Genehmigungsplanung Ablauf, Unterlagen und Behördenprüfung
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Genehmigungsplanung bereitet ein Bauvorhaben für die Einreichung bei der Baubehörde vor.
Sie übersetzt den Entwurf in prüffähige Unterlagen und ist Teil der Leistungsphase 4 der HOAI.
Der Ablauf umfasst Pläne und Nachweise, die Unterlagen müssen vollständig sein, und die Behördenprüfung entscheidet über die Genehmigung.
Die folgenden Ausführungen beziehen sich auf Bayern. In anderen Bundesländern können die Anforderungen an Bauvorlagen abweichen.
Einordnung & Kontext
Die Genehmigungsplanung ist die Schnittstelle zwischen Entwurf und Genehmigung.
Sie macht den Entwurf prüffähig und ist Voraussetzung für den Bauantrag.
Die Vollständigkeit und Konsistenz der Unterlagen beeinflusst maßgeblich die Geschwindigkeit der Behördenprüfung.
Je klarer und konsistenter die Unterlagen, desto reibungsloser läuft die Prüfung.
Wichtig: Genehmigungsplanung ≠ Entwurfsplanung
Diese Begriffe werden verwechselt, haben aber unterschiedliche Funktionen:
- Entwurfsplanung (HOAI LPH 2–3) – entwickelt den Entwurf, gestaltet das Gebäude
- Genehmigungsplanung (HOAI LPH 4) – macht den Entwurf prüffähig, erstellt Bauvorlagen
Die Genehmigungsplanung baut auf dem abgestimmten Entwurf auf und übersetzt ihn in prüffähige Unterlagen.
In Kürze
- Genehmigungsplanung macht den Entwurf prüffähig.
- Sie umfasst Pläne, Nachweise und formale Unterlagen.
- Sie ist Teil der HOAI-Leistungsphase 4.
- Die Anforderungen hängen von Gebäudeklasse, Nutzung und örtlichen Vorgaben ab.
- Vollständigkeit und Konsistenz der Unterlagen sind entscheidend.
Rechtliche Grundlage
Die Genehmigungsplanung ist in der HOAI (Honorarordnung für Architekten und Ingenieure) als Leistungsphase 4 definiert. Die Anforderungen an Bauvorlagen ergeben sich aus:
- Bauvorlagenverordnung (in Bayern: BayBauVorlV)
- Landesbauordnung (in Bayern: BayBO)
- Örtliche Vorgaben (Bebauungsplan, Satzungen)
Die Bauvorlagenverordnung legt fest, welche Unterlagen für den Bauantrag erforderlich sind. Die Anforderungen variieren je nach Gebäudeklasse, Nutzung und örtlichen Vorgaben.
Praxis-Hinweis
Je nach Kommune werden zusätzliche Nachweise verlangt, etwa zu Entwässerung oder Schallschutz. Diese Anforderungen sollten abgefragt werden, bevor die Genehmigungsplanung beginnt.
Was gehört zur Genehmigungsplanung?
Zur Genehmigungsplanung gehören alle Unterlagen, die für den Bauantrag erforderlich sind. Umfang und Details richten sich nach Gebäudeklasse, Nutzung und örtlichen Vorgaben.
Typische Unterlagen:
- Lageplan – Grundstück, Nachbarbebauung, Erschließung
- Grundrisse, Ansichten, Schnitte, Dachplan – vollständige Darstellung des Gebäudes
- Baubeschreibung – Beschreibung des Vorhabens
- Nachweise zu Abstandsflächen und Stellplätzen
- Ergänzende Nachweise zu Statik, Brandschutz, Energieeffizienz
Je nach Vorhaben können weitere Nachweise erforderlich sein, etwa zu Entwässerung, Schallschutz oder Denkmalschutz.
Ablauf der Genehmigungsplanung
Die Genehmigungsplanung beginnt mit dem abgestimmten Entwurf und endet mit der vollständigen Bauantragsmappe. Wichtig ist ein klarer Planstand, auf den alle Nachweise Bezug nehmen. Änderungen nach Einreichung verursachen Rückfragen.
