Abweichung, Ausnahme, Befreiung (Bayern) Unterschiede und wann das Bauamt mitgeht

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Im Alltag werden „Abweichung“, „Befreiung“ und „Ausnahme“ oft synonym gebraucht – rechtlich sind sie unterschiedlich. Die Unterschiede und wann das Bauamt mitgeht, hängen von der Rechtsgrundlage und den Unterlagen ab. In Bayern entscheidet die Bauordnung (BayBO) für Abweichungen und das Baugesetzbuch (BauGB) für Befreiungen vom Bebauungsplan; Ausnahmen stehen dort, wo Plan oder Norm sie ausdrücklich vorsehen.

Die folgenden Ausführungen beziehen sich auf Bayern. In anderen Bundesländern können die Vorschriften abweichen.

Wovon sprechen wir?

Abweichung (BayBO): Bauordnungsrecht, Einzelfall. Die Behörde soll Abweichungen von bauordnungsrechtlichen Vorschriften zulassen, wenn sie mit den öffentlichen Belangen vereinbar sind. Rechtsgrundlage in Bayern: BayBO Art. 63.
Befreiung (B-Plan): Planungsrecht. Von Festsetzungen des Bebauungsplans kann befreit werden – im Regelfall nur, wenn die Grundzüge der Planung nicht berührt werden (§ 31 Abs. 2 BauGB); zugunsten des Wohnungsbaus auch ohne diese Hürde mit Zustimmung der Gemeinde (§ 31 Abs. 3 BauGB).
Ausnahme: Zulassung von Ausnahmen, die der B-Plan nach Art und Umfang ausdrücklich vorsieht (z. B. „Ausnahme von der Baulinie in begründeten Einzelfällen“). Rechtsgrundlage: § 31 Abs. 1 BauGB.
Bauturbo (§ 246e BauGB): befristete Sonderregelung für den Wohnungsbau – Abweichung von den Vorschriften des BauGB mit Zustimmung der Gemeinde, bis 31.12.2030.

Kurz: Abweichung = Bauordnung/Einzelfall; Ausnahme und Befreiung = B-Plan/Planung (beide § 31 BauGB, nur andere Absätze).

Wovon?	Rechtsgrundlage	Typische Beispiele
Abweichung	BayBO Art. 63 (Bauordnung)	Abstandsflächen, Grenzabstände, Einzelfall
Ausnahme	§ 31 Abs. 1 BauGB (im B-Plan vorgesehen)	z. B. „Ausnahme von … in begründeten Einzelfällen“
Befreiung	§ 31 Abs. 2 BauGB (B-Plan)	Baulinie, Baugrenze, GRZ/GFZ, Dachform
Befreiung für Wohnungsbau	§ 31 Abs. 3 BauGB (mit Zustimmung der Gemeinde)	Wohnbauvorhaben, auch wenn Grundzüge berührt sind
Abweichung „Bauturbo“	§ 246e BauGB (befristet bis 31.12.2030)	Wohngebäude, Umbau/Nutzungsänderung zu Wohnzwecken

Abweichung nach BayBO Art. 63

Die Abweichung betrifft Vorschriften der Bauordnung (z. B. Abstandsflächen, Gebäudeklassen, bauordnungsrechtliche Grenzabstände). Nach Art. 63 Abs. 1 Satz 1 BayBO soll die Bauaufsichtsbehörde Abweichungen zulassen, wenn sie unter Berücksichtigung des Zwecks der jeweiligen Anforderung und bei Würdigung sowohl gesetzlich definierter überragender öffentlicher wie auch öffentlich-rechtlich geschützter nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen, insbesondere den Anforderungen des Art. 3 Satz 1, vereinbar sind.

Antragstellung und Begründung sind nötig.
„Soll“ statt „kann“: Es handelt sich um intendiertes Ermessen. Liegen die Voraussetzungen vor, ist die Abweichung im Regelfall zuzulassen; abgelehnt werden darf nur im atypischen Ausnahmefall. Die früher übliche Formel „ein Anspruch auf Abweichung besteht nicht“ gibt die Rechtslage nicht mehr zutreffend wieder.
Typische Fälle: geringfügige Unterschreitung von Abstandsflächen, Sonderfälle bei Grenzbebauung.

