Sanierung Umfang, Genehmigung und Kosten
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Eine Sanierung ist die Instandsetzung und Modernisierung eines bestehenden Gebäudes.
Sie repariert Schäden, modernisiert veraltete Bereiche und sorgt dafür, dass das Gebäude seinen Zweck weiterhin erfüllen kann.
Umfang, Genehmigung und Kosten unterscheiden sich je nach Zustand, Nutzung und Zielsetzung.
Beim Bauen im Bestand steht der Erhalt und die Verbesserung im Vordergrund.
Kurz gesagt
- Sanierung zielt auf Instandsetzung und Modernisierung bestehender Bausubstanz.
- Sie kann Bausubstanz, Technik, Energieeffizienz und Oberflächen betreffen.
- Eine gründliche Bestandsaufnahme ist die Grundlage jeder Sanierung.
- Kosten sind schwerer zu schätzen als beim Neubau.
- Reine Instandsetzungen sind in Bayern (nach Art. 57 BayBO) meist genehmigungsfrei. In anderen Bundesländern können die Regelungen abweichen.
Was eine Sanierung umfasst
Eine Sanierung kann verschiedene Bereiche betreffen:
- Bausubstanz: Schäden beheben, Mängel beseitigen
- Technische Ausstattung: Heizung, Elektrik, Sanitär erneuern
- Energetische Verbesserung: Dämmung, Fenster, Heiztechnik optimieren
- Oberflächen: Wände, Böden, Decken erneuern
- Brandschutz: Veraltete Brandschutzmaßnahmen modernisieren
Eine Sanierung kann:
- einzelne Bereiche betreffen oder das gesamte Gebäude umfassen
- schrittweise erfolgen oder als Gesamtmaßnahme geplant werden
Sanierung versus Umbau
Eine Sanierung erhält die bestehende Struktur. Ein Umbau verändert sie. Die Grenzen sind fließend: Oft werden Sanierung und Umbau kombiniert.
Besonderheiten bei der Sanierung
Eine Sanierung arbeitet mit dem Bestehenden. Das erfordert eine gründliche Bestandsaufnahme, Verständnis für die vorhandene Konstruktion, Sorgfalt bei der Auswahl von Materialien und Methoden sowie Abstimmung mit denkmalrechtlichen Anforderungen (falls zutreffend). Details zum Denkmalschutz finden Sie im entsprechenden Artikel.
Energetische Sanierung
Eine energetische Sanierung verbessert die Energieeffizienz eines Gebäudes.
Optimiert werden:
- Dämmung
- Fenster
- Heiztechnik
Ziel ist, Energieverbrauch und Kosten zu senken.
Eine energetische Sanierung erfordert eine sorgfältige Planung:
- Welche Maßnahmen sind sinnvoll?
- In welcher Reihenfolge sollten sie umgesetzt werden?
Die Anforderungen des GEG und mögliche Förderungen sollten dabei früh geprüft werden.
Planung einer Sanierung
Die Architekturplanung einer Sanierung beginnt mit der Analyse:
- Was ist defekt?
- Was muss erneuert werden?
- Was kann erhalten bleiben?
Darauf aufbauend wird ein Sanierungskonzept entwickelt. Eine Sanierung kann schrittweise erfolgen (Raum für Raum, Etage für Etage) oder als Gesamtmaßnahme geplant werden.
Checkliste vor der Bestandsaufnahme
- Zustand von Dach, Fassade und Technik bewerten
- Energieeffizienz und Fördermöglichkeiten prüfen (siehe Energievorgaben)
- Barrierefreiheit als Option prüfen
- Schadstoffe oder Feuchteschäden ausschließen
- Nutzung während der Sanierung klären
- Reserven für unvorhergesehene Schäden einplanen
Kostenplanung bei Sanierungen
Die Kosten einer Sanierung sind häufig schwerer zu schätzen als beim Neubau, da verborgene Schäden erst während der Sanierung sichtbar werden können. Eine sorgfältige Bestandsaufnahme minimiert solche Überraschungen erheblich, kann sie aber nicht vollständig ausschließen. Bei gut dokumentiertem Bestand sind Kostenschätzungen durchaus möglich.
Praxis-Hinweis
Typische Kostenfaktoren bei Sanierungen sind:
- Bestandsaufnahme und Analyse
- Abbruch- und Entsorgungskosten
- Reparatur und Erneuerung der Bausubstanz
- Erneuerung der technischen Ausstattung
- energetische Verbesserungen
- Oberflächen und Ausbau
- unerwartete Probleme im Bestand
Ein Puffer für unerwartete Ausgaben ist bei Sanierungen besonders wichtig. Eine realistische Kostenermittlung berücksichtigt das. Details zu Kosten und Honoraren finden Sie im entsprechenden Artikel.
Typische Herausforderungen
Herausforderungen bei Sanierungen:
- Abstimmung verschiedener Maßnahmen: Eine Sanierung umfasst oft mehrere Bereiche – Bausubstanz, Technik, Energieeffizienz. Diese Maßnahmen müssen aufeinander abgestimmt sein
- Priorisierung: Nicht alles kann auf einmal saniert werden
- Denkmalschutz: Besonders bei denkmalgeschützten Bauten erfordert eine Sanierung besondere Sorgfalt
Mehr zum Denkmalschutz erfahren Sie im verlinkten Artikel.
Typische Fragen von Bauherren
Was ist der Unterschied zwischen Sanierung und Umbau?
Eine Sanierung zielt auf die Instandsetzung und Modernisierung bestehender Bausubstanz, ein Umbau auf die strukturelle Veränderung. Sanierungen konzentrieren sich auf Reparatur, Dämmung und technische Modernisierung, Umbauten auf räumliche Veränderungen.
Wie hoch sind die Kosten einer Sanierung?
Die Kosten hängen stark vom Zustand des Gebäudes und dem Umfang der Maßnahmen ab. Eine energetische Sanierung kann 50.000 bis 200.000 Euro kosten, eine umfassende Sanierung entsprechend mehr. Eine Bestandsaufnahme gibt erste Orientierung.
Ist eine Sanierung genehmigungspflichtig?
Das hängt von den Maßnahmen ab. Reine Instandsetzungen sind in Bayern (nach Art. 57 BayBO) meist genehmigungsfrei, strukturelle Änderungen oder Erweiterungen können genehmigungspflichtig sein. In anderen Bundesländern können die Regelungen abweichen. Bei denkmalgeschützten Gebäuden gelten besondere Vorschriften, die landesrechtlich geregelt sind.
Zusammenfassung
Eine Sanierung erhält und verbessert ein bestehendes Gebäude. Sie sorgt dafür, dass es seinen Zweck weiterhin erfüllen kann. Eine sorgfältige Architekturplanung und eine realistische Kostenberechnung sind die Grundlage für eine erfolgreiche Sanierung.