Wohnfläche berechnen Regeln nach WoFlV verständlich erklärt
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Wohnfläche berechnen nach WoFlV heißt, die nach der Wohnflächenverordnung relevante Fläche korrekt zu bestimmen.
Die Regeln der WoFlV legen fest, welche Flächen zählen.
Die Wohnfläche ist die nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV) berechnete Fläche eines Gebäudes, die zu Wohnzwecken genutzt wird.
Die Regeln nach WoFlV werden im Folgenden verständlich erklärt.
Sie umfasst alle Räume, die ausschließlich zu einer Wohnung gehören, sowie anteilig genutzte Räume.
Die Wohnfläche kann erheblich von anderen Flächenbegriffen abweichen.
Dazu zählen NGF und BGF (Nettogeschossfläche und Bruttogeschossfläche) oder die Berechnung nach BGF und NGF.
Die Wohnfläche ist ein zentraler Begriff bei Mietverträgen, Kaufverträgen und der Bewertung von Immobilien.
Für Bauherren ist die korrekte Wohnflächenberechnung wichtig, weil sie sich auf Mietpreise, Kaufpreise und die Bewertung von Immobilien auswirkt.
Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) kann bei Abweichungen von mehr als ca. 10% ein erheblicher Mangel vermutet werden, der zu folgenden Rechtsfolgen führen kann:
- Mietminderungen
- Kaufpreisminderungen
- weitere Rechtsfolgen
Die Wohnfläche ist daher haftungsrelevant.
Die genauen Rechtsfolgen hängen vom Einzelfall und Vertragstyp ab.
Kurz gesagt
- WoFlV regelt die Wohnflächenberechnung.
- Dachschrägen und Balkone zählen anteilig.
- Keller und Technikräume zählen nicht.
- Wohnfläche ist für Verträge und Bewertung relevant.
- Abweichungen können rechtliche Folgen haben.
Die Berechnung sollte immer nachvollziehbar dokumentiert sein.
Wohnfläche nach WoFlV – die wichtigsten Regeln
- Vollständig zählen: Wohn- und Schlafräume, Küche, Bad, Flure, Diele, Abstellräume (wenn innerhalb der Wohnung)
- Anteilig zählen (nach Raumhöhe): Räume unter Dachschrägen
- Anteilig zählen (25–50%): Balkone, Terrassen, Loggien
- Nicht zählen: Keller, Dachböden (wenn nicht Teil der Wohnung), Garagen, Technikräume
Was ist die Wohnflächenverordnung (WoFlV)?
Die Wohnflächenverordnung (WoFlV) ist eine bundesweite Verordnung, die regelt, wie die Wohnfläche zu berechnen ist.
Sie gilt für Wohnungen und Häuser und legt fest:
- welche Räume zur Wohnfläche zählen
- wie sie berechnet werden
Die WoFlV ist der gängige Standard, insbesondere im Mietrecht. Im Kaufvertrag sollte klar vereinbart werden, nach welchem Standard die Fläche angegeben wird.
Wichtige Regelungen:
- Anrechnung von Flächen mit Dachschrägen: § 4 Abs. 2 WoFlV
- Anrechnung von Balkonen/Terrassen/Loggien: § 4 Abs. 4 WoFlV
Sie sorgt für eine einheitliche Berechnung und verhindert Streitigkeiten über die tatsächliche Wohnfläche.
Welche Räume zählen zur Wohnfläche?
Vollständig zur Wohnfläche zählen: Wohnräume (Wohnzimmer, Esszimmer, Arbeitszimmer), Schlafräume (Schlafzimmer, Kinderzimmer), Küche, Bad (Badezimmer, Gäste-WC, Gäste-Dusche).
Flure, Diele und Abstellräume zählen vollständig (100%) zur Wohnfläche, wenn sie innerhalb der Wohnung liegen und die Mindestraumhöhe erreichen. Die Einschränkung erfolgt hauptsächlich über die Raumhöhe. Praxisbeispiel: Ein Flur mit 10 m² zählt vollständig mit 10 m² zur Wohnfläche. Eine Abstellkammer mit 4 m² zählt vollständig mit 4 m² zur Wohnfläche.
Räume unter Dachschrägen
Räume unter Dachschrägen werden nach der Raumhöhe anteilig zur Wohnfläche gerechnet.
