Stellplatzverordnung Anforderungen, Nachweis und Ablöse in Bayern
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Die Stellplatzverordnung regelt, wie viele Stellplätze für ein Bauvorhaben nachzuweisen sind.
Maßgeblich sind kommunale Stellplatzsatzungen, die auf der Bayerischen Garagen- und Stellplatzverordnung (BayGaStellV) basieren.
Die Stellplatzpflicht betrifft nicht nur die Anzahl, sondern auch Abmessungen, Erschließung und Nachweisformen.
In Bayern gelten die Vorschriften der BayGaStellV. In anderen Bundesländern können die Regelungen abweichen.
Einordnung & Kontext
Stellplätze sind ein verbindlicher Teil der Genehmigungsplanung.
Sie beeinflussen Grundstücksorganisation, Freiflächen, Zufahrten und Kosten.
Besonders bei kleinen Grundstücken entscheidet der Stellplatznachweis über die Machbarkeit des Entwurfs.
Die Flächenwirkung wird unterschätzt, weil Zufahrten und Rangierbereiche zusätzliche Fläche benötigen.
Wichtig: Stellplatz ≠ Garagenstellplatz ≠ Parkplatz
Diese Begriffe werden verwechselt, haben aber unterschiedliche Funktionen:
- Stellplatz – nachzuweisende Fläche für Kraftfahrzeuge, offen oder überdacht
- Garagenstellplatz – Stellplatz in geschlossener Garage
- Parkplatz – öffentliche oder private Fläche zum Abstellen von Fahrzeugen, nicht zwingend nachzuweisender Stellplatz
Die Stellplatzverordnung regelt die nachzuweisenden Stellplätze, nicht automatisch die Art der Herstellung (offen, überdacht, Garage).
In Kürze
- Maßgeblich ist die kommunale Stellplatzsatzung (basierend auf BayGaStellV).
- Anzahl hängt von Nutzung und Wohnungsgröße ab.
- Nachweis erfolgt auf dem eigenen Grundstück oder durch Ablösezahlung.
- Ablöse ist lokal geregelt und an Bedingungen geknüpft.
- Stellplätze müssen zeichnerisch nachvollziehbar im Bauantrag dargestellt sein.
Rechtliche Grundlage
Primärquelle ist die Bayerische Garagen- und Stellplatzverordnung (BayGaStellV). Sie ermächtigt Gemeinden, Stellplatzsatzungen zu erlassen, die die konkreten Anforderungen festlegen.
Rechtshierarchie:
- BayGaStellV – Landesverordnung, ermächtigt Gemeinden
- Kommunale Stellplatzsatzung – örtliche Festsetzung, legt Anzahl, Größen und Nachweisformen fest
- Bebauungsplan – enthält selten zusätzliche Festsetzungen
Die kommunale Satzung ist maßgeblich für die konkreten Anforderungen. Ohne Satzung gelten die Regelungen der BayGaStellV direkt.
Praxis-Hinweis
Die Anforderungen unterscheiden sich zwischen Gemeinden. Eine konkrete Prüfung der lokalen Satzung ist erforderlich, bevor Entwurf und Kosten festgelegt werden.
Anforderungen der Stellplatzsatzung
Kommunale Satzungen bestimmen, wie viele Stellplätze pro Nutzung nachzuweisen sind. Die Festlegungen variieren zwischen Gemeinden.
Typische Festlegungen für Wohnbau:
- Pro Wohneinheit (z. B. 1 Stellplatz pro Wohnung)
- Nach Wohnungsgröße (z. B. Wohnungen bis 60 m²: 1 Stellplatz; über 60 m²: 1,5 oder 2 Stellplätze)
- Reduktionen für geförderten Wohnraum (z. B. 0,5 Stellplätze pro Wohnung)
Typische Festlegungen für Gewerbe:
- Nach Hauptnutzungsfläche (z. B. 1 Stellplatz je 40 m² Bürofläche)
- Nach Nutzungsart (z. B. Einzelhandel, Gastronomie, Büro)
Neben der Anzahl regeln Satzungen:
- Mindestabmessungen (z. B. 2,5 m × 5,0 m)
- Erschließung (Zufahrten, Rangierflächen)
- Zulässigkeit von Sonderstellplätzen (z. B. für Elektrofahrzeuge, Fahrräder)
Die Vorgaben unterscheiden sich zwischen Gemeinden. Deshalb ist eine konkrete Prüfung der lokalen Satzung erforderlich.
Nachweisformen
Der Stellplatznachweis erfolgt auf dem eigenen Grundstück. Die Stellplätze müssen zeichnerisch nachvollziehbar im Bauantrag dargestellt sein.
