Bebauungsplan – Inhalte, Spielräume und Befreiungen
Der Bebauungsplan (B-Plan) ist eine der wichtigsten Vorgaben für die Planung. Dieser Artikel hilft, den Bebauungsplan zu verstehen: Er regelt, was auf einem Grundstück gebaut werden darf und wie gebaut werden muss. Für Bauherren bedeutet das: Der Bebauungsplan bestimmt maßgeblich, welche Gestaltungsspielräume bestehen und welche Einschränkungen zu beachten sind.
Hinweis zu Bebauungsplänen: Bebauungspläne können regional unterschiedlich formatiert sein. Manche Gemeinden haben zusätzliche Satzungen oder örtliche Besonderheiten, die zu beachten sind. Die hier beschriebenen Grundlagen gelten allgemein, im Einzelfall können örtliche Unterschiede bestehen.
Bebauungsplan – wichtige Regelungen
- Nutzung: Welche Nutzung ist erlaubt? (Wohnen, Gewerbe, Mischgebiet)
- Baulinien & Baugrenzen: Wo darf gebaut werden?
- Dachformen: Welche Dachformen sind vorgeschrieben?
- Höhen: Wie hoch darf gebaut werden?
- GRZ & GFZ: Wie viel Fläche darf überbaut werden?
- Abstandsflächen: Welche Abstände sind einzuhalten?
Was ist ein Bebauungsplan?
Ein Bebauungsplan ist ein verbindlicher Plan, der von der Gemeinde aufgestellt wird. Er regelt die Bebauung eines bestimmten Gebiets und ist Teil des ↗ Baugesetzbuchs (BauGB) § 30. Der Bebauungsplan konkretisiert die allgemeinen Vorgaben der Bayerischen Bauordnung (BayBO) und der ↗ Baunutzungsverordnung (BauNVO) für ein konkretes Gebiet.
Merksatz
Der Bebauungsplan ist verbindlich – alles, was er regelt, geht den allgemeinen Bauvorschriften vor.
Nicht jedes Grundstück hat einen Bebauungsplan. In Gebieten ohne Bebauungsplan gelten die allgemeinen Vorgaben der BayBO und BauNVO. In Gebieten mit Bebauungsplan sind dessen Festsetzungen verbindlich – sie haben Vorrang vor den allgemeinen Regelungen.
Was darf ich bauen, wenn ein Bebauungsplan gilt?
Ein Bebauungsplan regelt verbindlich, was auf einem Grundstück gebaut werden darf und wie gebaut werden muss. Er legt fest, welche Nutzung erlaubt ist, wo gebaut werden darf, welche Dachformen vorgeschrieben sind und welche Höhen- und Flächenvorgaben gelten. Die Festsetzungen des Bebauungsplans haben Vorrang vor den allgemeinen Bauvorschriften.
Was regelt ein Bebauungsplan im Detail?
Ein Bebauungsplan kann verschiedene Festsetzungen enthalten:
Nutzung
Der Bebauungsplan legt fest, welche Nutzung erlaubt ist: reines Wohngebiet, Mischgebiet, Gewerbegebiet oder andere Nutzungen. Die Nutzung bestimmt, welche Gebäudearten gebaut werden dürfen.
Baulinien und Baugrenzen
Baulinien und Baugrenzen bestimmen, wo auf dem Grundstück gebaut werden darf:
- Baulinie: Die Gebäudefassade muss genau auf der Baulinie liegen – keine Abweichung möglich
- Baugrenze: Das Gebäude darf nicht über die Baugrenze hinausragen – innerhalb der Baugrenze ist Bebauung möglich
Baulinien schaffen eine einheitliche Straßenfront, Baugrenzen geben mehr Gestaltungsspielraum. In der Praxis sind Abweichungen von Baulinien nur in Ausnahmefällen möglich, während Baugrenzen häufig mehr Spielraum für Befreiungen bieten.
Dachformen
Viele Bebauungspläne schreiben bestimmte Dachformen vor: Satteldach, Walmdach, Flachdach oder andere Formen. Die Dachformvorgabe dient der einheitlichen Gestaltung des Gebiets.
Höhen
Der Bebauungsplan kann maximale Gebäudehöhen festlegen. Die Höhenvorgabe kann sich auf die Firsthöhe, die Traufhöhe oder die Gesamthöhe beziehen. Sie begrenzt, wie hoch gebaut werden darf.
GRZ und GFZ
Die Grundflächenzahl (GRZ) regelt, wie viel Prozent der Grundstücksfläche überbaut werden darf. Die Geschossflächenzahl (GFZ) begrenzt die insgesamt zulässige Geschossfläche. Details zu Flächenbegriffe im Baurecht finden Sie im entsprechenden Artikel.
Typische Werte für Einfamilienhäuser in Wohngebieten: GRZ von 0,2 bis 0,4, GFZ von 0,4 bis 0,8. Beispiel: Bei einer GFZ von 0,8 darf die Gesamtgeschossfläche 80% der Grundstücksfläche entsprechen.
