Stellplatzsatzung & Stellplatzablöse in Bayern was gilt, und warum es je Kommune kippen kann

5 Min Lesezeit

Zum Inhaltsverzeichnis springen

Die Stellplatzsatzung Ihrer Kommune legt fest, wie viele Stellplätze Sie nachweisen müssen, in welcher Form und ob eine Ablöse möglich ist. In Bayern bildet die Bayerische Garagen- und Stellplatzverordnung (BayGaStellV) die Grundlage; die konkreten Anforderungen stehen in der kommunalen Satzung. Weil jede Gemeinde ihre Satzung selbst ausgestaltet, kann das Ergebnis von Kommune zu Kommune kippen – gleiches Vorhaben, andere Stellplatzanzahl oder andere Ablöseregelung.

Die folgenden Ausführungen beziehen sich auf Bayern. In anderen Bundesländern gelten teils andere Verordnungen und Begriffe.

So prüfen Sie es in 3 Minuten

Sie prüfen nicht Bayern, sondern Ihre Kommune. So gehen Sie vor:

1. Gemeinde/Stadt bzw. Portal: Website der zuständigen Kommune oder des Landkreises (Bauamt, Satzungen, Stellplatz).
2. Satzung: Stellplatzsatzung oder vergleichbare Satzung suchen (oft als PDF); ggf. „Stellplatz“, „Garagen und Stellplätze“, „BayGaStellV“.
3. Anlage / Maxwerte: In der Satzung oder Anlage stehen in der Regel die Anzahl der Stellplätze je Nutzung (z. B. pro Wohneinheit, pro m² Gewerbe) sowie Abmessungen und Nachweisform (eigenes Grundstück, Gemeinschaftsstellplatz, Ablöse).
4. Nachweisform / Ablöse: Ob Sie Stellplätze auf dem Grundstück nachweisen müssen oder ob eine Ablösezahlung möglich ist, regelt die Satzung bzw. die Kommune. Beträge und Zonen (falls Ablöse nur in bestimmten Bereichen) variieren.

Wenn Sie unsicher sind: Bauamt oder Gemeindeverwaltung anrufen und nach der geltenden Stellplatzsatzung und Ablösemöglichkeit fragen. So vermeiden Sie Fehlplanungen in der Genehmigungsplanung.

Rechtliche Basis: BayGaStellV und kommunale Satzung

Die BayGaStellV (Bayerische Garagen- und Stellplatzverordnung) beruht auf der Ermächtigung in BayBO Art. 47. Sie enthält u. a. Vorgaben und Orientierungswerte für Stellplatzanzahlen je Nutzung. Die Gemeinden werden ermächtigt, Stellplatzsatzungen zu erlassen, die die konkreten Anforderungen vor Ort festlegen (Anzahl, Abmessungen, Nachweis, ggf. Ablöse).

In der Praxis bedeutet das: Wenn eine Kommune eine Stellplatzsatzung hat, ist diese maßgeblich. Fehlt eine Satzung, richtet sich der Stellplatznachweis nach den allgemein geltenden Regeln (u. a. BayBO/BayGaStellV) – maßgeblich ist die Bewertung der zuständigen Behörde. In Bayern gibt es zudem Entwicklungen hin zu mehr kommunaler Steuerung (Stellplatzsatzungen der Gemeinden). Für Ihr Vorhaben zählt immer die aktuell geltende Satzung Ihrer Gemeinde bzw. die örtliche Praxis.

Details zu Nachweisformen, Abmessungen und Einordnung finden Sie im Artikel Stellplatzverordnung Bayern.

Ablöse: ob und wie regelt die Kommune

Ob eine Ablöse möglich ist, regelt die Kommune bzw. die Satzung. Es gibt keinen automatischen Anspruch auf Ablöse. Wo Ablöse angeboten wird, können Beträge und Zonen (z. B. nur in bestimmten Ortsteilen oder bei bestimmten Vorhaben) stark variieren.

• Ablöse = Zahlung an die Kommune, wenn Stellplätze nicht oder nicht vollständig auf dem eigenen Grundstück hergestellt werden.
• Bedingungen (Höhe, Fristen, Zweckbindung) stehen in der Satzung oder in Merkblättern der Gemeinde.
• Ohne rechtzeitige Klärung kann der Bauantrag scheitern oder verzögert werden.

