DIN 277 Flächen richtig benennen und rechnen
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DIN 277 ist eine deutsche Norm zur Flächenberechnung von Grundflächen und Rauminhalten von Bauwerken.
DIN 277 ist eine technische Norm, die als anerkannte Regel der Technik verwendet wird.
Die Norm hilft dabei, Flächen richtig zu benennen und zu rechnen – mit klaren Definitionen und einheitlichen Regeln.
Flächen nach Norm einordnen zu können, ist wichtig für Kostenermittlung und Planung.
Sie definiert Flächenbegriffe wie Bruttogeschossfläche (BGF) und Nettogeschossfläche (NGF).
Sie wird häufig als Grundlage für Kostenermittlung herangezogen.
Die HOAI verwendet anrechenbare Baukosten als Grundlage für Honorare, nicht direkt die BGF – die BGF kann jedoch bei der Kostenschätzung helfen, die wiederum Basis für die Honorarermittlung ist.
Der Unterschied zur WoFlV wird weiter unten erklärt.
Kurz gesagt
- DIN 277 definiert Flächenbegriffe für Planung und Kosten.
- BGF und NGF unterscheiden sich durch Konstruktionsflächen.
- WoFlV gilt für Wohnfläche in Verträgen.
- Anwendungszweck entscheidet über die Norm.
- Einheitliche Regeln schaffen Vergleichbarkeit.
Die Wohnflächenverordnung (WoFlV) ist dagegen eine Rechtsverordnung für die Berechnung der Wohnfläche in Miet- und Kaufverträgen.
Beide Normen verwenden unterschiedliche Berechnungsmethoden und haben unterschiedliche Anwendungsbereiche.
Abgrenzung
DIN 277 ist eine technische Norm für alle Gebäudeflächen. WoFlV ist eine Rechtsverordnung für Wohnfläche in Verträgen. DIN 277 dient Planung/Kosten, WoFlV der vertraglichen Bewertung.
Was ist DIN 277?
DIN 277 (Grundflächen und Rauminhalte von Bauwerken im Hochbau) ist eine deutsche Norm, die einheitliche Regeln für die Berechnung von Flächen und Rauminhalten im Bauwesen festlegt. Sie wird vom Deutschen Institut für Normung (DIN) herausgegeben und wird häufig als Grundlage für Planung und Kostenermittlung herangezogen.
DIN 277 definiert verschiedene Flächenkategorien, die nach ihrer Funktion unterschieden werden:
- BGF (Bruttogeschossfläche): Summe aller Geschossflächen einschließlich Wände
- NGF (Nettogeschossfläche): BGF abzüglich Konstruktionsflächen
- Nutzfläche: Flächen, die einer bestimmten Nutzung dienen
- Verkehrsfläche: Flächen für Erschließung (Flure, Treppen, etc.)
- Funktionsfläche: Flächen für technische Anlagen (Heizung, Technik, etc.)
Die wichtigsten Flächenbegriffe nach DIN 277
BGF – Bruttogeschossfläche
Die Bruttogeschossfläche (BGF) ist die Summe aller Geschossflächen eines Gebäudes, gemessen an den äußeren Begrenzungen.
Zur BGF zählen:
- Alle Geschosse vollständig
- Außenwände mit ihrer vollen Dicke
- Konstruktionsflächen (Wände, Stützen, etc.)
- Nutzflächen, Verkehrsflächen und Funktionsflächen
Die BGF wird häufig als Grundlage für die Kostenermittlung herangezogen. Viele Kostenfaktoren werden auf Basis der BGF berechnet. Details zur Berechnung und Abgrenzung bietet der Artikel BGF – Bruttogeschossfläche.
NGF – Nettogeschossfläche
Die Nettogeschossfläche (NGF) ist die Bruttogeschossfläche abzüglich der Konstruktionsflächen.
Die NGF umfasst ausschließlich nutzbare Flächen:
- Nutzfläche
- Verkehrsfläche
- Funktionsfläche
Die NGF wird berechnet, indem von der BGF die Konstruktionsflächen abgezogen werden (Außenwände, Innenwände, Stützen, Installationsschächte). Details zur Berechnung und Anwendung bietet der Artikel NGF – Nettogeschossfläche.
