Architektur in Pfaffenhofen Genehmigung, Vorschriften und Besonderheiten
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Pfaffenhofen a. d. Ilm hat als Kreisstadt eigene städtische Vorschriften, die bei Bauvorhaben zu beachten sind.
Die Architektur in Pfaffenhofen wird durch Genehmigungsverfahren, örtliche Vorschriften und regionale Besonderheiten geprägt.
Neben Bebauungsplänen prägen weitere Vorschriften die Planung.
Dazu zählen der Stellplatznachweis, die Fahrradabstellplatzsatzung und Bauen mit Denkmalschutz.
Dieser Überblick zum Bauen in Pfaffenhofen fasst die wichtigsten Rahmenbedingungen zusammen.
Besonders zu beachten ist das Ensemble Hauptplatz, das den historischen Kern der Stadt bildet.
Wichtig: Diese Seite gibt eine allgemeine Orientierung zu den örtlichen Rahmenbedingungen in Pfaffenhofen. Für konkrete Bauvorhaben gelten die jeweils aktuellen örtlichen Vorschriften, Bebauungspläne und Satzungen. Im Einzelfall können Abweichungen oder zusätzliche Anforderungen bestehen. Eine Prüfung der aktuellen Vorschriften bei der zuständigen Baubehörde ist daher empfehlenswert.
Die Stadt Pfaffenhofen an der Ilm umfasst den Hauptort Pfaffenhofen sowie 62 Gemeindeteile auf 12 Gemarkungen.
Zu den größeren Ortsteilen zählen unter anderem Affalterbach, Ehrenberg, Förnbach, Niederscheyern, Sulzbach, Tegernbach und Uttenhofen.
Für Bauvorhaben in allen Ortsteilen gelten die gleichen städtischen Satzungen und Vorschriften, wobei in den Ortsteilen teilweise andere Bebauungspläne oder örtliche Besonderheiten zu beachten sind.
Für Bauherren bedeutet das konkret: Ob ein Vorhaben genehmigungsfähig ist, entscheidet sich in Pfaffenhofen oft nicht an einzelnen Vorschriften.
Entscheidend ist vielmehr das Zusammenspiel – etwa zwischen Bebauungsplan, Stellplatzsatzung und Denkmalschutz.
Eine frühe Klärung reduziert Umplanungen, Verzögerungen und Konflikte im Nachbarrecht.
Praxis-Hinweis
Lage im Bebauungsplan bzw. Innen-/Außenbereich zuerst klären. Stellplatznachweis und Ablösemöglichkeiten im Altstadtgebiet prüfen. Ensemble/Denkmalschutz früh klären, Anforderungen an Maßstab und Materialien beachten.
Bauantrag und Genehmigung
Ob eine Baugenehmigung erforderlich ist, hängt vom Umfang des Bauvorhabens ab.
Kleine Maßnahmen können genehmigungsfrei sein, beispielsweise Terrassenüberdachungen bis 30 m², Mauern bis 2 m Höhe oder Gebäude ohne Aufenthaltsräume bis 40 m³.
Für die meisten anderen Bauvorhaben in Pfaffenhofen ist eine Baugenehmigung erforderlich.
Zuständig ist das ↗ Landratsamt Pfaffenhofen an der Ilm; Bauanträge können dort auch online eingereicht werden.
Ein vollständiger Bauantrag besteht aus:
- Amtlicher Lageplan: Üblicherweise Maßstab 1/500 oder 1/1000
- Bauzeichnungen: Grundrisse, Ansichten, Schnitte
- Baubeschreibung: Beschreibung des Vorhabens
- Nachweise: Zur Bebauungsplan-Einhaltung und der Stellplatz- und Fahrradabstellplatzsatzung
Je nach Bauvorhaben und Gebäudeklasse können ergänzende Nachweise notwendig werden, beispielsweise zu:
- Brandschutz
- Tragwerksplanung
- energetischen Anforderungen nach dem GEG
Die Unterlagen müssen von einem bauvorlageberechtigten Entwurfsverfasser erstellt werden:
- In der Regel: Architekten oder eingetragene Bauingenieure
- Bei einfachen Vorhaben: Techniker oder Meister mit eingeschränkter Bauvorlageberechtigung
Wer in Pfaffenhofen baut, findet in den Artikeln zur Genehmigungsplanung und Baugenehmigung Details zum Verfahren.
