DIN 277 ist eine deutsche Norm zur Berechnung von Grundflächen und Rauminhalten von Bauwerken. Sie definiert Flächenbegriffe wie BGF (Bruttogeschossfläche), NGF (Nettogeschossfläche), Nutzfläche, Verkehrsfläche und Funktionsfläche. DIN 277 wird häufig als Grundlage für Kostenermittlung, Honorarermittlung und Planung herangezogen.

DIN 277 – Flächenberechnung & Unterschied zur WoFlV

Q: Was ist der Unterschied zwischen DIN 277 und WoFlV?

DIN 277 ist eine technische Norm für Flächenberechnung im Bauwesen (BGF, NGF, Nutzfläche). Die WoFlV (Wohnflächenverordnung) ist eine Rechtsverordnung für die Berechnung der Wohnfläche in Miet- und Kaufverträgen. DIN 277 umfasst alle Gebäudeflächen, WoFlV nur bewohnbare Flächen. Beide verwenden unterschiedliche Berechnungsmethoden.

DIN 277 ist eine deutsche Norm zur Berechnung von Grundflächen und Rauminhalten von Bauwerken. Sie definiert Flächenbegriffe wie BGF (Bruttogeschossfläche) und NGF (Nettogeschossfläche) und wird häufig als Grundlage für Kostenermittlung und Honorarermittlung im Rahmen der Honorarordnung herangezogen.

Die Wohnflächenverordnung (WoFlV) ist dagegen eine Rechtsverordnung für die Berechnung der Wohnfläche in Miet- und Kaufverträgen. Beide Normen verwenden unterschiedliche Berechnungsmethoden und haben unterschiedliche Anwendungsbereiche.

DIN 277 vs. WoFlV – der wichtigste Unterschied

DIN 277: Technische Norm für alle Gebäudeflächen (BGF, NGF, Nutzfläche, Verkehrsfläche, Funktionsfläche)
WoFlV: Rechtsverordnung nur für bewohnbare Flächen in Miet- und Kaufverträgen
Anwendung: DIN 277 für Planung/Kosten, WoFlV für Verträge/Bewertung

Was ist DIN 277?

DIN 277 (Grundflächen und Rauminhalte von Bauwerken im Hochbau) ist eine deutsche Norm, die einheitliche Regeln für die Berechnung von Flächen und Rauminhalten im Bauwesen festlegt. Sie wird vom Deutschen Institut für Normung (DIN) herausgegeben und wird häufig als Grundlage für Planung, Kostenermittlung und Honorarermittlung herangezogen.

DIN 277 definiert verschiedene Flächenkategorien, die nach ihrer Funktion unterschieden werden:

BGF (Bruttogeschossfläche): Summe aller Geschossflächen einschließlich Wände
NGF (Nettogeschossfläche): BGF abzüglich Konstruktionsflächen
Nutzfläche: Flächen, die einer bestimmten Nutzung dienen
Verkehrsfläche: Flächen für Erschließung (Flure, Treppen, etc.)
Funktionsfläche: Flächen für technische Anlagen (Heizung, Technik, etc.)

Die wichtigsten Flächenbegriffe nach DIN 277

BGF – Bruttogeschossfläche

Die Bruttogeschossfläche (BGF) ist die Summe aller Geschossflächen eines Gebäudes, gemessen an den äußeren Begrenzungen. Sie umfasst:

Alle Geschosse vollständig
Außenwände mit ihrer vollen Dicke
Konstruktionsflächen (Wände, Stützen, etc.)
Nutzflächen, Verkehrsflächen und Funktionsflächen

Die BGF wird häufig als Grundlage für die Kostenermittlung und die Honorarermittlung im Rahmen der HOAI herangezogen. Viele Kostenfaktoren werden auf Basis der BGF berechnet.

NGF – Nettogeschossfläche

Die Nettogeschossfläche (NGF) ist die Bruttogeschossfläche abzüglich der Konstruktionsflächen. Sie umfasst nur die tatsächlich nutzbaren Flächen:

Nutzfläche
Verkehrsfläche
Funktionsfläche

Die NGF wird berechnet, indem von der BGF die Konstruktionsflächen abgezogen werden (Außenwände, Innenwände, Stützen, Installationsschächte).

Nutzfläche, Verkehrsfläche, Funktionsfläche

Die NGF wird nach DIN 277 in drei Kategorien unterteilt:

Nutzfläche: Flächen, die einer bestimmten Nutzung dienen (z. B. Wohnräume, Büroräume, Lagerräume)
Verkehrsfläche: Flächen für Erschließung und Erreichen von Räumen (Flure, Treppen, Eingangsbereiche, Aufzüge)
Funktionsfläche: Flächen für technische oder funktionale Zwecke (Heizungsräume, Technikräume, Installationsschächte, Abstellräume für technische Anlagen)

DIN 277 vs. WoFlV – der Unterschied

DIN 277 und WoFlV sind zwei unterschiedliche Systeme zur Flächenberechnung mit unterschiedlichen Anwendungsbereichen:

Zweck und Anwendung

DIN 277 wird verwendet für:

Kostenermittlung und Baukostenberechnung
Honorarermittlung
Statik und Tragwerksplanung
Brandschutzplanung
Allgemeine Planungszwecke

