Abweichung, Ausnahme, Befreiung (Bayern) Unterschiede und wann das Bauamt mitgeht
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Zum Inhaltsverzeichnis springenIm Alltag werden „Abweichung“, „Befreiung“ und „Ausnahme“ oft synonym gebraucht – rechtlich sind sie unterschiedlich. In Bayern entscheidet die Bauordnung (BayBO) für Abweichungen und das Baugesetzbuch (BauGB) für Befreiungen vom Bebauungsplan; Ausnahmen stehen dort, wo Plan oder Norm sie ausdrücklich vorsehen.
Die folgenden Ausführungen beziehen sich auf Bayern. In anderen Bundesländern können die Vorschriften abweichen.
Wovon sprechen wir?
- Abweichung (BayBO): Bauordnungsrecht, Einzelfall. Die Behörde kann von bauordnungsrechtlichen Vorschriften abweichen, wenn die öffentlichen Belange (z. B. Nachbarbelange, Ortsbild) gewürdigt werden. Rechtsgrundlage in Bayern: BayBO Art. 63.
- Befreiung (B-Plan): Planungsrecht. Von Festsetzungen des Bebauungsplans kann befreit werden, wenn die Grundzüge der Planung gewahrt bleiben. Rechtsgrundlage: BauGB § 31.
- Ausnahme: Liegt vor, wenn der B-Plan oder die Norm eine Ausnahme ausdrücklich vorsieht (z. B. „Ausnahme von der Baulinie in begründeten Einzelfällen“). Dann prüft die Behörde, ob die Voraussetzungen dieser Ausnahme erfüllt sind.
Kurz: Abweichung = Bauordnung/Einzelfall; Befreiung = B-Plan/Planung; Ausnahme = explizit im Plan/Norm vorgesehen.
| Wovon? | Rechtsgrundlage | Typische Beispiele |
|---|---|---|
| Abweichung | BayBO Art. 63 (Bauordnung) | Abstandsflächen, Grenzabstände, Einzelfall |
| Befreiung | BauGB § 31 (B-Plan) | Baulinie, Baugrenze, GRZ/GFZ, Dachform |
| Ausnahme | Im Plan/Norm ausdrücklich vorgesehen | z. B. „Ausnahme von … in begründeten Einzelfällen“ |
Abweichung nach BayBO Art. 63
Die Abweichung betrifft Vorschriften der Bauordnung (z. B. Abstandsflächen, Gebäudeklassen, bauordnungsrechtliche Grenzabstände). Nach Art. 63 BayBO kann die Baubehörde von diesen Vorschriften abweichen, wenn unter Würdigung der öffentlichen Belange (u. a. Nachbarn, Belichtung, Brandschutz, Ortsbild) keine wesentlichen Nachteile entstehen.
- Antragstellung und Begründung sind nötig.
- Die Behörde prüft den Einzelfall; ein Anspruch auf Abweichung besteht nicht.
- Typische Fälle: geringfügige Unterschreitung von Abstandsflächen, Sonderfälle bei Grenzbebauung.
Befreiung nach § 31 BauGB
Die Befreiung betrifft Festsetzungen des Bebauungsplans (z. B. Baulinie, Baugrenze, GRZ/GFZ, Dachform). Nach § 31 BauGB kann von diesen Festsetzungen befreit werden, wenn die Grundzüge der Planung gewahrt bleiben und die Abweichung mit den Belangen der Bauleitplanung vereinbar ist.
- Auch hier: Antrag mit Begründung; die Behörde würdigt den Einzelfall.
- Die „Grundzüge der Planung“ dürfen nicht in Frage gestellt werden (z. B. städtebauliche Leitidee, Nachbarschutz).
- Typische Fälle: Abweichung von der Baulinie, Überschreitung der GRZ oder GFZ in engen Grenzen.
Ausnahme (im Plan oder in der Norm vorgesehen)
Wenn der Bebauungsplan oder eine andere Norm ausdrücklich eine Ausnahme vorsieht (z. B. „Ausnahme von … in begründeten Einzelfällen“), prüft die Behörde nur, ob die Tatbestandsvoraussetzungen dieser Ausnahme erfüllt sind. Es handelt sich nicht um eine „Befreiung“ im Sinne von § 31 BauGB, sondern um die Anwendung der im Plan bereits angelegten Spielräume.
Welche Unterlagen überzeugen?
Eine klare Darstellung und Begründung erhöhen die Chance, dass die Behörde Ihrer Abweichungs- oder Befreiungsbitte folgt.
Empfehlung – kurze Checkliste:
- Fotos/ Darstellung des Umfelds: Wie wirkt die Umgebung? Passt das Vorhaben zum Nachbarbestand?
- Skizzen/ Varianten: Zeigen Sie die geplante Lösung und ggf. eine Alternative; so wird die Abweichung nachvollziehbar.
- Begründung: Warum ist die Abweichung/ Befreiung vertretbar? Öffentliche Belange, Nachbarn, Grundzüge der Planung ansprechen – sachlich und knapp. Beispiel-Muster in wenigen Zeilen: Was weicht ab? Warum nötig? Warum vertretbar? Welche Belange/Nachbarn? Warum bleiben Grundzüge gewahrt?
- Nachbarbezug: Sind Nachbarn betroffen? Wurde das berücksichtigt oder erläutert? Bei Abweichungen von Abstandsflächen ist der Nachbarbezug oft zentral.
Unvollständige oder unklare Unterlagen führen zu Rückfragen oder Ablehnung. Ein Vorbescheid kann helfen, eine Einzelfrage vor dem Vollantrag zu klären.
Häufige Fragen
Ist eine Befreiung „normal“?
Sie kommt in der Praxis vor, ist aber immer eine Einzelfallentscheidung. Entscheidend ist, dass die Grundzüge der Planung gewahrt bleiben und die Abweichung gut begründet ist.
Brauche ich die Nachbarn?
Eine „Zustimmung“ ersetzt die behördliche Prüfung nicht. Nachbarbelange können aber relevant sein – besonders bei Abstandsflächen und Belichtung. Eine saubere Darstellung hilft, Konflikte und Nachforderungen zu vermeiden.
Geht das auch bei § 34 (Innenbereich ohne B-Plan)?
Eine „Befreiung“ gibt es dort nicht, weil es keinen Bebauungsplan gibt. Entscheidend ist die Einfügung nach § 34 BauGB; bauordnungsrechtliche Abweichungen (BayBO) sind davon getrennt zu beurteilen. Bei Unsicherheit kann ein Vorbescheid Planungssicherheit schaffen.
Zusammenfassung
Abweichung (BayBO Art. 63) = Bauordnungsrecht, Einzelfall, Würdigung der öffentlichen Belange. Befreiung (§ 31 BauGB) = von B-Plan-Festsetzungen, Grundzüge der Planung gewahrt. Ausnahme = wo Plan oder Norm sie ausdrücklich vorsehen. Mit klaren Unterlagen (Umfeld, Skizzen, Begründung, Nachbarbezug) und ggf. einem Vorbescheid lassen sich Einzelfragen vor dem Bauantrag klären.
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