Stellplatzsatzung & Stellplatzablöse in Bayern was gilt, und warum es je Kommune kippen kann

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Ob Sie überhaupt Stellplätze nachweisen müssen, entscheidet das Satzungsrecht Ihrer Kommune – die Stellplatzsatzung oder eine Festsetzung im Bebauungsplan. Gibt es beides nicht, gibt es auch keine notwendigen Stellplätze. Gibt es eine Anordnung, ergibt sich die Zahl aus der Anlage zur Bayerischen Garagen- und Stellplatzverordnung (GaStellV), soweit die Satzung keine geringere festlegt; Nachweisform und ggf. Ablöse regelt die Satzung. Weil jede Gemeinde ihre Satzung selbst ausgestaltet, kann das Ergebnis von Kommune zu Kommune kippen – gleiches Vorhaben, andere Stellplatzanzahl oder andere Ablöseregelung.

Die folgenden Ausführungen beziehen sich auf Bayern. In anderen Bundesländern gelten teils andere Verordnungen und Begriffe.

So prüfen Sie es in 3 Minuten

Sie prüfen nicht Bayern, sondern Ihre Kommune. So gehen Sie vor:

1. Gemeinde/Stadt bzw. Portal: Website der zuständigen Kommune oder des Landkreises (Bauamt, Satzungen, Stellplatz).
2. Gibt es eine Stellplatzsatzung? Stellplatzsatzung oder vergleichbare Satzung suchen (oft als PDF); ggf. „Stellplatz“, „Garagen und Stellplätze“, „GaStellV“.
3. Gibt es einen Bebauungsplan für Ihr Grundstück – und was steht dort? Dieser Schritt ist nicht optional. Örtliche Bauvorschriften können nach Art. 81 Abs. 2 BayBO auch durch Bebauungsplan erlassen werden. Eine Stellplatzfestsetzung im B-Plan wirkt wie eine Satzung – und gilt sogar dann fort, wenn sie höhere Zahlen enthält als die neue Anlage zur GaStellV. Wer nur im Ortsrecht nach „Stellplatzsatzung“ sucht, übersieht sie.
4. Erst wenn beides fehlt, besteht keine Stellplatzpflicht.
5. Alter der Satzung – und ihr Schicksal: Ist die Stellplatzsatzung vor dem 01.10.2025 in Kraft getreten? Dann gilt sie nur fort, wenn sie die Höchstzahlen der Anlage zur GaStellV nicht überschreitet oder Bestandteil eines Bebauungsplans ist. Überschreitet sie die Höchstzahlen – auch nur teilweise –, ist sie ganz außer Kraft, und es besteht gar keine Stellplatzpflicht.
6. Anzahl: Steht in der Satzung keine eigene (geringere) Zahl, gilt die Zahl der Anlage zur GaStellV: 2 Stellplätze je Wohnung.
7. Nachweisform / Ablöse: Ob Sie Stellplätze auf dem Grundstück nachweisen müssen oder ob eine Ablösezahlung möglich ist, regelt die Satzung. Zonen und Beträge variieren – die Höhe ist aber gedeckelt.

Wenn Sie unsicher sind: Gemeindeverwaltung anrufen und nach der geltenden Stellplatzsatzung, nach Stellplatzfestsetzungen im Bebauungsplan und nach der Ablösemöglichkeit fragen. So vermeiden Sie Fehlplanungen in der Genehmigungsplanung.

Rechtliche Basis: Satzungsvorbehalt, GaStellV und kommunale Satzung

Seit dem 01.10.2025 gilt ein Satzungsvorbehalt: Nach Art. 47 Abs. 1 Satz 1 BayBO sind Stellplätze nur herzustellen, „wenn die Gemeinde dies durch Satzung nach Art. 81 Abs. 1 Nr. 4 angeordnet hat“. Die GaStellV (Bayerische Garagen- und Stellplatzverordnung) begründet diese Pflicht nicht.