Art. 63 Abs. 1 Satz 2 BayBO hebt vier Fallgruppen besonders hervor, für die die Soll-Regelung ausdrücklich gilt:

Vorhaben, die der Weiternutzung bestehender Gebäude dienen
Abweichungen von den Anforderungen des Art. 6 (Abstandsflächen), wenn ein rechtmäßig errichtetes Gebäude durch ein Gebäude höchstens gleicher Abmessung und Gestalt ersetzt wird
Vorhaben zur Energieeinsparung und zur Nutzung erneuerbarer Energien
Vorhaben zur Erprobung neuer Bau- und Wohnformen

Kein Abweichungsantrag nötig – in zwei eng umgrenzten Fällen

Art. 63 Abs. 1 Satz 3 BayBO nennt zwei Konstellationen, in denen es der Zulassung einer Abweichung nicht bedarf:

wenn bautechnische Nachweise durch einen Prüfsachverständigen bescheinigt werden, oder
wenn in den Fällen des Abs. 2 Satz 2 Halbsatz 1 das Vorliegen der Voraussetzung für eine Abweichung durch ihn bescheinigt wird.

Das erspart in der Praxis manchen Antrag – ersetzt aber keine beliebige Abweichung. Ein Prüfsachverständiger kann nicht allgemein bescheinigen, „dass die Anforderungen erfüllt sind”, und damit den Antrag entbehrlich machen: Außerhalb dieser beiden Tatbestände bleibt es bei der Zulassung durch die Bauaufsichtsbehörde.

Befreiung nach § 31 BauGB

Die Befreiung betrifft Festsetzungen des Bebauungsplans (z. B. Baulinie, Baugrenze, GRZ/GFZ, Dachform). Nach § 31 Abs. 2 BauGB kann von diesen Festsetzungen befreit werden, wenn kumulativ drei Dinge zusammenkommen:

Die Grundzüge der Planung werden nicht berührt,
einer der drei Tatbestände liegt vor – Gründe des Wohls der Allgemeinheit (einschließlich der Wohnbedürfnisse der Bevölkerung) erfordern die Befreiung, oder die Abweichung ist städtebaulich vertretbar, oder die Durchführung des Bebauungsplans würde zu einer offenbar nicht beabsichtigten Härte führen, und
die Abweichung ist auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar.

Auch hier: Antrag mit Begründung; die Behörde würdigt den Einzelfall.
„Grundzüge gewahrt“ allein genügt also nicht – ohne einen der Tatbestände Nr. 1–3 gibt es keine Befreiung nach Abs. 2.
Typische Fälle: Abweichung von der Baulinie, Überschreitung der GRZ oder GFZ in engen Grenzen.

Befreiung zugunsten des Wohnungsbaus (§ 31 Abs. 3 BauGB)

Seit der Bau-Turbo-Novelle (in Kraft seit 30.10.2025) gibt es einen zweiten, deutlich weiteren Weg: Mit Zustimmung der Gemeinde kann im Einzelfall oder in mehreren vergleichbaren Fällen zugunsten des Wohnungsbaus von den Festsetzungen des Bebauungsplans befreit werden, wenn die Befreiung auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist.

Das ist der entscheidende Unterschied: ohne die Voraussetzung „Grundzüge der Planung nicht berührt“ und ohne die Tatbestände des Abs. 2. Schlüsselstelle ist die Zustimmung der Gemeinde – der frühe Ansprechpartner ist damit das Rathaus, nicht allein die Bauaufsicht. Mehr dazu: Bauturbo in Bayern.

Ausnahme nach § 31 Abs. 1 BauGB

Wenn der Bebauungsplan ausdrücklich eine Ausnahme vorsieht (z. B. „Ausnahme von … in begründeten Einzelfällen“), prüft die Behörde, ob die Tatbestandsvoraussetzungen dieser Ausnahme erfüllt sind. Die Rechtsgrundlage dafür ist § 31 Abs. 1 BauGB: „Von den Festsetzungen des Bebauungsplans können solche Ausnahmen zugelassen werden, die in dem Bebauungsplan nach Art und Umfang ausdrücklich vorgesehen sind.“

Die Ausnahme steht damit sehr wohl „im Sinne von § 31 BauGB“ – nur in Absatz 1 statt Absatz 2. Der Unterschied zur Befreiung: Bei der Ausnahme wird ein im Plan bereits angelegter Spielraum genutzt, bei der Befreiung wird von der Festsetzung abgewichen.