Die Beiträge zu Fachplanern und zur Frage, wann ein Architekt erforderlich ist, helfen bei der Planung.
Denkmalschutz
Der Hauptplatz von Pfaffenhofen steht als Ensemble unter Denkmalschutz. Das Ensemble erstreckt sich vom Rathaus im Osten bis zur Pfarrkirche St. Johannes Baptist im Westen und bildet den historischen Kern der Stadt. Weitere denkmalgeschützte Gebäude sind das Balthasar-Kraft-Haus und das Weberhäusl.
Bei denkmalgeschützten Gebäuden erfordern Änderungen, Umbauten oder Sanierungen eine denkmalschutzrechtliche Erlaubnis nach dem Bayerischen Denkmalschutzgesetz (BayDSchG).
Zusätzlich ist eine Abstimmung mit der Denkmalschutzbehörde erforderlich.
Zusätzlich kann baurechtlich eine Genehmigung erforderlich sein.
Bauvorhaben in Denkmalsnähe unterliegen oft strengeren Vorgaben.
Maßstab, Proportion, Dachform und Materialien sollten sich einfügen – auch im Umfeld des Ensembles Hauptplatz.
Ob ein Gebäude oder Grundstück denkmalgeschützt ist, lässt sich im ↗ Bayerischen Denkmal-Atlas oder in der ↗ Denkmalliste für Pfaffenhofen a. d. Ilm (PDF) prüfen. Details zum Denkmalschutz bietet der entsprechende Artikel.
Bebauungsplan & örtliche Vorschriften
Pfaffenhofen verfügt über zahlreiche Bebauungspläne mit Festsetzungen zu Nutzung, Baugrenzen, Dachformen oder Geschossflächen.
Sie werden nach dem Baugesetzbuch (BauGB) aufgestellt und konkretisieren die Vorgaben der Bayerischen Bauordnung (BayBO) sowie der Baunutzungsverordnung (BauNVO).
Bauvorhaben sollten den Festsetzungen entsprechen; Abweichungen sind nur mit Begründung möglich.
Für landwirtschaftliche Gebäude gelten teilweise andere Regeln, und bestehende Gebäude können unter Bestandsschutz fallen.
Gebietsarten in Pfaffenhofen
Der ↗ Flächennutzungsplan Pfaffenhofen definiert die übergeordnete Gebietsart.
Bebauungspläne konkretisieren diese Festsetzungen:
- Wohngebiete sind primär für Wohnnutzung bestimmt
- Gewerbegebiete für gewerbliche Nutzungen
- Mischgebiete ermöglichen sowohl Wohnen als auch Gewerbe
Die Gebietsart legt fest, welche Nutzungen zulässig sind und welche Spielräume bestehen.
Abstandsflächen und Mindestabstände
Für Gebäude gilt ein Mindestabstand zur Grundstücksgrenze nach der Bayerischen Bauordnung (BayBO).
Die Abstände richten sich nach der Gebäudeklasse und der Gebäudehöhe.
Bei Gebäuden bis 7 m Höhe bis zur Fußbodenoberkante des obersten Aufenthaltsgeschosses (Gebäudeklassen 1 bis 3) beträgt dieser in der Regel 3 m.
Maßgeblich ist die Fußbodenoberkante des obersten Aufenthaltsgeschosses (nicht First oder Traufhöhe).
Die konkreten Abstände können im Bebauungsplan abweichend geregelt sein.
Von vorhandenen Gebäuden können Abstandsflächen übernommen werden, der Mindestabstand von in der Regel 3 m zur Grundstücksgrenze bleibt jedoch bestehen.
Für bestimmte Nebenanlagen gelten Ausnahmen nach Art. 57 der Bayerischen Bauordnung (BayBO):
- Garagen bis 50 m² Grundfläche
- Carports
- Terrassenüberdachungen bis 30 m²
- Nebengebäude ohne Aufenthaltsräume bis 40 m³
Diese können unter bestimmten Voraussetzungen privilegiert sein und benötigen dann keine Abstandsflächen.
Ob sie direkt an der Grundstücksgrenze errichtet werden können, hängt von den konkreten Maßen, dem Bebauungsplan und weiteren Voraussetzungen ab.
Die Regelung ermöglicht eine effizientere Grundstücksnutzung, sofern alle Bedingungen erfüllt sind.
GRZ und GFZ im Bebauungsplan
Die GRZ (Grundflächenzahl) regelt den maximalen Bebauungsanteil am Grundstück.