Drei typische Fallstudien

Neubau Einfamilienhaus (EFH)

• Häufig 1–2 Stellplätze je nach Satzung (oft 1 Stellplatz pro Wohneinheit; manche Satzungen sehen bei größeren Wohnungen mehr vor).
• Nachweis auf dem eigenen Grundstück: Lageplan, Grundriss, Zufahrt und Rangierfläche zeichnerisch darstellen.
• Ablöse: nur wo die Satzung/Kommune es vorsieht; oft bei beengten Lagen oder in ausgewiesenen Zonen.

Dachausbau / Umnutzung

• Durch Umnutzung oder zusätzliche Wohnfläche kann sich die erforderliche Stellplatzanzahl erhöhen (z. B. eine weitere Wohneinheit → ein weiterer Stellplatz).
• Die Satzung regelt, ob und wie bei Bestandsgebäuden nachgerüstet oder abgelöst werden kann.
• Früh prüfen: Wird der Dachausbau als neue Wohneinheit gewertet? Wie viele Stellplätze verlangt die Satzung dann?

Enges Grundstück mit Doppelparker / Carport

• Bei kleinen Grundstücken reicht die Fläche oft nicht für die geforderte Stellplatzanzahl plus Zufahrt.
• Optionen: Nachweis mit einer Stellplatzfläche plus Stellplatzablöse für den zweiten (wenn die Kommune Ablöse anbietet); oder Vorbescheid beantragen, ob die geplante Stellplatzanzahl/Anordnung ausreicht oder Ablöse möglich ist.
• Carport/Doppelparker: Abmessungen und Rangierfläche müssen der Satzung entsprechen; sonst erkennt die Behörde den Nachweis nicht an.

Diese Beispiele sind typische Konstellationen – das Ergebnis hängt immer von der örtlichen Satzung und der Entscheidung der Behörde ab.

Warum es je Kommune kippen kann

• Unterschiedliche Satzungen: Eine Gemeinde verlangt 1,5 Stellplätze pro Wohnung ab 80 m², die Nachbargemeinde 1 Stellplatz pro Wohneinheit. Gleiches Vorhaben, andere Anforderung.
• Ablöse: In Kommune A ist Ablöse möglich und mit festem Betrag geregelt; in Kommune B gibt es keine Ablöse oder nur in Ausnahmen. Ohne Prüfung vor Ort tappen Sie in die Falle.
• Nachweisform: Manche Satzungen akzeptieren Gemeinschaftsstellplätze oder besondere Nachweisformen, andere nicht. Auch das steht in der Satzung Ihrer Gemeinde.

Deshalb: Immer die geltende Stellplatzsatzung der zuständigen Kommune prüfen und bei Unsicherheit das Bauamt oder einen Planer einbeziehen.

Wenn der Stellplatz nicht lösbar ist

Wenn auf dem Grundstück keine ausreichende Stellplatzanzahl untergebracht werden kann und Ablöse nicht angeboten oder nicht möglich ist, kann ein Vorbescheid klären, ob die Behörde von der Stellplatzpflicht abweicht oder ob andere Lösungen (z. B. Gemeinschaftsstellplatz) anerkannt werden. So vermeiden Sie einen Bauantrag, der an der Stellplatzfrage scheitert.

Zusammenfassung

Die Stellplatzsatzung Ihrer Kommune (auf Basis BayGaStellV) legt fest, wie viele Stellplätze Sie nachweisen müssen und in welcher Form. Ob Ablöse möglich ist, regelt die Kommune; Beträge und Zonen variieren. Prüfen Sie in 3 Minuten: Gemeinde → Satzung → Anlage/Maxwerte → Nachweisform/Ablöse. Bei engen Grundstücken oder Umnutzung früh klären und ggf. einen Vorbescheid nutzen.

Weiterführende Artikel

• Stellplatzverordnung Bayern – Nachweis & Anforderungen
• Bauvoranfrage / Bauvorbescheid Bayern
• Genehmigungsplanung & Bauantrag
• Bauen in Wolnzach – regionale Besonderheiten
• Bauen in Pfaffenhofen – regionale Besonderheiten

Stand: 21.02.2026