Die WoFlV unterscheidet primär nach Raumhöhe:
- Raumhöhe ≥ 2 m: 100% der Fläche zählt zur Wohnfläche
- Raumhöhe 1 m bis < 2 m: 50% der Fläche zählt zur Wohnfläche
- Raumhöhe < 1 m: 0% – zählt nicht zur Wohnfläche
Praxisbeispiel: Ein Dachgeschosszimmer mit 20 m² Grundfläche, davon 15 m² mit Raumhöhe ≥ 2 m und 5 m² mit Raumhöhe 1,5 m, ergibt: 15 m² (100%) + 2,5 m² (50% von 5 m²) = 17,5 m² Wohnfläche.
Dachgeschoss: Aufenthaltsraum vs. Wohnfläche – wichtige Unterscheidung
Eine häufige Verwirrung entsteht zwischen zwei unterschiedlichen Fragen:
- Ist das Dachgeschoss ein Aufenthaltsraum? (baurechtliche Frage)
- Zählt es zur Wohnfläche? (WoFlV-Berechnung)
Diese beiden Fragen werden nach unterschiedlichen Regeln beantwortet.
Wann ist ein Dachgeschoss ein Aufenthaltsraum?
Nach den Bauordnungen der Länder (z. B. BayBO) gelten für Aufenthaltsräume im Dachgeschoss besondere Anforderungen:
- Lichte Raumhöhe von mindestens 2,20 m über mindestens der Hälfte der Grundfläche
- Raumteile mit lichter Höhe unter 1,50 m bleiben bei der Berechnung der Mindestfläche außer Betracht
Beispiel: Ein Dachgeschossraum mit 30 m² Grundfläche muss über mindestens 15 m² (die Hälfte) eine Raumhöhe von ≥ 2,20 m haben. Die Bereiche unter 1,50 m werden bei dieser Prüfung nicht mitgezählt.
Hinweis: Wenn diese Anforderungen nicht erfüllt sind, ist der Raum baurechtlich kein Aufenthaltsraum – er darf dann nicht als Wohnzimmer, Schlafzimmer oder Büro genutzt werden.
Wann zählt ein Dachgeschoss zur Wohnfläche?
Die WoFlV hat andere Regeln für die Wohnflächenberechnung:
- Raumhöhe ≥ 2 m: 100% der Fläche zählt
- Raumhöhe 1 m bis < 2 m: 50% der Fläche zählt
- Raumhöhe < 1 m: 0% – zählt nicht
Beachten Sie: Ein Dachgeschoss kann zur Wohnfläche zählen, auch wenn es baurechtlich kein Aufenthaltsraum ist. Umgekehrt kann ein baurechtlich zulässiger Aufenthaltsraum teilweise nicht zur Wohnfläche zählen, wenn Teile unter 1 m Höhe liegen.
Praxisbeispiel:
- Ein Dachgeschossraum mit 25 m² Grundfläche
- 10 m² haben ≥ 2,20 m Höhe (baurechtlich Aufenthaltsraum möglich)
- 12 m² haben 1,5–2,0 m Höhe
- 3 m² haben < 1 m Höhe
Wohnfläche nach WoFlV: 10 m² (100%) + 6 m² (50% von 12 m²) = 16 m² Wohnfläche
Baurechtlich: Ob der Raum als Aufenthaltsraum zulässig ist, hängt davon ab, ob mindestens 12,5 m² (die Hälfte von 25 m²) eine Höhe von ≥ 2,20 m haben – hier nur 10 m², daher nicht zulässig als Aufenthaltsraum.
Kritisch: Unterschied beachten
- Baurecht (Aufenthaltsraum): Mindestens 2,20 m über mindestens der Hälfte der Grundfläche, Teile unter 1,50 m bleiben außer Betracht
- WoFlV (Wohnfläche): ≥ 2 m = 100%, 1–2 m = 50%, < 1 m = 0%
Ein Raum kann zur Wohnfläche zählen, ohne Aufenthaltsraum zu sein – und umgekehrt.
Was zählt nicht zur Wohnfläche?
Folgende Räume und Flächen zählen nicht zur Wohnfläche:
-
Keller: Kellerräume zählen nach WoFlV grundsätzlich nicht zur Wohnfläche, auch wenn sie als Wohnräume genutzt werden. Nach § 2 Abs. 2 WoFlV sind Kellerräume von der Wohnfläche ausgeschlossen, unabhängig von Raumhöhe oder Belichtung.
-
Dachböden: Zählen nur dann zur Wohnfläche, wenn sie Teil der Wohnung sind und die Raumhöhenvoraussetzungen erfüllen.
-
Garagen und Stellplätze
-
Technikräume: Heizungsräume, Technikräume, Installationsschächte
-
Räume mit < 1 m Raumhöhe
Balkone, Terrassen und Loggien
Balkone, Terrassen und Loggien zählen nach § 4 Abs. 4 WoFlV anteilig zur Wohnfläche – meist 25%, maximal 50%.