Sie liefert aber die Zahl. Das wird oft verdreht: Nicht die Satzung setzt die Stellplatzzahl und die GaStellV begrenzt sie – sondern umgekehrt. Nach Art. 47 Abs. 2 Satz 1 BayBO legt das Staatsministerium die Zahl „durch Rechtsverordnung fest“, und § 20 Satz 1 GaStellV bestimmt: „Die Zahl der notwendigen Stellplätze … bemisst sich nach der Anlage.“ Die Satzung kann davon nur nach unten abweichen (Art. 47 Abs. 2 Satz 2 BayBO). Der StMB-Fragenkatalog (Frage 4) beschreibt die beiden Möglichkeiten so: „Entweder werden keine eigenen Stellplatzzahlen festgelegt (dann Geltung der Stellplatzzahlen der Anlage zur GaStellV), oder es wird ganz oder teilweise von den in der Anlage zur GaStellV enthaltenen Stellplatzzahlen nach unten abgewichen.“

Praktische Folge: Eine Satzung, die nur die Stellplatzpflicht anordnet und zur Zahl schweigt, führt zu 2 Stellplätzen je Wohnung – nicht zu null.

Fehlt jede Anordnung, besteht keine Stellplatzpflicht; es gibt keine „Auffangregelung“ aus BayBO oder GaStellV, auf die die Behörde zurückgreifen könnte. Wichtig: Als Anordnung zählt auch eine Stellplatzfestsetzung im Bebauungsplan (Art. 81 Abs. 2 BayBO).

Was Satzungen dürfen und was nicht:

• Dürfen: die Stellplatzpflicht anordnen, niedrigere Zahlen als die Höchstzahlen festlegen, Nachweisform und Ablöse regeln.
• Dürfen nicht (mehr): Größe, Beschaffenheit, Ausstattung, Zuwegung und den Anteil barrierefreier Stellplätze regeln. Das gilt für neue Satzungen; nach Art. 83 Abs. 5 Satz 2 BayBO fortgeltende Alt-Satzungen dürfen solche Regelungen behalten – der Fragenkatalog (Frage 1) hält ausdrücklich fest, dass dort auch Regelungen bestehen bleiben, „die auf Grundlage der neuen Ermächtigungsgrundlage so nicht mehr getroffen werden könnten“.
• Dürfen nicht: für Nutzungsänderungen, Dachgeschossausbau, Einbau weiterer Wohnungen in bestehende Wohngebäude und die Aufstockung von Wohngebäuden – jeweils zu Wohnzwecken – eine Stellplatzpflicht anordnen (Art. 81 Abs. 1 Nr. 4 Buchst. b BayBO n. F.).

Was aus einer Alt-Satzung wird

Art. 83 Abs. 5 Satz 2 BayBO n. F. lässt Alt-Satzungen nur fortgelten, „wenn sie die in der Anlage zur Garagen- und Stellplatzverordnung festgelegten Höchstzahlen nicht überschreiten oder durch Bebauungsplan oder eine andere Satzung nach den Vorschriften des Baugesetzbuchs nach Art. 81 Abs. 2 erlassen worden sind“. Satz 3: „Im Übrigen treten Satzungen … mit Ablauf des 30. September 2025 außer Kraft.“

Eine Teilnichtigkeit gibt es dabei nicht. Der Fragenkatalog (Frage 1) formuliert: „Alle anderen Satzungen, insbesondere solche, in denen ganz oder teilweise höhere Stellplatzzahlen als in der neuen Anlage zur GaStellV angeordnet wurden, treten mit Ablauf des 30.09.2025 außer Kraft.“ Eine zu strenge Alt-Satzung wird also nicht auf die Höchstzahlen gekappt – sie fällt ganz weg. Bis die Gemeinde neu satzt, besteht dann überhaupt keine Stellplatzpflicht.

Umgekehrt gilt für den Bebauungsplan: Solche Festsetzungen gelten fort, „unabhängig davon, ob die Stellplatzzahlen den Vorgaben der neuen Anlage zur GaStellV entsprechen oder nicht“ (Fragenkatalog, Frage 1). Bei einem statischen Verweis bleiben auch höhere Zahlen in Kraft; ein dynamischer Verweis führt zu den aktuellen Zahlen der Anlage. Die Fortgeltung ist nicht befristet – das Gesetz sagt „gelten fort“.

