Gebäudeklassen Einordnung nach BayBO und praktische Folgen
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Gebäudeklassen ordnen Gebäude nach Höhe und Nutzung.
In Bayern (BayBO) werden Gebäude in die Gebäudeklassen GK 1–5 eingeteilt; die Einordnung hat praktische Folgen für Brandschutz, Rettungswege, Nachweise, Kosten und die Dauer des Genehmigungsverfahrens.
Diese Ausführungen beziehen sich auf Bayern (BayBO). In anderen Bundesländern können die Regelungen und Gebäudeklassen abweichen.
Wer die Gebäudeklasse früh kennt, vermeidet Fehlannahmen bei der Planung und kann Kosten realistisch einschätzen.
Kurz gesagt
- Maßgeblich sind Höhe und Nutzungseinheiten.
- Entscheidend ist die Fußbodenoberkante des obersten Aufenthaltsgeschosses.
- GK 1–3 gelten bis 7 m, GK 4 beginnt ab über 7 m, GK 5 umfasst Gebäude über 13 m oder solche zwischen 7–13 m ohne GK 4-Anforderungen.
- Sonderbauten sind zusätzlich möglich.
- Die Gebäudeklasse beeinflusst Nachweise und Kosten.
Wie wird die Gebäudehöhe gemessen?
Die Gebäudehöhe wird von der mittleren Geländeoberfläche bis zur Fußbodenoberkante des höchstgelegenen Geschosses mit Aufenthaltsraum gemessen.
Nicht der First ist maßgeblich.
Dieser Unterschied ist zentral: Die Gebäudehöhe entscheidet über die Gebäudeklasse und damit über Brandschutzanforderungen und Genehmigungsverfahren.
Zählt das Dachgeschoss zur Gebäudehöhe?
Das Dachgeschoss zählt nur zur Gebäudehöhe, wenn dort ein Aufenthaltsraum möglich ist.
Bei Steildächern und Hanglagen ist das häufig unklar – daher entstehen hier die meisten Streitfragen.
Entscheidend ist nicht die optische Höhe des Daches, sondern die Fußbodenoberkante des obersten Geschosses mit Aufenthaltsraum.
Praxis-Hinweis
Messpunkt: Fußbodenoberkante des höchsten Aufenthaltsgeschosses Nicht relevant: Firsthöhe, Dachneigung, optische Gesamthöhe
So ermitteln Sie die Gebäudeklasse
Schritt 1: Gebäudehöhe
- bis 7 m oder bis 13 m
Schritt 2: Nutzungseinheiten
- Anzahl der Nutzungseinheiten
- Gesamtfläche der Nutzungseinheiten
Schritt 3: Gliederung und Rettungswege
- relevant bei 7–13 m (GK 4 oder GK 5)
Die fünf Gebäudeklassen im Überblick
| Klasse | Kriterium | Typische Beispiele |
|---|---|---|
| GK 1 | freistehend, ≤ 7 m, max. 2 Nutzungseinheiten, ≤ 400 m² | Einfamilienhaus |
| GK 2 | ≤ 7 m, max. 2 Nutzungseinheiten, ≤ 400 m², nicht freistehend | Doppelhaus, Reihenhaus |
| GK 3 | sonstige Gebäude ≤ 7 m | kleines Mehrfamilienhaus |
| GK 4 | ≤ 13 m, Nutzungseinheiten ≤ 400 m², brandschutztechnisch gegliedert | größere Wohngebäude |
| GK 5 | alles, was nicht in GK 1–4 passt | komplexe Nutzung |
Welche Bedeutung hat die Gebäudeklasse für Kosten, Nachweise und Verfahren?
Die Gebäudeklasse steuert, welche Nachweise erforderlich sind, wer sie erstellen darf und wie aufwendig das Genehmigungsverfahren wird.
Das hat direkte Auswirkungen auf:
Kosten
- Brandschutznachweise: Ab GK 4 sind häufig externe Brandschutzplaner erforderlich
- Fachplaner: Höhere Gebäudeklassen erfordern mehr Fachplaner (Brandschutz, Statik, Haustechnik)
- Baukosten: Höhere Brandschutzanforderungen führen zu höheren Materialkosten
Nachweise
- Brandschutz: Ab GK 4 sind detaillierte Brandschutznachweise erforderlich
- Rettungswege: Ab GK 4 müssen unabhängige Rettungswege nachgewiesen werden
- Tragwerksplanung: Komplexere statische Nachweise bei höheren Gebäudeklassen
Genehmigungsverfahren
- Prüfaufwand: Höhere Gebäudeklassen führen zu mehr Prüfungen durch Behörden
- Verfahrensdauer: Ab GK 4 verlängert sich die Genehmigungsdauer häufig deutlich
- Genehmigungsfreiheit: Ab GK 4 ist Genehmigungsfreiheit in der Regel ausgeschlossen
Wer unsicher ist, welche Gebäudeklasse vorliegt, sollte frühzeitig die Genehmigungsfähigkeit prüfen lassen.
Das hilft, Kosten und Zeitplan realistisch einzuschätzen.
Was ist der Unterschied zwischen GK 4 und GK 5?
GK 4: Gebäude zwischen 7 und 13 m Höhe sind möglich, wenn sie brandschutztechnisch gegliedert sind.
Das bedeutet: Nutzungseinheiten bis 400 m² müssen klar abgegrenzt sein und unabhängige Rettungswege je Einheit möglich sein.
