Abstandsflächen – einfach erklärt
Abstandsflächen sind die Flächen zwischen einem Gebäude und den Grundstücksgrenzen, die zur Einhaltung von Mindestabständen zu Nachbargrundstücken freigehalten werden müssen. Abstandsflächen sind ein häufiges Thema bei Bauvorhaben – und ein häufiger Grund für Missverständnisse. Dieser Artikel erklärt, was Abstandsflächen sind, wann sie gelten und welche typischen Fehler vermieden werden sollten.
Rechtsgrundlage für Abstandsflächen in Bayern ist Art. 6 der Bayerischen Bauordnung (BayBO).
Abstandsflächen – wichtige Punkte
- Abstand zur Grundstücksgrenze: Gebäude müssen einen Mindestabstand zur Grundstücksgrenze einhalten
- Berechnung (Orientierungswerte): In Gemeinden bis 250.000 Einwohner: 0,4 H (mindestens 3 m), in größeren Gemeinden: 1,0 H – diese Werte dienen der Orientierung, im Einzelfall können Abweichungen bestehen
- Zweck: Schutz vor Überbauung, Belichtung, Belüftung
- Ausnahmen: Bestimmte Nebenanlagen können privilegiert sein
BayBO 2021 – das hat sich geändert
Seit der Novelle der Bayerischen Bauordnung 2021 gelten neue Regelungen für Abstandsflächen. In Gemeinden bis 250.000 Einwohner beträgt die Abstandsfläche in der Regel 0,4 H (statt der früheren 1,0 H), mindestens jedoch 3,0 m. Nur in Gemeinden mit mehr als 250.000 Einwohnern gilt weiterhin grundsätzlich die 1,0-H-Regel.
Was sind Abstandsflächen?
Abstandsflächen sind Flächen, die zwischen einem Gebäude und der Grundstücksgrenze freigehalten werden müssen. Sie dienen dem Schutz vor Überbauung, der Sicherstellung von Belichtung und Belüftung sowie dem Brandschutz.
Abstandsflächen sind nicht dasselbe wie der Abstand zum Nachbarn. Sie beziehen sich auf die Grundstücksgrenze – unabhängig davon, ob dort ein Nachbargebäude steht oder nicht.
Wann gelten Abstandsflächen?
Abstandsflächen gelten grundsätzlich für Gebäude und Gebäudeteile, von denen Wirkungen wie Belichtung, Belüftung oder Brandschutz ausgehen. Sie gelten nicht für alle Gebäude – etwa für bestimmte Nebenanlagen, die privilegiert sind.
Die Regelungen zu Abstandsflächen ergeben sich in Bayern aus der Bayerischen Bauordnung (BayBO). Die konkreten Regelungen können im Bebauungsplan abweichend geregelt sein.
Wie werden Abstandsflächen berechnet?
Die Abstandsflächen richten sich nach der Höhe der jeweiligen Außenwand. Maßgeblich ist die Wandhöhe, gemessen von der Geländeoberfläche bis zum Schnittpunkt der Außenwand mit der Dachhaut. Die Gesamthöhe des Gebäudes ist dabei nicht entscheidend – es kommt auf die konkrete Wand an.
Je nach Dachform und Geländesituation kann die maßgebliche Wandhöhe deutlich von der optischen Gesamthöhe abweichen.
Giebel und Dachflächen: Bei der Berechnung der Abstandsflächen ist nicht die Gesamthöhe des Gebäudes maßgeblich, sondern die Wandhöhe der jeweiligen Außenwand. Giebelflächen und geneigte Dachflächen werden je nach Dachneigung anteilig zur Wandhöhe gerechnet. Dadurch kann sich die erforderliche Abstandsfläche deutlich von der optischen Gebäudehöhe unterscheiden.
In Bayern richtet sich die Tiefe der Abstandsflächen nach Art. 6 BayBO. In Gemeinden bis 250.000 Einwohner beträgt die Abstandsfläche in der Regel 0,4 H, mindestens jedoch 3,0 m. In Gemeinden mit mehr als 250.000 Einwohnern gilt grundsätzlich die 1,0-H-Regel. Maßgeblich ist jeweils die Wandhöhe der betroffenen Außenwand.
Abweichungen sind jedoch möglich – etwa bei privilegierten Nebenanlagen, bestehenden Grenzbebauungen (siehe auch Denkmalschutz) oder abweichenden Festsetzungen im Bebauungsplan.
Wie groß müssen Abstandsflächen in Bayern sein?
In Bayern gilt seit der BayBO-Novelle 2021: In Gemeinden bis 250.000 Einwohner beträgt die Abstandsfläche in der Regel 0,4 H (mindestens 3 m). Nur in Gemeinden über 250.000 Einwohner gilt grundsätzlich 1,0 H. In der Praxis betreffen die reduzierten Abstandsflächen insbesondere kleinere und mittlere Gemeinden in Bayern.
Besondere Regelungen
Schmalseitenregelung (16-m-Privileg)
In Bayern kann die Abstandsfläche bei schmalen Gebäudeseiten reduziert werden. Für Außenwände mit einer Länge von bis zu 16 m darf die Abstandsfläche geringer ausfallen als nach der regulären Berechnung. Diese gesetzlich vorgesehene Ausnahme ist insbesondere bei kompakten Gebäuden relevant. Die Anwendung hängt von der konkreten Situation, der Gebäudestellung und der Gemeindegröße ab und sollte im Einzelfall geprüft werden.
Typische Fehler und Missverständnisse
"Abstandsflächen gelten nur zum Nachbarn"
Das ist falsch. Abstandsflächen beziehen sich auf die Grundstücksgrenze – unabhängig davon, ob dort ein Nachbargebäude steht oder nicht. Auch wenn kein Nachbar vorhanden ist, müssen die Abstandsflächen eingehalten werden.