In seltenen Ausnahmefällen kann die Anrechnung auch niedriger ausfallen (bis hin zu 0%), z. B. bei praktisch nicht nutzbaren Flächen.
Die genaue Anrechnung sollte im Vertrag festgelegt werden.
Dies ist ein häufiger Streitpunkt bei Kaufverträgen.
Das Wichtigste in Kürze:
Vollständig zählen:
- Wohn- und Schlafräume
- Küche, Bad
- Flure, Diele
- Abstellräume (wenn innerhalb der Wohnung)
Anteilig zählen:
- Räume unter Dachschrägen (nach Raumhöhe)
- Balkone/Terrassen (25–50%, Ausnahmen möglich)
Nicht zählen:
- Keller (regelmäßig)
- Garagen
- Technikräume
Wie wird die Wohnfläche berechnet?
Die Berechnung der Wohnfläche erfolgt in mehreren Schritten:
-
Vollständig zählende Räume: Alle Räume erfassen, die vollständig zählen (Wohnzimmer, Schlafzimmer, Küche, Bad, Flure, Diele, Abstellräume innerhalb der Wohnung), und Flächen addieren.
-
Räume unter Dachschrägen: Erfassen und anteilige Fläche nach Raumhöhe berechnen (100%, 50% oder 0%).
-
Balkone, Terrassen, Loggien: Erfassen und anteilig anrechnen (meist 25%, maximal 50%).
-
Summe bilden: Alle Flächen aus Schritt 1–3 addieren.
Das Ergebnis ist die Wohnfläche nach WoFlV.
Messmethode: lichte Maße
Die Wohnfläche wird nach lichten Maßen gemessen.
Gemessen wird im lichten Fertigmaß: von Oberfläche zu Oberfläche (z. B. Putz/Fliesenoberfläche).
Vorsatzschalen, massive Einbauten oder raumverkleinernde Konstruktionen können jedoch abzuziehen sein.
Bei der Berechnung ist zwischen Fertigmaß (nach Ausbau) und Rohbaumaß (vor Ausbau) zu unterscheiden.
Praxisbeispiel: Einfamilienhaus mit ausgebautem Dachgeschoss
- Wohnzimmer: 25 m² (100%) = 25 m²
- Esszimmer: 15 m² (100%) = 15 m²
- Küche: 12 m² (100%) = 12 m²
- Bad: 8 m² (100%) = 8 m²
- Schlafzimmer: 18 m² (100%) = 18 m²
- Kinderzimmer: 14 m² (100%) = 14 m²
- Flur EG: 8 m² (100%) = 8 m²
- Flur OG: 6 m² (100%) = 6 m²
- Abstellraum: 3 m² (100%) = 3 m²
- Dachgeschosszimmer: 20 m², davon 15 m² ≥ 2 m (100%) + 5 m² 1,5 m (50%) = 15 m² + 2,5 m² = 17,5 m²
- Balkon: 12 m² (25%) = 3 m²
- Terrasse: 15 m² (25%) = 3,75 m²
Wohnfläche gesamt: 128,25 m²
Nicht zur Wohnfläche: Keller (30 m²), Garage (20 m²)
Wohnfläche vs. andere Flächenbegriffe
Die Wohnfläche nach WoFlV unterscheidet sich von anderen Flächenbegriffen im Baurecht. Ein detaillierter Vergleich zwischen DIN 277 und WoFlV findet sich im entsprechenden Artikel.
- Nettogeschossfläche (NGF) nach DIN 277: Umfasst alle nutzbaren Flächen innerhalb der Gebäudehülle (Nutzfläche, Verkehrsfläche, Funktionsfläche). Die NGF ist häufig größer als die Wohnfläche, kann aber je nach Gebäudetyp und Nutzung auch ähnlich oder kleiner sein. NGF ist nicht identisch mit Wohnfläche + Keller.
- Bruttogeschossfläche (BGF) nach DIN 277: Umfasst alle Geschossflächen einschließlich Wände und Konstruktionsflächen. Die BGF ist deutlich größer als die Wohnfläche.
- Wohnfläche (WoFlV): Nur bewohnbare Flächen nach WoFlV. Die Wohnfläche ist häufig kleiner als NGF und BGF, kann aber je nach Gebäudetyp und Nutzung auch ähnlich sein, da sie nach anderen Regeln berechnet wird.
Wichtig für Bauherren
Die Wohnfläche nach WoFlV sollte in Verträgen explizit ausgewiesen werden. Bei der Planung kann die Wohnfläche bereits früh berechnet werden, um die Nutzungsqualität zu bewerten.