Die GFZ (Geschossflächenzahl) begrenzt die insgesamt zulässige Geschossfläche.
Üblich sind bei EFH in Wohngebieten z. B. GRZ 0,2–0,4 und GFZ 0,4–0,8.
Beispiel: Bei GFZ 0,8 darf die Gesamtgeschossfläche 80% der Grundstücksfläche betragen.
Diese Vorgaben sind im Bebauungsplan verbindlich geregelt.
Details zu Flächenbegriffe im Baurecht liefert der entsprechende Artikel.
Eine Übersicht über die geltenden Bebauungspläne stellt die Stadt Pfaffenhofen zur Verfügung: ↗ Bauleitplanung – Stadt Pfaffenhofen a. d. Ilm.
Informationen zu aktuellen Baugebieten und verfügbaren Baugrundstücken finden sich hier: ↗ Baugebiete in Pfaffenhofen.
Die rechtsverbindlichen Originalpläne können im Stadtbauamt Pfaffenhofen eingesehen werden.
Altstadtgebiet und Ensemble Hauptplatz
Besonders zu beachten ist das Ensemble Hauptplatz, das den historischen Kern der Stadt bildet und sich vom Rathaus im Osten bis zur Pfarrkirche St. Johannes Baptist im Westen erstreckt.
Für Bauvorhaben im Umfeld des Ensembles gelten besondere Anforderungen an Maßstab, Proportion, Dachform und Materialien.
Im Altstadtgebiet können Stellplätze unter bestimmten Bedingungen abgelöst werden, was das Bauen im Bestand erleichtern soll.
Stellplatzpflicht
Die Stellplatz- und Fahrradabstellplatzsatzung der Stadt Pfaffenhofen bestimmt die Anzahl der nachzuweisenden Stellplätze für Bauvorhaben.
Wohnbau (Mehrfamilienhäuser):
- Wohnungen bis 60 m²: 1 Stellplatz
- Wohnungen über 60 m² bis 75 m²: 1,5 Stellplätze
- Wohnungen über 75 m²: 2 Stellplätze pro Wohnung
Sozialer Wohnungsbau:
- Wohnungen bis 60 m²: 0,25 Stellplätze
- Wohnungen über 60 m²: 0,5 Stellplätze pro Wohnung
Gewerbliche Nutzungen:
- Stellplätze entsprechend der Hauptnutzungsfläche
- Beispiel: 1 Stellplatz je 40 m² für Büroräume
Die Stellplatzregelungen haben direkten Einfluss auf:
- die Grundrissgestaltung
- die Erschließung des Grundstücks
- die Genehmigungsfähigkeit eines Vorhabens
Besonders zu beachten: Im Altstadtgebiet von Pfaffenhofen können Stellplätze unter bestimmten Bedingungen abgelöst werden.
Stellplatznachweis und Grundriss hängen zusammen; oft entscheidet beides über die Genehmigungsfähigkeit.
Die BayGaStellV regelt Größe und Anordnung; die städtische Stellplatz- und Fahrradabstellplatzsatzung ergänzt sie.
Die vollständige Satzung steht hier zur Verfügung: ↗ Stellplatz- und Fahrradabstellplatzsatzung – Stadt Pfaffenhofen a. d. Ilm.
Eine Übersicht aller weiteren Satzungen und Verordnungen findet sich hier: ↗ Ortsrecht: Satzungen, Verordnungen & Richtlinien – Stadt Pfaffenhofen a. d. Ilm
Typische Stolpersteine beim Bauen in Pfaffenhofen
- Stellplätze blockieren den Grundriss: Die Stellplatzanforderungen werden häufig unterschätzt und führen zu späten Planungsänderungen. Im Altstadtgebiet können Stellplätze unter bestimmten Bedingungen abgelöst werden – das sollte früh geprüft werden.
- Ensemble Hauptplatz wird zu spät berücksichtigt: Bauvorhaben im Umfeld des Ensembles Hauptplatz müssen sich in Maßstab, Proportion, Dachform und Materialien angemessen in die Umgebung einfügen.
Dies wird oft erst im Genehmigungsverfahren zum Problem.
- Abstandsflächen bei Umbauten falsch eingeschätzt: BayBO (0,4 H, mind. 3 m in Gemeinden bis 100.000 EW). Bei übernommenen Abstandsflächen gelten Mindestabstände weiter. Nebenanlagen wie Garagen oder Carports haben eigene Regeln – maßgeblich sind Maße, Bebauungsplan und BayBO.