Bauturbo: Abweichung nach § 246e BauGB

Das schärfste Instrument steht seit dem 30.10.2025 im BauGB und ist bis zum 31.12.2030 befristet: § 246e BauGB („Befristete Sonderregelung für den Wohnungsbau“). Mit Zustimmung der Gemeinde kann bis zum Ablauf des 31. Dezember 2030 von den Vorschriften des BauGB oder den aufgrund des BauGB erlassenen Vorschriften abgewichen werden, wenn die Abweichung unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist und einem der folgenden Vorhaben dient:

der Errichtung Wohnzwecken dienender Gebäude,
der Erweiterung, Änderung oder Erneuerung zulässigerweise errichteter Gebäude, wenn hierdurch neue Wohnungen geschaffen oder vorhandener Wohnraum wieder nutzbar wird, oder
der Nutzungsänderung zulässigerweise errichteter baulicher Anlagen zu Wohnzwecken.

Der Unterschied zu § 31 BauGB: § 246e greift nicht nur bei Festsetzungen eines Bebauungsplans, sondern gegenüber den planungsrechtlichen Vorschriften des BauGB insgesamt – also auch im Innenbereich nach § 34.

Ohne die Gemeinde geht nichts

Sowohl § 31 Abs. 3 als auch § 246e BauGB setzen die Zustimmung der Gemeinde voraus. Freies Belieben ist das aber nicht: Nach § 36a Abs. 1 Satz 2 BauGB erteilt die Gemeinde die Zustimmung, wenn das Vorhaben mit ihren Vorstellungen von der städtebaulichen Entwicklung und Ordnung vereinbar ist – eine gebundene Entscheidung. Sie kann die Zustimmung zudem an die Bedingung knüpfen, dass sich der Vorhabenträger zur Einhaltung bestimmter städtebaulicher Anforderungen verpflichtet (Satz 3).

Wichtig für den Zeitplan: Es gibt eine Zustimmungsfiktion. Nach § 36a Abs. 1 Satz 4 BauGB gilt die Zustimmung als erteilt, wenn die Gemeinde sie nicht binnen drei Monaten nach Eingang des Ersuchens der Genehmigungsbehörde verweigert. Schweigen der Gemeinde blockiert das Vorhaben also nicht dauerhaft.

Trotzdem bleibt die realistische Reihenfolge: erst im Rathaus klären, ob die Gemeinde mitgeht – dann planen. Was das in Bayern praktisch bedeutet (auch Art. 82c BayBO), steht im Artikel Bauturbo in Bayern.

Welche Unterlagen überzeugen?

Eine klare Darstellung und Begründung erhöhen die Chance, dass die Behörde Ihrer Abweichungs- oder Befreiungsbitte folgt.

Empfehlung – kurze Checkliste:

Fotos/ Darstellung des Umfelds: Wie wirkt die Umgebung? Passt das Vorhaben zum Nachbarbestand?
Skizzen/ Varianten: Zeigen Sie die geplante Lösung und ggf. eine Alternative; so wird die Abweichung nachvollziehbar.
Begründung: Warum ist die Abweichung/ Befreiung vertretbar? Öffentliche Belange, Nachbarn, Grundzüge der Planung ansprechen – sachlich und knapp. Beispiel-Muster in wenigen Zeilen: Was weicht ab? Warum nötig? Warum vertretbar? Welche Belange/Nachbarn? Warum bleiben Grundzüge gewahrt?
Nachbarbezug: Sind Nachbarn betroffen? Wurde das berücksichtigt oder erläutert? Bei Abweichungen von Abstandsflächen ist der Nachbarbezug oft zentral.

Unvollständige oder unklare Unterlagen führen zu Rückfragen oder Ablehnung. Ein Vorbescheid kann helfen, eine Einzelfrage vor dem Vollantrag zu klären.

Häufige Fragen

Ist eine Befreiung „normal“?

Sie kommt in der Praxis vor, ist aber immer eine Einzelfallentscheidung. Im Regelfall (§ 31 Abs. 2 BauGB) ist entscheidend, dass die Grundzüge der Planung nicht berührt werden, einer der drei Tatbestände vorliegt und die Abweichung gut begründet ist. Beim Wohnungsbau kann § 31 Abs. 3 BauGB weiter führen – dann hängt alles an der Zustimmung der Gemeinde.