GK 4 ist eine reguläre Gebäudeklasse für Wohngebäude zwischen 7 und 13 m Höhe, die besondere Planung erfordert.
GK 5: Gebäude, die diese Kriterien nicht erfüllen, werden als GK 5 eingestuft.
Das betrifft komplexere Nutzungen, Gebäude ohne ausreichende brandschutztechnische Gliederung oder solche, bei denen unabhängige Rettungswege nicht möglich sind.
Wann wird ein Gebäude GK 4 statt GK 3?
GK 3: Gebäude bis 7 m Höhe (Fußbodenoberkante des obersten Aufenthaltsgeschosses).
GK 4: Beginnt ab über 7 m Höhe.
Sobald die Fußbodenoberkante des obersten Aufenthaltsgeschosses über 7 m liegt, kann das Gebäude nicht mehr GK 1–3 sein.
Ob es GK 4 oder GK 5 wird, hängt dann von der brandschutztechnischen Gliederung ab.
Warum “kippt” GK 4 oft zu GK 5?
Viele Planungen scheitern an den Anforderungen für GK 4:
- Nutzungseinheiten nicht klar abgegrenzt
- Rettungswege nicht unabhängig möglich
- brandschutztechnische Gliederung nicht ausreichend
Wenn eine dieser Bedingungen zutrifft, wird das Gebäude automatisch als GK 5 eingestuft.
Das hat erhebliche Auswirkungen auf:
- Brandschutznachweise
- Kosten
- Genehmigungsverfahren
Sonderbauten und Hochhäuser – Gebäudeklasse ist nicht gleich Sonderbau
Wichtig: Die Gebäudeklasse wird zusätzlich bestimmt, unabhängig davon, ob ein Gebäude auch Sonderbau ist. Gebäudeklasse ≠ Sonderbau.
Was sind Sonderbauten?
Sonderbauten sind Gebäude mit besonderen Nutzungen oder Risiken (z. B. Schulen, Kitas, Versammlungsstätten, Industriebauten).
Ein Gebäude kann gleichzeitig eine Gebäudeklasse haben (z. B. GK 4) und Sonderbau sein.
Beide Einordnungen haben unterschiedliche Anforderungen und beeinflussen Genehmigungsverfahren, Nachweise und Kosten.
Was ist ein Hochhaus?
Hochhäuser gelten ab 22 m Gebäudehöhe (gemessen bis zur Fußbodenoberkante des obersten Aufenthaltsgeschosses, nicht Firsthöhe).
Ein Hochhaus ist nicht automatisch GK 5, aber Hochhäuser haben immer höhere Gebäudeklassen und unterliegen gesonderten Brandschutz- und Sicherheitsregeln.
Typische Irrtümer:
- “Sonderbau ersetzt Gebäudeklasse” → Falsch. Beide gelten parallel
- “Hochhaus ist automatisch GK 5” → Unvollständig. GK 5 kann auch ohne Hochhaus vorliegen
- “GK 5 ist nur für Hochhäuser” → Falsch. Auch Gebäude zwischen 7–13 m können GK 5 sein
Typische Fehler und Missverständnisse bei Gebäudeklassen
Diese Fehlannahmen führen häufig zu falschen Kostenschätzungen und Verzögerungen im Genehmigungsverfahren:
| Irrtum | Korrektur |
|---|---|
| Der B-Plan bestimmt die Gebäudeklasse | Die jeweilige Landesbauordnung bestimmt die Gebäudeklasse (in Bayern: BayBO) |
| Der First ist maßgeblich | Entscheidend ist die Fußbodenoberkante |
| GK 4 ist nur „größeres Wohnen“ | GK 4 hängt von Gliederung und Rettungswegen ab |
Wann wird ein Gebäude GK 4?
Siehe Abschnitt Was ist der Unterschied zwischen GK 4 und GK 5? oben. Kurz: GK 4 setzt Gebäudehöhe 7–13 m, brandschutztechnische Gliederung und unabhängige Rettungswege je Nutzungseinheit voraus. Viele Planungen scheitern daran und werden als GK 5 eingestuft.
Wann wird ein Gebäude GK 5?
GK 5 umfasst alle Gebäude, die nicht in GK 1–4 passen. Das betrifft:
- Gebäude über 13 m Höhe
- Gebäude zwischen 7–13 m, die die Anforderungen für GK 4 nicht erfüllen (fehlende Gliederung, keine unabhängigen Rettungswege)
- Komplexe Nutzungen ohne klare Einordnung
Wie wird die Gebäudehöhe für die Gebäudeklasse gemessen?
Maßgeblich ist die Fußbodenoberkante des höchstgelegenen Aufenthaltsgeschosses (nicht der First), von der mittleren Geländeoberfläche aus. Details siehe Abschnitt Wie wird die Gebäudehöhe gemessen? oben.
Zusammenfassung
Die Gebäudeklasse bestimmt die Anforderungen an Brandschutz, Rettungswege und Nachweise.
Sie ergibt sich aus Höhe, Nutzungseinheiten und Gliederung des Gebäudes.
Die Einordnung sollte früh erfolgen, weil sie Kosten, Planung und Genehmigung beeinflusst.
Quellen und Rechtsgrundlagen
- Bayerische Bauordnung (BayBO) Art. 2 Abs. 3 – Begriffe und Gebäudeklassen
- Bayerische Bauordnung (BayBO) Art. 31 – Rettungswege
- Bayerisches Staatsministerium für Wohnen, Bau und Verkehr – Bauordnungsrecht