Ablauf in 6 Schritten:
- Entwurf festlegen und abstimmen
- Pläne genehmigungsfähig ausarbeiten
- Nachweise koordinieren (Statik, Brandschutz, Energie)
- Unterlagen prüfen und konsolidieren
- Bauantrag einreichen
- Rückfragen der Behörde beantworten
Kritisch: Nachweise nach Einreichung
Wenn Nachweise erst nach der Einreichung erstellt werden, entstehen Rückfragen und Verzögerungen. Betroffen sind Abstandsflächen, Stellplätze oder Brandschutz. Die Nachweise sollten parallel zur Planung erstellt werden.
Welche Rolle spielt die Behörde?
Nach Einreichung prüft die Baubehörde die Unterlagen auf Vollständigkeit und Einhaltung der Vorgaben. Die Bearbeitungsdauer variiert je nach Vorhaben, Auslastung und Beteiligungen.
Die Genehmigungsplanung beeinflusst die Geschwindigkeit maßgeblich. Je klarer und konsistenter die Unterlagen, desto reibungsloser läuft die Prüfung. Bei Nachforderungen ist eine schnelle Reaktion entscheidend, sonst verlängert sich das Verfahren. Eine gute Dokumentation hilft, Rückfragen zügig zu beantworten.
Kosten und Zeitrahmen
Die Genehmigungsplanung ist Teil der HOAI und wird als Leistungsphase 4 abgerechnet. Die Kosten hängen ab von Größe, Komplexität und Umfang der Nachweise.
Zeitliche Risiken entstehen vor allem durch:
- unklare Unterlagen
- fehlende Nachweise
Eine Abstimmung mit Fachplanern reduziert diese Risiken. Zeitlich ist die Genehmigungsplanung in wenigen Monaten leistbar, bei komplexen Vorhaben entsprechend länger. Entscheidend sind Abstimmung, Nachweise und die Bereitschaft, den Entwurf festzulegen.
Typische Missverständnisse
Viele Planungsfehler entstehen aus falschen Annahmen. Die häufigsten Missverständnisse sind:
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„Genehmigungsplanung ist nur Zeichnen” – Falsch: Genehmigungsplanung umfasst Pläne, Nachweise und formale Unterlagen. Sie koordiniert Fachplaner und stellt die Vollständigkeit sicher.
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„Nachweise können später erstellt werden” – Falsch: Wenn Nachweise erst nach der Einreichung erstellt werden, entstehen Rückfragen und Verzögerungen. Die Nachweise sollten parallel zur Planung erstellt werden.
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„Die Behörde prüft nur die Pläne” – Falsch: Die Behörde prüft Vollständigkeit und Einhaltung aller Vorgaben, einschließlich Nachweise zu Abstandsflächen, Stellplätzen, Brandschutz und Energieeffizienz.
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„Genehmigungsplanung ist Teil der Entwurfsplanung” – Falsch: Genehmigungsplanung (LPH 4) baut auf der Entwurfsplanung (LPH 2–3) auf. Sie macht den abgestimmten Entwurf prüffähig.
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„Alle Gemeinden haben die gleichen Anforderungen” – Falsch: Je nach Kommune werden zusätzliche Nachweise verlangt, etwa zu Entwässerung oder Schallschutz. Die Anforderungen sollten abgefragt werden.
Mini-Check für Bauherren
- Entwurf festlegen und abstimmen.
- Anforderungen abfragen (Gebäudeklasse, Nutzung, örtliche Vorgaben).
- Fachplaner koordinieren (Statik, Brandschutz, Energie).
- Nachweise parallel erstellen (nicht nach Einreichung).
- Unterlagen prüfen und konsolidieren.
- Bauantrag vollständig einreichen.
Damit sind Genehmigungsplanung, Entwurfsplanung und Behördenprüfung fachlich sauber voneinander getrennt und prüfbar.
Quellen und Rechtsgrundlagen
- HOAI (Honorarordnung für Architekten und Ingenieure) – Leistungsphase 4
- Bauvorlagenverordnung (in Bayern: BayBauVorlV)
- Landesbauordnung (in Bayern: BayBO)
- ↗ HOAI – Gesetze im Internet