Brauche ich die Nachbarn?

Eine „Zustimmung“ ersetzt die behördliche Prüfung nicht. Nachbarbelange können aber relevant sein – besonders bei Abstandsflächen und Belichtung. Eine saubere Darstellung hilft, Konflikte und Nachforderungen zu vermeiden.

Geht das auch bei § 34 (Innenbereich ohne B-Plan)?

Ja – der verbreitete Satz „ohne B-Plan keine Befreiung“ stimmt so nicht. Entspricht die Eigenart der näheren Umgebung einem Baugebiet der BauNVO (faktisches Baugebiet, § 34 Abs. 2 BauGB), gilt für ausnahmsweise zulässige Vorhaben § 31 Abs. 1 BauGB und im Übrigen sind § 31 Abs. 2 und Abs. 3 Satz 1 BauGB über die Befreiung entsprechend anzuwenden. Ausnahme und Befreiung gibt es dort also sehr wohl.

Dazu kommen zwei weitere Wege: § 34 Abs. 3a BauGB erlaubt eine Abweichung vom Einfügungserfordernis im Einzelfall – und zwar kumulativ nur dann, wenn die Abweichung (Nr. 1) einem von drei Vorhabentypen dient: a) Erweiterung, Änderung, Nutzungsänderung oder Erneuerung eines zulässigerweise errichteten Gewerbe- oder Handwerksbetriebs, b) Erweiterung, Änderung oder Erneuerung zulässigerweise errichteter Gebäude, „wenn hierdurch neue Wohnungen geschaffen oder vorhandener Wohnraum wieder nutzbar wird“, oder c) Nutzungsänderung einer zulässigerweise errichteten baulichen Anlage zu Wohnzwecken – und (Nr. 2) „städtebaulich vertretbar ist“ und (Nr. 3) „auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist“. Buchst. a wird oft übersehen: Abs. 3a ist keine reine Wohnungsbau-Norm. Ausführlich: § 34 BauGB. Und § 34 Abs. 3b BauGB lässt zu, dass mit Zustimmung der Gemeinde im Einzelfall oder in mehreren vergleichbaren Fällen vom Erfordernis des Einfügens in die nähere Umgebung abgewichen wird, wenn das Vorhaben der Errichtung eines Wohngebäudes dient. Auch § 246e BauGB greift im Innenbereich.

Bauordnungsrechtliche Abweichungen (BayBO) sind davon getrennt zu beurteilen. Bei Unsicherheit kann ein Vorbescheid Planungssicherheit schaffen.

Zusammenfassung

Abweichung (Art. 63 BayBO) = Bauordnungsrecht, Einzelfall – und seit der Neufassung eine Soll-Vorschrift: Liegen die Voraussetzungen vor, ist die Abweichung im Regelfall zuzulassen. Ausnahme (§ 31 Abs. 1 BauGB) = im B-Plan nach Art und Umfang ausdrücklich vorgesehen. Befreiung (§ 31 Abs. 2 BauGB) = von B-Plan-Festsetzungen, Grundzüge nicht berührt und einer der Tatbestände Nr. 1–3 und nachbarliche Interessen gewürdigt; zugunsten des Wohnungsbaus zusätzlich § 31 Abs. 3 BauGB ohne Grundzüge-Hürde, aber nur mit Zustimmung der Gemeinde. Am weitesten reicht der Bauturbo (§ 246e BauGB), befristet bis 31.12.2030. Auch im Innenbereich ohne B-Plan gibt es Ausnahme und Befreiung (§ 34 Abs. 2, 3a, 3b BauGB). Mit klaren Unterlagen (Umfeld, Skizzen, Begründung, Nachbarbezug) und ggf. einem Vorbescheid lassen sich Einzelfragen vor dem Bauantrag klären.

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Stand: 17.07.2026

Über den Autor

Benjamin Schels, Architekt M.A., ist Inhaber des Architekturbüro Schels in Wolnzach (Landkreis Pfaffenhofen a. d. Ilm).

Die Inhalte dienen der allgemeinen Orientierung und ersetzen keine individuelle Prüfung. Für Vollständigkeit, Aktualität und Richtigkeit wird keine Gewähr übernommen. Maßgeblich sind die jeweils geltenden gesetzlichen und örtlichen Regelungen sowie die zuständigen Behörden.

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