Nutzfläche, Verkehrsfläche, Funktionsfläche
Die NGF wird nach DIN 277 in drei Kategorien unterteilt:
- Nutzfläche: Flächen, die einer bestimmten Nutzung dienen (z. B. Wohnräume, Büroräume, Lagerräume)
- Verkehrsfläche: Flächen für Erschließung und Erreichen von Räumen (Flure, Treppen, Eingangsbereiche, Aufzüge)
- Funktionsfläche: Flächen für technische oder funktionale Zwecke (Heizungsräume, Technikräume, Installationsschächte, Abstellräume für technische Anlagen)
DIN 277 vs. WoFlV – der Unterschied
DIN 277 und WoFlV (Wohnflächenverordnung) sind zwei unterschiedliche Systeme zur Flächenberechnung mit unterschiedlichen Anwendungsbereichen:
Zweck und Anwendung
DIN 277 wird verwendet für:
- Kostenermittlung und Baukostenberechnung
- Honorarermittlung
- Statik und Tragwerksplanung
- Brandschutzplanung
- Allgemeine Planungszwecke
WoFlV wird verwendet für:
- Mietverträge
- Kaufverträge
- Immobilienbewertung
- Rechtliche Auseinandersetzungen über Wohnfläche
Berechnungsmethoden
DIN 277:
- Umfasst alle Gebäudeflächen (Nutzfläche, Verkehrsfläche, Funktionsfläche)
- Messung an den äußeren Begrenzungen (BGF) oder abzüglich Konstruktionsflächen (NGF)
- Technische, objektive Berechnung
- Raumhöhen spielen bei der Flächenermittlung keine Rolle
WoFlV:
- Nur bewohnbare Flächen
- Anteilige Berechnung von Fluren, Abstellräumen (100% wenn innerhalb der Wohnung)
- Anteilige Berechnung von Räumen unter Dachschrägen (nach Raumhöhe)
- Anteilige Berechnung von Balkonen/Terrassen (25–50%)
- Keller zählen grundsätzlich nicht
Praxisbeispiel: Einfamilienhaus
BGF nach DIN 277: 250 m² (alle Geschosse, einschließlich Wände)
NGF nach DIN 277: 200 m² (BGF abzüglich Konstruktionsflächen)
Wohnfläche nach WoFlV: 128 m² (nur bewohnbare Flächen, anteilige Berechnung von Dachschrägen und Balkonen)
Die Wohnfläche ist deutlich kleiner als NGF und BGF, weil sie nach anderen Regeln berechnet wird.
Wann wird welche Norm verwendet?
Die Wahl der richtigen Norm hängt vom Zweck der Berechnung ab:
DIN 277 verwenden bei:
- Kostenermittlung und Baukostenberechnung
- Kostenschätzung und Baukostenberechnung
- Statik und Tragwerksplanung (durch Fachplaner)
- Brandschutzplanung
- Allgemeine Architekturplanung
WoFlV verwenden bei:
- Mietverträgen (Wohnfläche muss nach WoFlV angegeben werden)
- Kaufverträgen (Wohnfläche sollte nach WoFlV vereinbart werden)
- Immobilienbewertung
- Rechtlichen Auseinandersetzungen über Wohnfläche
Typische Fragen von Bauherren
Was ist der Unterschied zwischen BGF und NGF?
BGF (Bruttogeschossfläche) umfasst alle Geschossflächen einschließlich Wände und Konstruktionsflächen. NGF (Nettogeschossfläche) ist die BGF abzüglich der Konstruktionsflächen und umfasst nur die tatsächlich nutzbaren Flächen (Nutzfläche, Verkehrsfläche, Funktionsfläche).
Ist NGF dasselbe wie Wohnfläche?
Nein. NGF nach DIN 277 umfasst alle nutzbaren Flächen (Nutzfläche, Verkehrsfläche, Funktionsfläche). Die Wohnfläche nach WoFlV umfasst nur bewohnbare Flächen nach speziellen Regeln. Die NGF ist meist größer als die Wohnfläche.
Wann muss ich DIN 277 verwenden?
DIN 277 wird häufig als Grundlage für Kostenermittlung, Statik, Brandschutzplanung und allgemeine Planungszwecke herangezogen. Für Miet- und Kaufverträge wird dagegen die WoFlV verwendet.
Dachgeschoss: Wann ist es ein Aufenthaltsraum, wann zählt es zur Wohnfläche?
Eine häufige Verwirrung entsteht zwischen baurechtlichen Anforderungen (Aufenthaltsraum) und der Wohnflächenberechnung (WoFlV):
- Aufenthaltsraum (baurechtlich): Mindestens 2,20 m Raumhöhe über mindestens der Hälfte der Grundfläche, Teile unter 1,50 m bleiben außer Betracht
- Wohnfläche (WoFlV): ≥ 2 m = 100%, 1–2 m = 50%, < 1 m = 0%
Ein Dachgeschoss kann zur Wohnfläche zählen, ohne baurechtlich Aufenthaltsraum zu sein – und umgekehrt. Details finden sich im Artikel Wohnfläche berechnen.
Zusammenfassung
DIN 277 ist eine technische Norm für die Flächenberechnung im Bauwesen und definiert Flächenbegriffe wie BGF, NGF, Nutzfläche, Verkehrsfläche und Funktionsfläche. Sie wird häufig als Grundlage für Kostenermittlung und Planungszwecke herangezogen.
Die WoFlV ist eine Rechtsverordnung für die Berechnung der Wohnfläche in Miet- und Kaufverträgen. Beide Normen verwenden unterschiedliche Berechnungsmethoden und haben unterschiedliche Anwendungsbereiche. Für Bauherren ist es wichtig zu wissen, welche Norm für welchen Zweck verwendet wird.