Abstandsflächen
Der Bebauungsplan kann Abstandsflächen festlegen, die von den allgemeinen Regelungen der BayBO abweichen. Details zu Abstandsflächen finden Sie im entsprechenden Artikel.
Spielräume im Bebauungsplan
Nicht jeder Bebauungsplan regelt alles. Manche Bebauungspläne enthalten nur wenige Festsetzungen – etwa nur die Nutzung und die Baugrenzen. In diesen Fällen gelten die allgemeinen Regelungen der BayBO und BauNVO für die nicht geregelten Aspekte.
Spielräume entstehen auch durch die Art der Festsetzung: Baugrenzen geben mehr Gestaltungsspielraum als Baulinien. Wenn keine Dachform festgelegt ist, sind verschiedene Dachformen möglich.
Befreiungen vom Bebauungsplan
Abweichungen vom Bebauungsplan sind grundsätzlich möglich – durch eine Befreiung. Eine Befreiung kann erteilt werden, wenn:
- die Abweichung mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist
- die Abweichung die Nachbarn nicht unzumutbar beeinträchtigt
- die Abweichung städtebaulich vertretbar ist
Nicht jede Abweichung ist möglich. Manche Festsetzungen sind zwingend – etwa Baulinien oder bestimmte Höhenvorgaben. Andere Festsetzungen können im Einzelfall durch Befreiung gelockert werden – etwa Dachformen, GRZ oder GFZ in begrenztem Umfang.
Eine Befreiung muss beantragt werden. Sie ist Teil des Baugenehmigungsverfahrens. Die Baubehörde prüft, ob die Voraussetzungen für eine Befreiung erfüllt sind.
Typische Missverständnisse
Ein häufiges Missverständnis ist, dass der Bebauungsplan alles regelt. Das ist nicht so – manche Bebauungspläne enthalten nur wenige Festsetzungen. Für nicht geregelte Aspekte gelten die allgemeinen Regelungen der BayBO und BauNVO.
Ein weiteres Missverständnis ist, dass Abweichungen nicht möglich sind. Das ist falsch – Abweichungen sind durch Befreiung möglich, wenn die Voraussetzungen erfüllt sind. Nicht jede Abweichung ist möglich, aber viele sind es.
Ein drittes Missverständnis ist, dass Baugrenzen und Baulinien dasselbe sind. Das ist falsch – Baulinien sind verbindlich, Baugrenzen geben mehr Spielraum.
Was Bauherren beachten sollten
Für Bauherren ist wichtig: Den Bebauungsplan frühzeitig prüfen. Er bestimmt maßgeblich, welche Gestaltungsspielräume bestehen. Eine frühzeitige Prüfung verhindert Überraschungen in der Bauantragsplanung.
Wenn Abweichungen geplant sind, sollte frühzeitig geprüft werden, ob eine Befreiung möglich ist. Eine Bauvoranfrage kann hier Planungssicherheit bieten.
Der Bebauungsplan ist nicht statisch – er kann geändert werden. Änderungen des Bebauungsplans sind jedoch aufwendig und dauern lange. Für ein konkretes Bauvorhaben ist der geltende Bebauungsplan maßgeblich.
Typische Fragen von Bauherren
Was ist ein Bebauungsplan?
Ein Bebauungsplan ist eine rechtsverbindliche Festsetzung, die regelt, wie ein Grundstück bebaut werden darf. Er legt fest, welche Gebäudehöhen, Geschossflächen, Abstandsflächen und Nutzungen zulässig sind. Er ist für Bauherren verbindlich.
Kann ich vom Bebauungsplan abweichen?
Ja, in bestimmten Fällen sind Abweichungen möglich. Die Baubehörde kann Befreiungen erteilen, wenn die Abweichung mit den Zielen des Bebauungsplans vereinbar ist und keine Nachteile entstehen. Eine Befreiung ist nicht selbstverständlich.
Wie erfahre ich, was im Bebauungsplan steht?
Der Bebauungsplan ist öffentlich einsehbar. Er kann bei der Gemeinde oder im Internet eingesehen werden. Ein Architekt kann bei der Interpretation helfen und zeigen, welche Spielräume bestehen.
Zusammenfassung
Der Bebauungsplan ist eine der wichtigsten Vorgaben für die Planung. Er regelt, was auf einem Grundstück gebaut werden darf und wie gebaut werden muss. Für Bauherren bedeutet das: Der Bebauungsplan bestimmt maßgeblich, welche Gestaltungsspielräume bestehen und welche Einschränkungen zu beachten sind.
Nicht jeder Bebauungsplan regelt alles – manche enthalten nur wenige Festsetzungen. Abweichungen sind durch Befreiung möglich, wenn die Voraussetzungen erfüllt sind. Eine frühzeitige Prüfung des Bebauungsplans verhindert Überraschungen in der Bauantragsplanung und schafft Planungssicherheit.
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Rechtliche Grundlagen & weiterführende Informationen
Externe Quellen und offizielle Informationen zum Bebauungsplan:
- ↗ Baugesetzbuch (BauGB) – § 30 Bebauungsplan (Gesetze-im-Internet.de)
- ↗ Baunutzungsverordnung (BauNVO) (Gesetze-im-Internet.de)