WoFlV wird verwendet für:

Mietverträge
Kaufverträge
Immobilienbewertung
Rechtliche Auseinandersetzungen über Wohnfläche

Berechnungsmethoden

DIN 277:

Umfasst alle Gebäudeflächen (Nutzfläche, Verkehrsfläche, Funktionsfläche)
Messung an den äußeren Begrenzungen (BGF) oder abzüglich Konstruktionsflächen (NGF)
Technische, objektive Berechnung
Raumhöhen spielen bei der Flächenermittlung keine Rolle

WoFlV:

Nur bewohnbare Flächen
Anteilige Berechnung von Fluren, Abstellräumen (100% wenn innerhalb der Wohnung)
Anteilige Berechnung von Räumen unter Dachschrägen (nach Raumhöhe)
Anteilige Berechnung von Balkonen/Terrassen (25–50%)
Keller zählen grundsätzlich nicht

Praxisbeispiel: Einfamilienhaus

BGF nach DIN 277: 250 m² (alle Geschosse, einschließlich Wände)

NGF nach DIN 277: 200 m² (BGF abzüglich Konstruktionsflächen)

Wohnfläche nach WoFlV: 128 m² (nur bewohnbare Flächen, anteilige Berechnung von Dachschrägen und Balkonen)

Die Wohnfläche ist deutlich kleiner als NGF und BGF, weil sie nach anderen Regeln berechnet wird.

Wann wird welche Norm verwendet?

Die Wahl der richtigen Norm hängt vom Zweck der Berechnung ab:

DIN 277 verwenden bei:

Kostenermittlung und Baukostenberechnung
Honorarermittlung im Rahmen der HOAI (BGF wird häufig als Grundlage herangezogen)
Statik und Tragwerksplanung
Brandschutzplanung
Allgemeine Architekturplanung

WoFlV verwenden bei:

Mietverträgen (Wohnfläche muss nach WoFlV angegeben werden)
Kaufverträgen (Wohnfläche sollte nach WoFlV vereinbart werden)
Immobilienbewertung
Rechtlichen Auseinandersetzungen über Wohnfläche

Häufige Fragen zu DIN 277

Was ist der Unterschied zwischen BGF und NGF?

BGF (Bruttogeschossfläche) umfasst alle Geschossflächen einschließlich Wände und Konstruktionsflächen. NGF (Nettogeschossfläche) ist die BGF abzüglich der Konstruktionsflächen und umfasst nur die tatsächlich nutzbaren Flächen (Nutzfläche, Verkehrsfläche, Funktionsfläche).

Ist NGF dasselbe wie Wohnfläche?

Nein. NGF nach DIN 277 umfasst alle nutzbaren Flächen (Nutzfläche, Verkehrsfläche, Funktionsfläche). Die Wohnfläche nach WoFlV umfasst nur bewohnbare Flächen nach speziellen Regeln. Die NGF ist meist größer als die Wohnfläche.

Wann muss ich DIN 277 verwenden?

DIN 277 wird häufig als Grundlage für Kostenermittlung, Honorarermittlung im Rahmen der HOAI, Statik, Brandschutzplanung und allgemeine Planungszwecke herangezogen. Für Miet- und Kaufverträge wird dagegen die WoFlV verwendet.

Zusammenfassung

DIN 277 ist eine technische Norm für die Flächenberechnung im Bauwesen und definiert Flächenbegriffe wie BGF, NGF, Nutzfläche, Verkehrsfläche und Funktionsfläche. Sie wird häufig als Grundlage für Kostenermittlung, Honorarermittlung und Planungszwecke herangezogen.

Die WoFlV ist eine Rechtsverordnung für die Berechnung der Wohnfläche in Miet- und Kaufverträgen. Beide Normen verwenden unterschiedliche Berechnungsmethoden und haben unterschiedliche Anwendungsbereiche. Für Bauherren ist es wichtig zu wissen, welche Norm für welchen Zweck verwendet wird.

Weiterführende Artikel

Weitere Informationen zu verwandten Themen:

Rechtliche Grundlagen & weiterführende Informationen

Externe Quellen und offizielle Informationen zu DIN 277:

↗ DIN 277:2021-08 – Grundflächen und Rauminhalte von Bauwerken im Hochbau (DIN Media / Beuth-Verlag)

Über den Autor

Benjamin Schels, Architekt M.A., ist Inhaber des Architekturbüro Schels mit Sitz in Wolnzach im Landkreis Pfaffenhofen an der Ilm. Die Inhalte basieren auf praktischer Erfahrung aus der architektonischen Planungspraxis und dienen der sachlichen Orientierung. Sie ersetzen keine individuelle Prüfung eines konkreten Bauvorhabens.

Für konkrete Fragestellungen biete ich architektonische Beratungen mit klar definiertem Umfang an – etwa zu Genehmigungsfähigkeit, Kostenrahmen, Bestandsschutz, Umbau- oder Sanierungsvorhaben sowie zum sinnvollen Vorgehen im jeweiligen Kontext. Diese Beratungen werden transparent zu Festpreisen angeboten.

Ein unverbindliches und kostenfreies Erstgespräch zur Einordnung eines möglichen Projekts ist jederzeit möglich.

→ Beratung anfragen