Bauvoranfrage / Bauvorbescheid in Bayern Kosten, Dauer, Unterlagen, Ablauf

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Wenn der Bebauungsplan oder die Einordnung nach § 34 BauGB unklar ist, eine Abweichung wackelt oder der Stellplatz eng wird: Ein Vorbescheid kann Zeit und Umplanung sparen und früh Planungssicherheit schaffen – bevor Sie den vollständigen Bauantrag stellen.

Die Bayerische Bauordnung (BayBO) regelt den Vorbescheid in Art. 71. Er klärt einzelne Rechtsfragen vorab – nicht das gesamte Vorhaben. Die folgenden Ausführungen beziehen sich auf Bayern; in anderen Bundesländern gelten teils andere Vorschriften.

Kurz gesagt

  • Der Vorbescheid nach BayBO Art. 71 beantwortet einzelne baurechtliche Fragen vor dem Vollantrag.
  • Typische Fälle: Zulässigkeit nach Bebauungsplan oder nach § 34 (Einfügung), Abweichungen, Stellplätze, Erschließung.
  • Unterlagen: u. a. Lageplan, Skizze, konkrete Fragen – maßvoll und begründet.
  • Gebühren und Dauer hängen von Aufwand und Kommune ab; keine pauschalen Versprechen.

Was ist der Vorbescheid – was klärt er, was nicht?

Der Vorbescheid ist ein behördlicher Bescheid, der bestimmte Rechtsfragen zu einem geplanten Bauvorhaben vorab verbindlich klärt. Er ersetzt keine Baugenehmigung und prüft nicht das gesamte Vorhaben.

Was der Vorbescheid klären kann (Beispiele):

Was er nicht leistet:

Eine frühe Klärung hilft, die Genehmigungsplanung (LPH 4) und den späteren Bauantrag zielgerichtet vorzubereiten.

Wann lohnt sich ein Vorbescheid?

Ein Vorbescheid lohnt sich, wenn eine oder wenige konkrete Rechtsfragen den weiteren Entwurf oder die Investitionsentscheidung blockieren. Typische Fälle:

  1. Einfügung / Zulässigkeit im B-Plan oder § 34: Unklar, ob das geplante Vorhaben „einfügbar“ ist oder ob Nutzung, GRZ/GFZ oder Baulinien passen. Der Vorbescheid klärt die Einordnung, ohne dass Sie den kompletten Antrag einreichen.

  2. Abweichung oder Befreiung: Sie planen z. B. eine Abweichung von den Abstandsflächen oder eine Befreiung von einer B-Plan-Festsetzung. Statt alles im Bauantrag zu riskieren, lassen Sie diese Frage vorab prüfen.

  3. Stellplatz: Ob die geplante Stellplatzanzahl oder -anordnung ausreicht oder ob Ablöse in Frage kommt, kann oft in einem Vorbescheid geklärt werden – besonders bei engen Grundstücken.

  4. Erschließung: Ob die geplante Erschließung (Zufahrt, Anschlüsse) den Anforderungen genügt.

  5. Sonstige Einzelfragen: z. B. Gebäudeklasse, Vollgeschoss, Brandschutz in einer konkreten Konstellation.

Wenn viele Punkte unklar sind, kann der Vollantrag mit Genehmigungsplanung sinnvoller sein; der Vorbescheid bleibt ein Instrument für gezielte Klärungen.

Welche Unterlagen braucht man?

Die Behörde braucht so viel, wie nötig ist, um die gestellten Fragen zu beantworten – nicht den kompletten Bauantrag.

Typischerweise:

Praxis-Tipp

Zu viele Fragen in einem Antrag verwässern den Vorbescheid und können die Bearbeitung verlängern. Besser: eine bis wenige zentrale Fragen klar benennen und nur die dazu nötigen Unterlagen beifügen.

Die genauen Anforderungen können je nach Behörde und Fragestellung leicht variieren; eine Rücksprache mit der Bauverwaltung oder ein Blick in die örtliche Gebührensatzung bzw. Merkblätter hilft.

Ablauf und typische Dauer

  1. Antrag stellen: Schriftlicher Antrag mit den genannten Unterlagen und dem Fragenkatalog bei der zuständigen Baubehörde (in Bayern in der Regel die untere Bauaufsichtsbehörde / Landratsamt oder kreisfreie Stadt).

  2. Prüfung: Die Behörde prüft nur die gestellten Fragen und erlässt einen Vorbescheid (positiv oder negativ bzw. mit Auflagen). Der Vorbescheid bindet die Behörde für die geklärten Fragen, solange sich die Sach- und Rechtslage nicht ändert.

  3. Rechtsmittel: Gegen den Vorbescheid können Sie ggf. Rechtsbehelfe einlegen; die Fristen stehen im Bescheid.

Dauer: Die Bearbeitungszeit hängt von Komplexität, Auslastung und Vollständigkeit der Unterlagen ab. Pauschale Angaben („immer X Wochen“) sind nicht seriös. Eine vollständige, gut strukturierte Antragstellung und die Beschränkung auf wenige klare Fragen können die Bearbeitung beschleunigen.

Gebühren: wie sie entstehen

Die Gebühren für den Vorbescheid sind verwaltungsrechtlich geregelt (Gebührensatzung der Behörde, Anwendung von Kostenverordnungen). Der Gebührenrahmen hängt u. a. ab von:

Es werden keine pauschalen Beträge genannt, weil diese je Kommune und Einzelfall variieren. Orientierung geben die zuständige Behörde und ihre Gebührensatzung bzw. Hinweise auf ihrer Website.

Häufige Fehler

Wer diese Punkte beachtet, erhöht die Chance auf einen zügigen und rechtssicheren Vorbescheid.

Zusammenfassung

Der Bauvorbescheid nach BayBO Art. 71 klärt einzelne baurechtliche Fragen vor dem Bauantrag. Er eignet sich, wenn B-Plan oder § 34 unklar sind, Abweichungen oder Stellplatzfragen im Raum stehen oder die Erschließung geklärt werden soll. Unterlagen: Lageplan, Skizze, konkreter Fragenkatalog, kurze Begründung. Ablauf und Gebühren hängen von Aufwand und Kommune ab; keine Pauschalversprechen. Wer wenige, klare Fragen stellt und die Unterlagen vollständig und maßstäblich einreicht, nutzt das Instrument optimal.

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Über den Autor

Benjamin Schels, Architekt M.A., ist Inhaber des Architekturbüro Schels in Wolnzach (Landkreis Pfaffenhofen a. d. Ilm).

Die Inhalte dienen der allgemeinen Orientierung und ersetzen keine individuelle Prüfung. Für Vollständigkeit, Aktualität und Richtigkeit wird keine Gewähr übernommen. Maßgeblich sind die jeweils geltenden gesetzlichen und örtlichen Regelungen sowie die zuständigen Behörden.

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