Für Ihr Vorhaben zählt damit: erst die Frage nach der Anordnung (Satzung und B-Plan), dann die Frage nach der Zahl. Details zu Nachweisformen und Einordnung finden Sie im Artikel Stellplatzverordnung Bayern.

Barrierefreie Stellplätze

Den Anteil barrierefreier Stellplätze kann eine Satzung künftig nicht mehr festlegen (Fragenkatalog, Frage 5). Das Erfordernis folgt stattdessen aus Art. 48 Abs. 2 Satz 4 BayBO – „Toilettenräume und Stellplätze für Besucher und Benutzer müssen in der erforderlichen Anzahl barrierefrei sein“ – und wird durch Anlage A 4.2/2 der Bayerischen Technischen Baubestimmungen (BayTB) konkretisiert. Das betrifft öffentlich zugängliche bauliche Anlagen, nicht das normale Wohnhaus; bei Sonderbauten können zusätzlich Sonderbauverordnungen greifen.

Ablöse: ob und wie regelt die Kommune

Ob eine Ablöse möglich ist, regelt die Kommune bzw. die Satzung. Es gibt keinen automatischen Anspruch auf Ablöse. Wo Ablöse angeboten wird, können Zonen (z. B. nur in bestimmten Ortsteilen oder bei bestimmten Vorhaben) variieren – die Höhe ist seit 01.10.2025 jedoch gedeckelt.

• Ablöse = Vertrag mit der Gemeinde. Art. 81 Abs. 1 Nr. 4 Buchst. c BayBO n. F. nennt „die Übernahme der Kosten für die Herstellung der Stellplätze durch den Bauherrn gegenüber der Gemeinde (Ablösevertrag)“. Ansprechpartner ist also die Gemeinde, nicht die Bauaufsichtsbehörde – auch dann, wenn beide im selben Haus sitzen.
• Kostendeckel: Die Ablöse darf die tatsächlichen Herstellungskosten des Stellplatzes nicht übersteigen. Der StMB-Fragenkatalog (Frage 4) dazu: „Art. 81 Abs. 1 Nr. 4 c) BayBO zieht auch hier eine Obergrenze bei den tatsächlichen Kosten für die Herstellung des entsprechenden Stellplatzes.“ Hohe Ablösebeträge als Lenkungsinstrument sind damit nicht mehr zulässig.
• Zweckbindung: Die Gemeinde muss den Betrag für bestimmte Zwecke verwenden – u. a. Parkeinrichtungen einschließlich Elektroladestationen, innerörtliche Radverkehrsanlagen, öffentliche Fahrradabstellplätze oder investive Maßnahmen des ÖPNV.
• Bedingungen (Höhe, Fristen) stehen in der Satzung oder in Merkblättern der Gemeinde. Ältere Merkblätter nennen teils noch Beträge oberhalb des Deckels.
• Ohne rechtzeitige Klärung kann der Bauantrag scheitern oder verzögert werden.

Drei typische Fallstudien

Neubau Einfamilienhaus (EFH)

• Ohne Anordnung (Satzung und B-Plan geprüft): kein Stellplatznachweis. Mit Anordnung: 2 Stellplätze je Wohnung nach der Anlage zur GaStellV, sofern die Satzung keine geringere Zahl festlegt.
• Nachweis auf dem eigenen Grundstück: Lageplan, Grundriss, Zufahrt und Rangierfläche zeichnerisch darstellen.
• Ablöse: nur wo die Satzung/Kommune es vorsieht; oft bei beengten Lagen oder in ausgewiesenen Zonen.