Nachweis auf eigenem Grundstück:
- Stellplätze müssen zeichnerisch dargestellt sein (Lageplan, Grundriss)
- Zufahrten und Rangierflächen müssen nachvollziehbar sein
- Abmessungen müssen den Anforderungen der Satzung entsprechen
Alternative Nachweisformen (je nach Kommune):
- Stellplätze auf anderen Flächen (z. B. Gemeinschaftsstellplätze)
- Ablösezahlungen (siehe Abschnitt “Ablöse”)
Wichtig: Nachweis im Bauantrag
Fehlende oder unvollständige Stellplatznachweise führen zu Rückfragen der Baubehörde. Die Anforderungen sollten bereits in der Entwurfsphase geprüft werden, um Entwurfsänderungen im Genehmigungsverfahren zu vermeiden.
Ablöse
Eine Ablöse ist eine Zahlung an die Kommune, wenn Stellplätze nicht hergestellt werden können. Ob und in welcher Höhe eine Ablöse akzeptiert wird, ist lokal geregelt und an Bedingungen geknüpft.
Bedingungen für Ablöse (je nach Kommune):
- Höhe der Ablösezahlung
- Fristen für Zahlung
- Zweckbindung (z. B. für ÖPNV-Ausbau)
- Reduktion statt vollständiger Ablöse
Wichtig: Eine Ablöse ersetzt nicht immer alle Nachweispflichten. Teilweise müssen weiterhin Stellplätze nachgewiesen werden, nur in reduzierter Anzahl.
Kritisch: Ablöse ist nicht selbstverständlich
Eine Ablöse muss beantragt werden und ist nicht automatisch möglich. Ohne rechtzeitige Klärung ist der Bauantrag gefährdet. Die Ablöse ist lokal unterschiedlich geregelt und an Bedingungen geknüpft.
Ausnahmen von der Stellplatzpflicht
Ausnahmen sind möglich, etwa bei:
- Guter ÖPNV-Anbindung (je nach Kommune)
- Besonderen Grundstücksverhältnissen (z. B. sehr kleine Grundstücke)
- Gefördertem Wohnraum (Reduktionen)
Die Ausnahmen sind lokal geregelt und müssen in der Satzung festgelegt sein. Eine allgemeine Ausnahme existiert nicht.
Auswirkungen auf die Planung
Stellplätze beeinflussen:
- Grundstücksorganisation – Flächen für Stellplätze, Zufahrten, Rangierbereiche
- Freiflächen – Gestaltung der Außenanlagen ist begrenzt
- Zufahrten – Erschließung muss nachvollziehbar sein
- Kosten – Stellplätze, Zufahrten und Rangierbereiche verursachen Kosten
Die Flächenwirkung wird unterschätzt, weil Zufahrten und Rangierbereiche zusätzliche Länge und Breite benötigen. Besonders bei kleinen Grundstücken entscheidet der Stellplatznachweis über die Machbarkeit des Entwurfs.
Typische Missverständnisse
Viele Planungsfehler entstehen aus falschen Annahmen. Die häufigsten Missverständnisse sind:
„Stellplätze sind nur für Wohnbau relevant” – Falsch: Auch Gewerbe und andere Nutzungen müssen Stellplätze nachweisen.
„Ablöse ist immer möglich” – Falsch: Ablöse ist lokal geregelt und muss beantragt werden. Sie ist nicht automatisch möglich.
„Stellplätze können später nachgewiesen werden” – Falsch: Der Nachweis ist Teil der Genehmigungsplanung und muss im Bauantrag enthalten sein.
„Zufahrten zählen nicht zur Stellplatzfläche” – Falsch: Zufahrten und Rangierbereiche müssen nachvollziehbar dargestellt sein und benötigen Fläche.
„Die Satzung ist nur eine Empfehlung” – Falsch: Die kommunale Stellplatzsatzung ist verbindlich und muss eingehalten werden.
„Stellplatzpflicht = Garagenpflicht” – Falsch: Stellplätze sind offen, überdacht oder in Garagen herstellbar. Die Satzung regelt die Anzahl, nicht zwingend die Art.
Mini-Check für Bauherren
- Kommunale Stellplatzsatzung prüfen (Anzahl, Größen, Nachweisformen).
- Nutzung bestimmen (Wohnbau, Gewerbe, etc.).
- Anzahl der erforderlichen Stellplätze berechnen.
- Flächenbedarf prüfen (Stellplätze + Zufahrten + Rangierbereiche).
- Ablöse prüfen (Höhe, Bedingungen, ob zulässig).
- Nachweis im Bauantrag vorbereiten (zeichnerisch nachvollziehbar).
Damit sind Stellplatzpflicht, Nachweisformen und Ablöse fachlich sauber voneinander getrennt und prüfbar.
Quellen und Rechtsgrundlagen
- Bayerische Garagen- und Stellplatzverordnung (BayGaStellV)
- Kommunale Stellplatzsatzungen, soweit einschlägig
- ↗ BayGaStellV – Gesetze Bayern
- ↗ Bayerisches Staatsministerium für Wohnen, Bau und Verkehr – Bauordnungsrecht