"Die Höhe ist die Gesamthöhe des Gebäudes"
Das ist falsch. Maßgeblich ist die Wandhöhe der jeweiligen Außenwand, gemessen von der Geländeoberfläche bis zum Schnittpunkt der Außenwand mit der Dachhaut – nicht die Gesamthöhe des Gebäudes. Das kann bei steilen Dächern einen erheblichen Unterschied machen.
"Bei Umbauten gelten keine Abstandsflächen"
Das ist falsch. Auch bei Umbauten gelten Abstandsflächen. Bestehende Gebäude können Abstandsflächen übernehmen, wenn sie bereits vorhanden sind. In der Regel beträgt die Abstandsfläche mindestens 3 m. Abweichungen sind jedoch möglich – etwa bei privilegierten Nebenanlagen, bestehenden Grenzbebauungen oder abweichenden Festsetzungen im Bebauungsplan.
"Garagen und Carports brauchen keine Abstandsflächen"
Das ist nicht immer richtig. Garagen bis 50 m² Grundfläche, Carports und Terrassenüberdachungen bis 30 m² können unter bestimmten Voraussetzungen privilegiert sein und direkt an der Grundstücksgrenze errichtet werden. Die konkreten Regelungen hängen von den Maßen, dem Bebauungsplan und weiteren Voraussetzungen ab.
Abstandsflächen bei Umbauten
Bei Umbauten und Bauen im Bestand können Abstandsflächen übernommen werden, wenn sie bereits vorhanden sind. Das bedeutet: Wenn ein bestehendes Gebäude bereits eine bestimmte Abstandsfläche hat, kann diese bei einem Umbau beibehalten werden – auch wenn sie geringer ist als die nach den aktuellen Regelungen erforderliche Abstandsfläche.
Wichtig: In der Regel beträgt die Abstandsfläche mindestens 3 m. Abweichungen sind jedoch möglich – etwa bei privilegierten Nebenanlagen, bestehenden Grenzbebauungen oder abweichenden Festsetzungen im Bebauungsplan.
Abstandsflächen und Bebauungsplan
Der Bebauungsplan kann Abstandsflächen festlegen, die von den allgemeinen Regelungen der BayBO abweichen. Wenn der Bebauungsplan Abstandsflächen festlegt, sind diese maßgeblich – nicht die allgemeinen Regelungen.
Wenn der Bebauungsplan keine Abstandsflächen festlegt, gelten die allgemeinen Regelungen der BayBO.
Was Bauherren beachten sollten
Für Bauherren ist wichtig: Abstandsflächen frühzeitig prüfen. Sie bestimmen maßgeblich, wo auf dem Grundstück gebaut werden kann. Eine frühzeitige Prüfung verhindert Überraschungen in der Bauantragsplanung.
Bei Umbauten sollte geprüft werden, ob Abstandsflächen übernommen werden können. Das kann mehr Gestaltungsspielraum schaffen.
Die Höhenberechnung ist wichtig: Maßgeblich ist die Wandhöhe der jeweiligen Außenwand, gemessen von der Geländeoberfläche bis zum Schnittpunkt der Außenwand mit der Dachhaut – nicht die Gesamthöhe des Gebäudes. Bei steilen Dächern kann dies die zulässige Gebäudehöhe erheblich beeinflussen.
Typische Fragen von Bauherren
Was sind Abstandsflächen?
Abstandsflächen sind die Flächen, die zwischen einem Gebäude und den Grundstücksgrenzen freizuhalten sind. Sie dienen dem Brandschutz, der Belichtung und Belüftung. Die erforderlichen Abstände sind in der Bauordnung geregelt.
Wie werden Abstandsflächen berechnet?
Die Berechnung richtet sich nach der Wandhöhe der jeweiligen Außenwand, gemessen von der Geländeoberfläche bis zum Schnittpunkt der Außenwand mit der Dachhaut. In Bayern gilt seit 2021: In Gemeinden bis 250.000 Einwohner beträgt die Abstandsfläche in der Regel 0,4 H (mindestens 3 m), in größeren Gemeinden 1,0 H. Ein Architekt kann die Berechnung durchführen.
Kann ich Abstandsflächen reduzieren?
Ja, in bestimmten Fällen sind Reduzierungen möglich. Durch Brandwände, bestimmte Wandkonstruktionen oder Vereinbarungen mit Nachbarn können Abstandsflächen reduziert werden. Die Baubehörde muss zustimmen.
Zusammenfassung
Abstandsflächen sind Flächen, die zwischen einem Gebäude und der Grundstücksgrenze freigehalten werden müssen. Sie richten sich nach der Wandhöhe der jeweiligen Außenwand. In Bayern gilt seit 2021: In Gemeinden bis 250.000 Einwohner beträgt die Abstandsfläche in der Regel 0,4 H (mindestens 3 m), in größeren Gemeinden 1,0 H. Sie dienen dem Schutz vor Überbauung, der Sicherstellung von Belichtung und Belüftung sowie dem Brandschutz.
Typische Fehler sind: Die Höhe falsch zu berechnen (Gesamthöhe statt Wandhöhe bis zum Schnittpunkt mit der Dachhaut), Abstandsflächen nur zum Nachbarn zu sehen (sie beziehen sich auf die Grundstücksgrenze) und bei Umbauten Abstandsflächen zu unterschätzen (auch bei Umbauten gelten Abstandsflächen, in der Regel mindestens 3 m).
Eine frühzeitige Prüfung der Abstandsflächen verhindert Überraschungen in der Bauantragsplanung und schafft Planungssicherheit.
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Rechtliche Grundlagen & weiterführende Informationen
Externe Quellen und offizielle Informationen zu Abstandsflächen: