mindestens 3,00 m.

Giebelseite und Traufseite werden getrennt betrachtet, weil die Dachform die Wandhöhe beeinflusst. Maßgeblich ist nicht pauschal die Gebäudehöhe, sondern die jeweilige Außenwand mit ihrem spezifischen Anschluss an die Dachhaut. Die 3 m sind kein Regelfall, sondern nur das Mindestmaß – bei höheren Wänden bestimmt der Faktor (0,4 H oder 1,0 H) die tatsächliche Tiefe der Abstandsfläche.

Einordnung & Kontext

Abstandsflächen sichern Belichtung, Belüftung und Brandschutz. Sie gelten bei Neubau, Umbau und im Bestand – unabhängig davon, ob der Nachbar bereits gebaut hat. Bayern ist besonders, weil das Abstandsflächenrecht seit 2021 zweistufig ist: Gemeinden bis 250.000 Einwohner folgen Art. 6 Abs. 5, größere Städte Art. 6 Abs. 5a.

In Kürze

• Abstandsflächen richten sich nach der Wandhöhe der jeweiligen Außenwand.
• 3 m ist kein Regelfall, sondern das Mindestmaß.
• Straße ≠ Grundstücksgrenze: Abstandsfläche darf auf öffentliche Fläche fallen, das Gebäude nicht.
• Ein Bebauungsplan kann die Gebäudeposition auch über Baugrenzen/Baulinien steuern; das Abstandsflächenrecht wird jedoch nur verdrängt, wenn der Plan abstandsflächenrelevante Festsetzungen trifft.

Rechtliche Grundlage

Primärquelle ist Art. 6 BayBO (Stand Juni 2021). Die Regelung unterscheidet:

• Gemeinden bis 250.000 EW (Art. 6 Abs. 5)
• Gemeinden über 250.000 EW (Art. 6 Abs. 5a)

Zusätzlich können örtliche Satzungen und der Bebauungsplan Abstandsflächen festsetzen. Diese gehen vor, wenn sie eigene Abstandsflächen definieren (Abstandsflächen Bebauungsplan).

Anforderungen an Abstandsflächen (alle Gemeinden)

• Lage: Abstandsflächen liegen grundsätzlich auf dem eigenen Grundstück (Abstandsfläche Grundstücksgrenze).
• Ausnahmen:
  • öffentliche Verkehrs-, Grün- und Wasserflächen bis zur Mitte,
  • Nachbargrundstück, wenn öffentlich-rechtlich gesichert ist, dass nicht überbaut wird (öffentlich-rechtliche Verpflichtung im Grundbuch), oder wenn der Nachbar gegenüber der Bauaufsicht die Übernahme erklärt.
• Überdeckungsverbot: Abstandsflächen dürfen sich nicht überdecken.
  • Ausnahmen: Außenwände mit Winkel > 75° zueinander (Außenwände, die im Grundriss >75° zueinander stehen), sichtgeschützter Gartenhof bei GK 1–2, sowie Gebäude, die ohne eigene Abstandsflächen zulässig sind.

Bemessung der Abstandsflächen

Wandhöhe H = Maß von OK Gelände bis Schnittpunkt Außenwand/Dachhaut oder oberer Wandabschluss (z. B. Attika). Die Dachneigung wird je nach Gemeindegröße unterschiedlich berücksichtigt.

Gemeinden bis 250.000 EW (Art. 6 Abs. 5)

• Regel: 0,4 H (mindestens 3 m)
• Gewerbe- und Industriegebiete: 0,2 H (mindestens 3 m)
• Dachflächen: bis 70° zu 1/3, ab 70° vollständig zur Wandhöhe
• Giebelflächen: werden als Wandflächen in realer Form berücksichtigt
• 16-m-Privileg Bayern: entfällt bei Abs. 5

Beispiel (0,4 H):

• Wandhöhe 10 m → 0,4 × 10 m = 4 m → Abstandsfläche 4 m

Beispielhafte Darstellung der Abstandsflächenberechnung: Aus einer Wandhöhe von 10,00 m ergibt sich eine Abstandsfläche von 4,00 m (0,4 × H).

Maßgeblich ist die jeweilige Außenwand, nicht die Gesamthöhe des Gebäudes.

Dieses Beispiel gilt für Gemeinden bis 250.000 Einwohner in allgemeinen Wohngebieten.

Die tatsächliche Abstandsfläche kann sich ändern, wenn die Gemeindegröße, die Gebietsart (z. B. Gewerbegebiet: 0,2 H) oder ein Bebauungsplan mit eigenen Festsetzungen maßgeblich sind.

Gemeinden über 250.000 EW (Art. 6 Abs. 5a)

• Regel: 1,0 H (mindestens 3 m)
• Kerngebiete und festgesetzte urbane Gebiete: wie Abs. 5 (0,4 H)
• Gewerbe- und Industriegebiete: wie Abs. 5 (0,2 H)
• Dachflächen: bis 45° unberücksichtigt, 45–70° zu 1/3, ab 70° vollständig
• Giebel: bis 70° zu 1/3, ab 70° vollständig
• 16-m-Privileg: gilt weiterhin
  • Abstandsfläche vor bis zu zwei Außenwänden mit < 16 m Länge darf 0,5 H (mindestens 3 m) betragen.
  • Bei Bebauung an einer Grundstücksgrenze gilt die Erleichterung nur für eine Wand; bei Bebauung an zwei Grundstücksgrenzen entfällt sie (Ausnahme: Grenzbebauung an öffentlichen Verkehrs-, Grün- und Wasserflächen).

Bauteile, die außer Betracht bleiben

Die BayBO nennt ausdrücklich, welche Bauteile bei der Bemessung der Abstandsflächen außer Betracht bleiben – jeweils nur unter den genannten Bedingungen:

• Dachüberstände, wenn orts- oder landschaftsüblich und ohne eigene Funktion
• Gesimse
• Vorbauten wie Balkon und eingeschossiger Erker:
  • max. 1/3 der Außenwandlänge (jeweils max. 5 m),
  • max. 1,5 m Vorsprung,
  • mind. 2 m Grenzabstand
• Energiesanierung: Wärmedämmung an Bestandsgebäuden bis 30 cm, bei mind. 2,5 m Grenzabstand
• Dachgauben / Dachaufbauten:
  • Abs. 5: werden mitgerechnet
  • Abs. 5a: untergeordnete Gauben sind ausgenommen, wenn max. 1/3 Wandlänge (max. 5 m), Ansichtsfläche ≤ 4 m² und Höhe ≤ 2,5 m

Damit sind Abstandsflächen Balkon / Erker / Gauben klar begrenzt und nicht frei wählbar.

Gebäude ohne eigene Abstandsflächen

Bestimmte Bauwerke dürfen ohne eigene Abstandsflächen in Abstandsflächen anderer Gebäude stehen, wenn die Grenzmaße eingehalten werden. Das ist der Kernbereich für Abstandsflächen Garage:

• Garagen und Nebenräume, überdachte Tiefgaragenzufahrten, Aufzüge zu Tiefgaragen
• Gebäude ohne Aufenthaltsräume und Feuerstätten mit mittlerer Wandhöhe ≤ 3 m und max. 9 m Länge je Grundstücksgrenze
• Solaranlagen bis 3 m Höhe und 9 m Länge je Grundstücksgrenze
• Stützmauern und geschlossene Einfriedungen bis 2 m (in GE/GI ohne Höhenbegrenzung)

15-m-Gesamtregel: Die Gesamtlänge der grenznah zulässigen Bebauung (inkl. Solaranlagen) darf pro Grundstück insgesamt 15 m nicht überschreiten (Art. 6 Abs. 7: grenznahe Bebauung insgesamt max. 15 m je Grundstück).

Straße & öffentliche Verkehrsflächen

Abstandsflächen Straße sind zulässig, wenn sie auf öffentliche Verkehrs-, Grün- oder Wasserflächen bis zur Mitte fallen. Das Gebäude darf die Straße nicht überbauen. Ein „50-%-Mythos” existiert nicht.

Parallel gelten:

• Bauordnungsrecht (BayBO Art. 6),
• Straßenrecht (Anbauverbote, Sichtdreiecke),
• Bebauungsplan (Baugrenze, Baulinie).