Typische Fragen von Bauherren
Zählt ein ausgebauter Keller zur Wohnfläche?
Kellerräume zählen nach WoFlV grundsätzlich nicht zur Wohnfläche. Nach § 2 Abs. 2 WoFlV sind Kellerräume von der Wohnfläche ausgeschlossen, unabhängig von Raumhöhe oder Belichtung.
Wie werden Dachschrägen bei der Wohnflächenberechnung berücksichtigt?
Räume unter Dachschrägen werden nach Raumhöhe anteilig gerechnet: ≥ 2 m = 100%, 1–2 m = 50%, < 1 m = 0%. Die WoFlV unterscheidet primär nach Raumhöhe.
Wann ist ein Dachgeschoss kein Aufenthaltsraum?
Ein Dachgeschoss ist baurechtlich kein Aufenthaltsraum, wenn die lichte Raumhöhe von mindestens 2,20 m nicht über mindestens der Hälfte der Grundfläche erreicht wird. Raumteile unter 1,50 m bleiben bei dieser Prüfung außer Betracht. Dies ist eine andere Regelung als die Wohnflächenberechnung nach WoFlV (siehe Abschnitt „Dachgeschoss: Aufenthaltsraum vs. Wohnfläche“).
Zählen Balkone zur Wohnfläche?
Balkone, Terrassen und Loggien zählen nach § 4 Abs. 4 WoFlV anteilig (meist 25%, maximal 50%) zur Wohnfläche. In seltenen Ausnahmefällen kann die Anrechnung auch niedriger ausfallen (bis hin zu 0%), z. B. bei praktisch nicht nutzbaren Flächen. Dies ist ein häufiger Streitpunkt bei Kaufverträgen.
Wie unterscheidet sich die Wohnfläche von der Nettogeschossfläche?
Die Wohnfläche umfasst nur bewohnbare Flächen nach WoFlV. Die Nettogeschossfläche (NGF) umfasst alle nutzbaren Flächen, auch Flure, Technikräume usw. Die NGF ist meist größer als die Wohnfläche.
Haftung und rechtliche Bedeutung
Die Wohnflächenberechnung ist haftungsrelevant. Abweichungen können zu erheblichen rechtlichen Konsequenzen führen, wobei die genauen Schwellen und Rechtsfolgen je nach Vertragstyp (Mietvertrag, Kaufvertrag) variieren können:
- Mietverträge: Ab ca. 10% wird ein erheblicher Mangel vermutet (genaue Schwellen können variieren, keine absolute Grenze)
- Kaufverträge: Die Rechtsprechung ist hier unterschiedlich; Abweichungen werden einzelfallbezogen geprüft (genaue Schwellen können variieren)
- Bewertung: Falsche Wohnfläche verfälscht die Immobilienbewertung
Daher sollte die Wohnflächenberechnung professionell und nach WoFlV durchgeführt werden. Eine haftungsreduzierende Berechnung erfordert Fachkenntnis und sollte von einem Architekten oder einem Sachverständigen vorgenommen werden.
Zusammenfassung
Bei der Planung kann die Wohnfläche bereits früh berechnet werden, um die Nutzungsqualität zu bewerten.
Die Berechnung ist auch relevant für die Kostenermittlung – viele Kostenfaktoren werden pro Quadratmeter Wohnfläche berechnet.
Eine realistische Planung berücksichtigt die tatsächliche Wohnfläche nach WoFlV. Die Wohnfläche nach WoFlV ist ein zentraler Begriff bei:
- Mietverträgen
- Kaufverträgen
- Bewertung von Immobilien
Die Wohnflächenberechnung erfolgt nach festgelegten Regeln und kann erheblich von anderen Flächenbegriffen wie NGF oder BGF abweichen.
Für Bauherren ist die korrekte Wohnflächenberechnung wichtig, weil sie sich auf Mietpreise, Kaufpreise und die Bewertung von Immobilien auswirkt. Abweichungen können zu rechtlichen Konsequenzen führen, wobei ab ca. 10% bei Mietverträgen ein erheblicher Mangel vermutet wird; die genauen Schwellen und Rechtsfolgen je nach Vertragstyp variieren können.
Eine professionelle, haftungsreduzierende Berechnung sollte von einem Architekten oder Sachverständigen vorgenommen werden.
Übersicht zu Architektenkosten in Bayern: Architektenkosten Bayern
Quellen und Rechtsgrundlagen
- ↗ Wohnflächenverordnung (WoFlV) – Volltext der Verordnung, § 4 Abs. 2 WoFlV regelt Räume unter Dachschrägen, § 4 Abs. 4 WoFlV regelt Balkone und Terrassen (Gesetze-im-Internet.de)