Flächenbegriffe im Baurecht Übersicht
4 Min Lesezeit
Flächenbegriffe im Baurecht verwirren oft.
Diese Übersicht ordnet GRZ, GFZ, BGF, NGF, Wohnfläche und Nutzfläche.
Die Begriffe haben unterschiedliche Bedeutungen und werden für verschiedene Zwecke verwendet: in Bebauungsplänen, bei der Bauantrag und Prüfung oder bei der Kostenermittlung.
Ergänzend hilft der Vergleich mit Flächennorm DIN 277 und der WoFlV.
Kurz gesagt
- GRZ und GFZ steuern die Bebauungsdichte.
- BGF und NGF beschreiben Geschossflächen nach DIN 277.
- Wohnfläche wird nach WoFlV berechnet (WoFlV gilt bundesweit).
- Nutz-, Verkehrs- und Funktionsfläche sind Teile der NGF.
- Der Zweck bestimmt die richtige Kennzahl.
Einordnung
Die wichtigsten Flächenbegriffe im Überblick
- GRZ: Prozentualer Anteil der Grundstücksfläche, der überbaut werden kann
- GFZ: Kennzahl für das Verhältnis zwischen Gesamtgeschossfläche und Grundstücksfläche
- BGF (Bruttogeschossfläche): Gesamtfläche aller Geschosse eines Gebäudes
- NGF (Nettogeschossfläche): Summe der nutzbaren Flächen innerhalb der Gebäudehülle
- Wohnfläche: Fläche, die ausschließlich zu Wohnzwecken genutzt wird (berechnet nach WoFlV)
GRZ – Grundflächenzahl
Die GRZ beschreibt den prozentualen Anteil der Grundstücksfläche, der überbaut werden kann. Sie wird im Bebauungsplan festgesetzt.
Die GRZ bestimmt gemeinsam mit der GFZ, wie viel gebaut werden darf. Sie sorgt für Freiflächen und eine angemessene Bebauungsdichte.
GFZ – Geschossflächenzahl
Die GFZ beschreibt, wie viel Geschossfläche insgesamt auf dem Grundstück errichtet werden darf. Sie wird ebenfalls im Bebauungsplan festgelegt und ist unabhängig von der Anzahl der Geschosse.
Die GFZ ermöglicht es, die Geschossfläche flexibel auf mehrere Geschosse zu verteilen, solange die Gesamtsumme nicht überschritten wird. Zusammen mit der GRZ bestimmt sie, wie viel gebaut werden darf.
BGF – Bruttogeschossfläche
Die BGF beschreibt die gesamte Geschossfläche eines Gebäudes. Nach DIN 277 wird sie berechnet und erfasst alle Geschosse – vom Keller bis zum Dachgeschoss – gemessen an den äußeren Gebäudegrenzen.
Die BGF dient als Grundlage für die Kostenermittlung – viele Kostenfaktoren (Baukosten, Nebenkosten, Gebühren) werden auf Basis der BGF berechnet. Sie ist relevant für die Kostenbasis. Die HOAI nutzt anrechenbare Baukosten als Grundlage für Honorare, nicht direkt die BGF – die BGF kann jedoch bei der Kostenschätzung helfen, die wiederum Grundlage für die Honorarermittlung ist.
NGF – Nettogeschossfläche
Die NGF (Nettogeschossfläche) ergibt sich aus der BGF abzüglich Konstruktionsflächen und umfasst nur nutzbare Flächen (Nutz-, Verkehrs-, Funktionsfläche). Sie dient u. a. Raumplanung und Kostenermittlung – Details im NGF-Artikel.
Wohnfläche
Die Wohnfläche ist die tatsächlich bewohnbare Fläche einer Wohnung oder eines Hauses. Sie wird nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV) berechnet und umfasst nur die Räume, die zum Wohnen genutzt werden können. Eine detaillierte Erklärung zur Berechnung der Wohnfläche nach WoFlV finden Sie im entsprechenden Artikel.
Zur Wohnfläche zählen:
- Wohn- und Schlafräume
- Küche und Bad
- Flure und Diele (vollständig, wenn innerhalb der Wohnung)
- Abstellräume (vollständig, wenn innerhalb der Wohnung)
Nicht zur Wohnfläche zählen:
- Keller und Dachböden (wenn nicht ausgebaut)
- Garagen und Stellplätze
- Technikräume
- Balkone und Terrassen (werden gesondert ausgewiesen)
Die Wohnfläche wird nach festgelegten Regeln berechnet und kann von der Nettogeschossfläche abweichen. Sie ist relevant für Mietverträge, Kaufverträge oder die Bewertung von Immobilien.
Nutzfläche
Die Nutzfläche ist die Fläche, die tatsächlich für einen bestimmten Zweck genutzt wird. Sie umfasst alle Räume, die einer spezifischen Nutzung dienen – etwa Wohnen, Arbeiten, Lagern oder Produzieren.
Die Nutzfläche ist Teil der Nettogeschossfläche und wird unterschieden von:
- Verkehrsfläche (Flure, Treppen, etc.)
- Funktionsfläche (Technikräume, etc.)
Die Nutzfläche beschreibt, wie viel Fläche tatsächlich für den beabsichtigten Zweck zur Verfügung steht.
Verkehrsfläche und Funktionsfläche
Neben der Nutzfläche gibt es weitere Flächenkategorien:
Verkehrsfläche: Flächen, die dem Erschließen und Erreichen von Räumen dienen – etwa Flure, Treppen, Eingangsbereiche oder Aufzüge.
Funktionsfläche: Flächen, die technischen oder funktionalen Zwecken dienen – etwa Heizungsräume, Technikräume, Installationsschächte oder Abstellräume für technische Anlagen.
Diese Flächen sind Teil der Nettogeschossfläche, werden aber nicht zur Nutzfläche gezählt. Sie sind jedoch notwendig für die Funktion des Gebäudes und müssen bei der Planung berücksichtigt werden.
Typische Fragen von Bauherren
Wie werden die Flächen berechnet?
GRZ und GFZ werden aus dem Bebauungsplan abgeleitet, BGF aus den Geschossflächen. Ein Architekt kann die Berechnung vornehmen und aufzeigen, welche Spielräume bestehen.
Kann ich die Flächen überschreiten?
Überschreitungen sind in bestimmten Fällen möglich, wenn sie mit den Zielen des Bebauungsplans vereinbar sind. Die Baubehörde kann Befreiungen erteilen. Eine Überschreitung ist nicht selbstverständlich und erfordert eine Begründung.
Zusammenfassung
Flächenbegriffe im Baurecht haben unterschiedliche Bedeutungen: GRZ und GFZ werden im Bebauungsplan festgelegt und bestimmen, wie viel gebaut werden darf.
BGF und NGF beschreiben die tatsächlichen Geschossflächen und sind Grundlage für Kostenermittlung.
Die HOAI nutzt anrechenbare Baukosten für Honorarberechnung (BGF kann bei Kostenschätzung helfen).
Wohnfläche und Nutzfläche beziehen sich auf die tatsächlich nutzbare Fläche.
Diese Begriffe sind zentral für Planung, Genehmigung und Kosten.
Die Vorgaben aus dem Bebauungsplan – etwa GRZ und GFZ – müssen bei der Planung eingehalten werden.