Abstandsflächenübernahme

Eine Abstandsfläche darf auf ein Nachbargrundstück fallen, wenn eine öffentlich-rechtliche Sicherung vorliegt. Eine zivilrechtliche Zustimmung des Nachbarn allein reicht nicht aus. Die Abstandsflächenübernahme wirkt dauerhaft und bindet auch Rechtsnachfolger.

Bauen im Bestand

Abstandsflächen Umbau / Bestand folgen klaren Regeln:

• Bestandsschutz gilt für rechtmäßig errichtete Gebäude nach altem Recht.
• Änderungen lösen die Anwendung des neuen Rechts aus – aber nur für die Änderung.
• Rückgabe alter Abstandsflächenübernahmen ist möglich, wenn die Abstandsflächen nach heutigem Recht eingehalten werden (aktive Antragstellung erforderlich).
• Sonderfälle:
  • Art. 46 Abs. 5: Umnutzung rechtmäßig errichteter Bestandsflächen zu Aufenthaltsräumen ohne Anwendung der Abstandsflächen auf bestehende Bauteile.
  • Art. 63 Abs. 1 Satz 2: Ersatzbau gleicher Abmessung/Gestalt soll über Abweichung zulässig sein, wenn öffentliche und nachbarliche Belange gewahrt bleiben.

Typische Missverständnisse

Viele Planungsfehler entstehen aus falschen Annahmen. Die häufigsten Missverständnisse sind:

• „3 m ist der Regelfall”
  Falsch: 3 m ist Mindestmaß; maßgeblich ist die Wandhöhe.

• „Straße zählt wie Grundstücksgrenze”
  Falsch: Abstandsfläche darf auf Straße fallen, das Gebäude nicht.

• „Abstandsflächen gelten nur zum Nachbarn”
  Falsch: Maßgeblich ist die Grundstücksgrenze, nicht der aktuelle Bestand.

• „Bebauungsplan ist nur ergänzend”
  Falsch: Ein Bebauungsplan kann die Gebäudeposition auch über Baugrenzen/Baulinien steuern; das Abstandsflächenrecht wird jedoch nur verdrängt, wenn der Plan abstandsflächenrelevante Festsetzungen trifft.

• „Zustimmung genügt”
  Falsch: Öffentlich-rechtliche Sicherung ist erforderlich.

• „Dachgauben sind immer untergeordnet”
  Falsch: Abs. 5: mitrechnen; Abs. 5a: nur bei klaren Grenzen ausgenommen.

• „Abstandsfläche eingehalten = darf bauen”
  Falsch: Baugrenzen, Baulinien und Satzungen können zusätzlich begrenzen.

• „Garage ist abstandsflächenfrei = genehmigungsfrei”
  Falsch: Privilegierung betrifft nur Abstandsflächen, nicht die Genehmigungsfreiheit.

Mini-Check für Bauherren

1. Wandhöhe je Außenwand bestimmen (OK Gelände → Dachhaut/Attika).

2. Gemeindegröße prüfen (≤ 250.000 / > 250.000 EW).

3. Faktor anwenden (0,4 H / 1,0 H / 0,2 H) und 3 m Mindestmaß prüfen.

4. Bebauungsplan und örtliche Satzungen auf eigene Abstandsflächenfestsetzungen prüfen.

5. Straße, öffentlich-rechtliche Verpflichtung (Abstandsflächenübernahme), Bestand und Nebenanlagen (Garage/Balkon/Gauben) separat prüfen.

Damit sind Abstandsflächen Bayern berechnen, Abstandsflächen Straße und Abstandsflächenübernahme fachlich sauber voneinander getrennt und prüfbar.

Quellen und Rechtsgrundlagen

• Bayerische Bauordnung (BayBO) Art. 6
• Bebauungspläne und kommunale Satzungen, soweit einschlägig
• ↗ BayBO Art. 6 – Gesetze Bayern
• ↗ Bayerisches Staatsministerium für Wohnen, Bau und Verkehr – Bauordnungsrecht

Weiterführende Artikel

• Bebauungsplan
• Genehmigungsfähigkeit prüfen
• Genehmigungsfrei – wann ohne Bauantrag?
• Gebäudeklassen
• Umbau planen