Bauvertrag und Architektenvertrag Unterschiede, Risiken und Klarheit
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Architektenvertrag und Bauvertrag legen fest, wer welche Leistungen schuldet.
Die Unterschiede zwischen beiden Verträgen sind zentral, weil sie Risiken und Haftung klar zuordnen.
Der Architektenvertrag betrifft Planung und Koordination, der Bauvertrag die Ausführung durch ein Unternehmen.
Eine klare Abgrenzung schafft Klarheit und reduziert Streit, Nachträge und Terminrisiken.
Kurz gesagt
- Architektenvertrag = Planung und Koordination.
- Bauvertrag = Ausführung und Lieferung der Bauleistung.
- Leistungsumfang, Honorar und Fristen muessen klar geregelt sein.
- Abnahme startet Gewaehrleistungsfristen.
- Planstaende sollten Vertragsbestandteil sein.
Unklare Abgrenzungen fuehren oft zu Nachtraegen.
Praxis-Hinweis
Leistungsumfang und Planstaende schriftlich festhalten. Aenderungen immer dokumentieren.
Abgrenzung der Verantwortlichkeiten
Wichtig ist, dass Planungsänderungen klar zugeordnet werden und die Kostenfolgen geregelt sind. So lassen sich Streitigkeiten über Verantwortungen vermeiden.
Architektenvertrag: Regelt die Planung und Koordination der Beteiligten.
Bauvertrag: Regelt die Ausführung durch das Bauunternehmen.
Für Bauherren ist wichtig, dass Verantwortlichkeiten und Schnittstellen eindeutig beschrieben sind.
Schnittstellen entstehen etwa bei:
- Detailplanung
- Ausführungstoleranzen
- Nachträgen
Klare Zuständigkeiten verhindern, dass Aufgaben zwischen Planung und Ausführung liegen bleiben.
Bei Änderungen klären:
- Wer liefert Planungsanpassungen?
- Wer trägt die Kosten?
Das verhindert Streit über Verantwortlichkeiten.
Inhalte des Architektenvertrags
Mitwirkungspflichten des Bauherrn sollten festgelegt werden, etwa Freigaben oder Entscheidungen zu Materialien. Das verhindert Verzögerungen im Planungsablauf.
Der Leistungsumfang orientiert sich häufig an den Leistungsphasen.
Wichtige Punkte sind:
- Honorar: Vereinbarung der Vergütung
- Termine: Fristen und Meilensteine
- Mitwirkungspflichten des Bauherrn: Freigaben, Entscheidungen
- Dokumentationspflichten: Planstände, Protokolle
Hinweise zur HOAI helfen bei der Einordnung.
Hilfreich sind auch Regeln für:
- Planänderungen
- Mitwirkung (Freigaben, Entscheidungsfristen)
So bleibt der Ablauf steuerbar.
Inhalte des Bauvertrags
Neben dem Leistungsumfang sollten Qualitätsstandards und Abrechnungsmodalitäten eindeutig beschrieben sein. Das reduziert Interpretationsspielräume.
Der Bauvertrag enthält:
- Leistungsbeschreibung: Was wird ausgeführt
- Qualitätsanforderungen: Welche Standards gelten
- Termine: Fristen und Meilensteine
- Abrechnungsregeln: Wie wird abgerechnet
Besonders wichtig sind Regelungen zu Änderungen und Nachträgen, damit Kosten und Termine steuerbar bleiben.
Leistungsbeschreibungen sollten eindeutig definieren:
- welche Qualitäten geschuldet sind
- welche Nebenleistungen enthalten sind
Damit lassen sich spätere Streitfragen zu Mehr- oder Minderleistungen vermeiden. Das sorgt für klare Erwartungen und erhöht die Vertragssicherheit.
Abnahme und Gewährleistung
Teilabnahmen einzelner Gewerke sind möglich, müssen aber sauber dokumentiert sein. Sonst entstehen unklare Fristläufe.
Die Abnahme ist der formale Abschluss der Bauleistung.
Sie löst aus:
- Gewährleistungsfristen
- Übergang der Beweislast
Mangelmanagement und Abnahmeprotokolle sollten deshalb klar geregelt sein. Grundlagen dazu finden sich im Artikel Baumängel & Gewährleistung.
Für Bauherren wichtig:
- Abnahmeregeln und Fristen sollten im Vertrag konkret benannt sein
- damit Mängelrechte später durchsetzbar bleiben
Bei Teilabnahmen einzelner Gewerke starten Gewährleistungsfristen gestaffelt. Das muss im Ablauf berücksichtigt werden, damit Rechte nicht unbeabsichtigt verkürzt werden.
Typische Risiken
Ein häufiges Risiko sind widersprüchliche Planstände zwischen Architektur und Ausführung. Eine zentrale Planverwaltung reduziert dieses Risiko.
Risiken entstehen durch unklare Leistungsbeschreibungen, fehlende Regeln für Änderungen oder unvollständige Planstände. Eine saubere Ausschreibung und dokumentierte Entscheidungen reduzieren diese Risiken.
Eine Abstimmung der Verträge verhindert Lücken: Wenn der Bauvertrag andere Planstände referenziert als der Architektenvertrag, entstehen Konflikte.
Typische Fragen von Bauherren
Was muss im Architektenvertrag stehen?
Leistungsumfang, Honorar, Termine, Haftung und die beauftragten Leistungsphasen sollten klar geregelt sein.
Was ist der Unterschied zwischen Bauvertrag und Architektenvertrag?
Der Architektenvertrag regelt die Planung, der Bauvertrag die Ausführung mit dem Bauunternehmen. Beide haben unterschiedliche Pflichten und Haftungen.
Wann ist die Abnahme wichtig?
Die Abnahme startet die Gewährleistung und dokumentiert den Leistungsstand. Ohne klare Abnahme drohen spätere Streitfragen.
Zusammenfassung
Architektenvertrag und Bauvertrag regeln unterschiedliche Leistungen und Pflichten. Eine klare Abgrenzung verhindert Lücken und Nachträge. Leistungsumfang, Planstände und Änderungen müssen schriftlich fixiert sein. Die Abnahme ist ein zentraler Meilenstein für Gewährleistung und Beweislast. Gut dokumentierte Verträge sichern Kosten, Termine und Qualität.