- Befreiungen erst nach Entwurf beantragt: Abweichungen vom Bebauungsplan sollten frühzeitig geprüft werden. Eine Bauvoranfrage kann hier Planungssicherheit bieten und spätere Verzögerungen minimieren.
Genehmigungsablauf & Behördenkontakt
Für Bauvorhaben in Pfaffenhofen ist das ↗ Landratsamt Pfaffenhofen an der Ilm für die bauordnungsrechtliche Prüfung zuständig.
Die Einreichung von Bauanträgen ist dort auch online möglich.
Das ↗ Bauamt der Stadt Pfaffenhofen bietet Bauberatung an und beantwortet Fragen zu Bebauungsplänen.
Das Genehmigungsverfahren umfasst in der Regel auch die Beteiligung der Nachbarn. Die Dauer der Bearbeitung richtet sich nach der Komplexität des Vorhabens und kann sich über mehrere Monate erstrecken.
Über eine Bauvoranfrage können Bauherren bereits vor der eigentlichen Antragstellung die Genehmigungsfähigkeit bestimmter Aspekte prüfen lassen.
Dies empfiehlt sich insbesondere bei geplanten Abweichungen vom Bebauungsplan oder bei unklaren Rechtslagen.
Obwohl eine Bauvoranfrage den Bauantrag nicht ersetzt, kann sie wichtige Planungssicherheit geben und dazu beitragen, spätere Verzögerungen zu minimieren.
In Pfaffenhofen scheitern Bauvorhaben selten an einzelnen Paragrafen, sondern an unklaren Rahmenbedingungen.
Wer Bebauungsplan, Stellplatzanforderungen, Ensemble Hauptplatz und Denkmalschutz früh einordnet, kann Zeit, Kosten und Korrekturen im Verfahren vermeiden.
Typische Fragen von Bauherren
Wie lange dauert eine Baugenehmigung in Pfaffenhofen?
Die Dauer variiert je nach Komplexität. Einfache Vorhaben können bei optimalen Bedingungen in wenigen Wochen genehmigt werden, häufig dauert das Genehmigungsverfahren jedoch mehrere Wochen bis Monate. Komplexere Vorhaben benötigen deutlich mehr Zeit. Eine sorgfältige Genehmigungsplanung kann die Dauer verkürzen.
Welche Besonderheiten gibt es in Pfaffenhofen?
Pfaffenhofen hat regionale Besonderheiten bei Bebauungsplänen, Abstandsflächen und Genehmigungspraxis. Die örtlichen Baubehörden können Auskunft geben.
Brauche ich einen Architekten in Pfaffenhofen?
Für genehmigungspflichtige Bauvorhaben benötigen Sie einen bauvorlageberechtigten Planer. Das kann ein Architekt oder ein eingetragener Bauingenieur sein.
Zusammenfassung
Bauen in Pfaffenhofen erfordert die Berücksichtigung regionaler Besonderheiten wie Bebauungspläne, Stellplatzanforderungen, Ensemble Hauptplatz und Denkmalschutz.
Wer Bebauungsplan, Stellplatz, Ensemble Hauptplatz und Denkmalschutz früh prüft, vermeidet Umplanungen und Verzögerungen.
Nächste Schritte
- Bebauungsplan und Stellplatzsatzung früh prüfen
- Ensemble- und Denkmalschutzanforderungen klären
- Genehmigungsweg mit Baugenehmigung abstimmen
Offizielle Informationsquellen
- ↗ Bauen in Pfaffenhofen – Übersichtsseite mit allen Informationen für Bauherren
- ↗ Baugebiete in Pfaffenhofen – Aktuelle Baugebiete und verfügbare Baugrundstücke
- ↗ Bauleitplanung Pfaffenhofen – Stadt Pfaffenhofen a. d. Ilm
- ↗ Satzungen & Verordnungen Pfaffenhofen – Stadt Pfaffenhofen a. d. Ilm
- ↗ Bauamt der Stadt Pfaffenhofen – Kontakt und Informationen
- ↗ Digitales Bauamt – Landratsamt Pfaffenhofen an der Ilm
- ↗ Bayerischer Denkmal-Atlas – Prüfung von Denkmalschutz
- ↗ Baunutzungsverordnung (BauNVO) – Gesetzestext
- ↗ Gebäudeenergiegesetz (GEG) – Gesetzestext