Dachausbau / Umnutzung

• Hier darf die Gemeinde keine Stellplätze mehr fordern: Art. 81 Abs. 1 Nr. 4 Buchst. b BayBO n. F. nimmt wörtlich aus: „ausgenommen sind, wenn sie zu Wohnzwecken erfolgen, Nutzungsänderungen, der Ausbau von Dachgeschossen, der Einbau weiterer Wohnungen in bestehende Wohngebäude und die Aufstockung von Wohngebäuden“.
• Eine zusätzliche Wohneinheit im bestehenden Wohngebäude löst damit keinen zusätzlichen Stellplatz aus – auch dann nicht, wenn eine ältere Satzung das noch so formuliert.
• Aber: Das Gesetz sagt „Wohngebäude“, nicht „Gebäude“. Beim Einbau einer Wohnung in ein Nicht-Wohngebäude (etwa eine Scheune oder ein Bürogebäude) oder bei der Aufstockung eines gemischt genutzten Gebäudes greift die Ausnahme insoweit nicht automatisch. Hier lohnt die Einzelfallprüfung, statt sich auf die Ausnahme zu verlassen.
• Ergänzend gilt Art. 81 Abs. 5 BayBO: „Örtliche Bauvorschriften nach Abs. 1 Nr. 2 bis 6 stehen einem Bauvorhaben nach Art. 57 Abs. 1 Nr. 18 nicht entgegen.“ Stellplatzsatzungen (Nr. 4) sind erfasst – Gestaltungssatzungen nach Nr. 1 dagegen seit 01.01.2026 nicht mehr. Wer sich auf Art. 81 Abs. 5 beruft, sollte diesen Unterschied kennen: Gegen gestalterische Anforderungen hilft die Vorschrift nicht. Für vor dem 01.01.2026 nach Art. 57 Abs. 7 BayBO angezeigte Vorhaben gilt nach Art. 83 Abs. 8a BayBO die frühere Fassung weiter.
• Verlangt das Bauamt trotzdem einen Stellplatznachweis, ist der sachliche Verweis auf Art. 81 Abs. 1 Nr. 4 Buchst. b BayBO der richtige Weg – im Zweifel zusammen mit Ihrem Planer und im Gespräch mit der Gemeinde, nicht als Konfrontation.

Enges Grundstück mit Doppelparker / Carport

• Bei kleinen Grundstücken reicht die Fläche oft nicht für die geforderte Stellplatzanzahl plus Zufahrt.
• Optionen: Nachweis mit einer Stellplatzfläche plus Stellplatzablöse für den zweiten – dazu direkt mit der Gemeinde sprechen, denn der Ablösevertrag wird mit ihr geschlossen (Art. 81 Abs. 1 Nr. 4 Buchst. c BayBO).
• Carport/Doppelparker: Abmessungen kann die Satzung nicht mehr vorschreiben. Der Stellplatz muss aber funktionsfähig und andienbar sein; für Garagen gelten weiterhin die bauordnungsrechtlichen Anforderungen der GaStellV.

Diese Beispiele sind typische Konstellationen – das Ergebnis hängt immer von der örtlichen Satzung und der Entscheidung der Behörde ab.

Warum es je Kommune kippen kann

• Satzung ja oder nein: Die eine Gemeinde hat eine Stellplatzsatzung, die Nachbargemeinde nicht – dort entfällt der Nachweis komplett. Das ist seit 01.10.2025 der größte Unterschied überhaupt.
• Alt-Satzung überlebt oder nicht: Eine Gemeinde hat ihre Satzung rechtzeitig an die Höchstzahlen angepasst – sie gilt fort. Die Nachbargemeinde hat es versäumt, ihre strengere Satzung ist komplett außer Kraft, und dort besteht derzeit gar keine Stellplatzpflicht.
• Unterschiedliche Zahlen: Nach unten bleibt Spielraum: Eine Gemeinde verlangt 1,5 Stellplätze pro Wohnung ab 80 m², die Nachbargemeinde 1 Stellplatz pro Wohneinheit. Wo die Satzung schweigt, gelten 2 je Wohnung; darüber hinaus darf keine gehen (0,5 bei Mietwohnungen mit BayWoFG-Bindung).
• Ablöse: In Kommune A ist Ablöse möglich und geregelt; in Kommune B gibt es keine Ablöse oder nur in Ausnahmen. Der Betrag ist überall auf die tatsächlichen Herstellungskosten begrenzt.
• Nachweisform: Manche Satzungen akzeptieren Gemeinschaftsstellplätze oder besondere Nachweisformen, andere nicht. Auch das steht in der Satzung Ihrer Gemeinde.

Deshalb: Immer die geltende Stellplatzsatzung der zuständigen Kommune prüfen und bei Unsicherheit das Bauamt oder einen Planer einbeziehen.

Wenn der Stellplatz nicht lösbar ist

Wenn auf dem Grundstück keine ausreichende Stellplatzanzahl untergebracht werden kann, führt der Weg zur Gemeinde – nicht in einen Vorbescheid. Der Grund: Die Stellplatzpflicht folgt seit 01.10.2025 aus kommunalem Satzungsrecht, und über Abweichungen davon entscheidet nicht ohne Weiteres die Bauaufsichtsbehörde.

• Ablöse: Der Ablösevertrag wird mit der Gemeinde geschlossen (Art. 81 Abs. 1 Nr. 4 Buchst. c BayBO). Das ist kein Gegenstand eines Vorbescheids.
• Abweichung von der Satzung: Nach Art. 63 Abs. 3 Satz 1 BayBO entscheidet „über Abweichungen … von örtlichen Bauvorschriften … bei verfahrensfreien Bauvorhaben die Gemeinde“. Bei genehmigungspflichtigen Vorhaben lässt die Bauaufsichtsbehörde solche Abweichungen nach Satz 2 nur „im Einvernehmen mit der Gemeinde“ zu. In beiden Fällen führt kein Weg an der Gemeinde vorbei. Der Abweichungsantrag ist nach Art. 63 Abs. 2 BayBO gesondert schriftlich zu stellen und zu begründen.
• Gemeinschaftsstellplätze / Nachweis auf einem Grundstück in der Nähe: ob das anerkannt wird, richtet sich nach der Satzung; die Nutzung des anderen Grundstücks ist nach Art. 47 Abs. 1 Satz 2 BayBO rechtlich zu sichern.

Ein Vorbescheid bleibt sinnvoll für die bauplanungsrechtlichen Fragen Ihres Vorhabens – die Stellplatz- und Ablösefrage klären Sie dagegen vorab mit der Gemeinde. So vermeiden Sie einen Bauantrag, der an der Stellplatzfrage scheitert.

Zusammenfassung

Seit 01.10.2025 gilt: ohne Anordnung keine Stellplatzpflicht – wobei die Anordnung in einer Stellplatzsatzung oder in einem Bebauungsplan stehen kann. Beides prüfen. Ordnet die Gemeinde die Pflicht an, ergibt sich die Zahl aus der Anlage zur GaStellV (2 je Wohnung; 0,5 bei Mietwohnungen mit BayWoFG-Bindung), soweit die Satzung keine geringere festlegt. Eine Alt-Satzung, die die Höchstzahlen auch nur teilweise überschreitet, ist vollständig außer Kraft – dann besteht gar keine Pflicht; Festsetzungen im Bebauungsplan gelten dagegen fort. Größe, Beschaffenheit und Zuwegung sind für neue Satzungen nicht mehr regelbar; für Nutzungsänderung, Dachausbau, weitere Wohnungen in bestehenden Wohngebäuden und die Aufstockung von Wohngebäuden darf zu Wohnzwecken gar keine Pflicht angeordnet werden. Ob Ablöse möglich ist, regelt die Kommune; die Höhe ist auf die tatsächlichen Herstellungskosten gedeckelt, und der Vertrag läuft über die Gemeinde. Prüfen Sie: Gemeinde → Satzung und B-Plan vorhanden? → gilt die Alt-Satzung überhaupt fort? → Zahl → Nachweisform/Ablöse. Bei engen Grundstücken früh mit der Gemeinde sprechen.

Weiterführende Artikel

• Stellplatzverordnung Bayern – Nachweis & Anforderungen
• Bauvoranfrage / Bauvorbescheid Bayern
• Genehmigungsplanung & Bauantrag
• Architekt im Landkreis Pfaffenhofen – Genehmigung & Stellplatz im Landkreis
• Bauen in Wolnzach – Architekt Pfaffenhofen – Architekt Manching – Architekt Geisenfeld

Stand: 17.07.2026