Flächenbegriffe im Baurecht – GRZ, GFZ, BGF & Co. erklärt
Im Baurecht gibt es viele verschiedene Flächenbegriffe, die oft verwechselt werden: GRZ, GFZ, BGF, NGF, Wohnfläche, Nutzfläche. Diese Begriffe haben unterschiedliche Bedeutungen und werden für verschiedene Zwecke verwendet – etwa in Bebauungsplänen, bei der Genehmigungsplanung oder bei der Kostenermittlung. Dieser Artikel erklärt die wichtigsten Flächenbegriffe und ihre Unterschiede.
Die örtlichen Bauvorschriften im Landkreis Pfaffenhofen an der Ilm legen fest, welche Flächenzahlen im Bebauungsplan gelten. Diese Vorgaben müssen bei der Planung berücksichtigt werden.
GRZ – Grundflächenzahl
Die Grundflächenzahl (GRZ) gibt an, wie viel Prozent der Grundstücksfläche überbaut werden darf. Sie wird im Bebauungsplan festgelegt und ist eine wichtige Vorgabe für die Planung.
Beispiel: Bei einem Grundstück von 1000 m² und einer GRZ von 0,3 dürfen maximal 300 m² überbaut werden. Die GRZ bezieht sich auf die Grundfläche des Gebäudes – also die Fläche, die das Gebäude auf dem Grundstück einnimmt, gemessen an den äußeren Begrenzungen.
Die GRZ ist wichtig, weil sie bestimmt, wie viel vom Grundstück bebaut werden darf. Sie schafft Freiflächen und sorgt für eine angemessene Bebauungsdichte. Bei der Architekturplanung muss die GRZ eingehalten werden.
GFZ – Geschossflächenzahl
Die Geschossflächenzahl (GFZ) gibt an, wie viel Geschossfläche insgesamt auf dem Grundstück erlaubt ist. Sie wird ebenfalls im Bebauungsplan festgelegt und ist unabhängig von der Anzahl der Geschosse.
Beispiel: Bei einem Grundstück von 1000 m² und einer GFZ von 0,8 dürfen insgesamt 800 m² Geschossfläche errichtet werden. Diese 800 m² können auf ein oder mehrere Geschosse verteilt werden – etwa 400 m² im Erdgeschoss und 400 m² im Obergeschoss, oder 200 m² pro Geschoss bei vier Geschossen.
Die GFZ ist wichtig, weil sie die maximale Bebauungsdichte begrenzt. Sie ermöglicht es, die Geschossfläche flexibel auf mehrere Geschosse zu verteilen, solange die Gesamtsumme nicht überschritten wird. Zusammen mit der GRZ bestimmt sie, wie viel gebaut werden darf.
BGF – Bruttogeschossfläche
Die Bruttogeschossfläche (BGF) ist die Summe aller Geschossflächen eines Gebäudes. Sie umfasst alle Geschosse – vom Keller bis zum Dachgeschoss – und wird an den äußeren Begrenzungen des Gebäudes gemessen.
Die BGF umfasst:
- Alle Geschosse vollständig
- Außenwände mit ihrer vollen Dicke
- Konstruktionsflächen (Wände, Stützen, etc.)
- Nutzflächen, Verkehrsflächen und Funktionsflächen
Die BGF ist wichtig für die Kostenermittlung, da viele Kostenfaktoren – etwa Baukosten, Nebenkosten oder Gebühren – auf Basis der BGF berechnet werden. Sie ist auch relevant für die Kostenbasis und die Honorarermittlung nach HOAI.
NGF – Nettogeschossfläche
Die Nettogeschossfläche (NGF) ist die Bruttogeschossfläche abzüglich der Konstruktionsflächen. Sie umfasst nur die tatsächlich nutzbaren Flächen – also Nutzfläche, Verkehrsfläche und Funktionsfläche.
Die NGF wird berechnet, indem von der BGF die Konstruktionsflächen abgezogen werden:
- Außenwände
- Innenwände
- Stützen und Pfeiler
- Installationsschächte
Die NGF ist wichtig, weil sie die tatsächlich nutzbare Fläche eines Gebäudes beschreibt. Sie wird für verschiedene Zwecke verwendet – etwa für die Raumplanung, die Kostenermittlung oder die Bewertung der Nutzungsqualität.
Wohnfläche
Die Wohnfläche ist die tatsächlich bewohnbare Fläche einer Wohnung oder eines Hauses. Sie wird nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV) berechnet und umfasst nur die Räume, die zum Wohnen genutzt werden können.
Zur Wohnfläche zählen:
- Wohn- und Schlafräume
- Küche und Bad
- Flure und Diele (anteilig)
- Abstellräume (anteilig)
Nicht zur Wohnfläche zählen:
- Keller und Dachböden (wenn nicht ausgebaut)
- Garagen und Stellplätze
- Technikräume
- Balkone und Terrassen (werden gesondert ausgewiesen)
Die Wohnfläche ist wichtig für Mietverträge, Kaufverträge oder die Bewertung von Immobilien. Sie wird nach festgelegten Regeln berechnet und kann von der Nettogeschossfläche abweichen.
Nutzfläche
Die Nutzfläche ist die Fläche, die tatsächlich für einen bestimmten Zweck genutzt wird. Sie umfasst alle Räume, die einer spezifischen Nutzung dienen – etwa Wohnen, Arbeiten, Lagern oder Produzieren.
Die Nutzfläche ist Teil der Nettogeschossfläche und wird unterschieden von:
- Verkehrsfläche (Flure, Treppen, etc.)
- Funktionsfläche (Technikräume, etc.)
Die Nutzfläche ist wichtig für die Raumplanung und die Bewertung der Nutzungsqualität. Sie beschreibt, wie viel Fläche tatsächlich für den beabsichtigten Zweck zur Verfügung steht.
Verkehrsfläche und Funktionsfläche
Neben der Nutzfläche gibt es weitere Flächenkategorien:
Verkehrsfläche: Flächen, die dem Erschließen und Erreichen von Räumen dienen – etwa Flure, Treppen, Eingangsbereiche oder Aufzüge.
Funktionsfläche: Flächen, die technischen oder funktionalen Zwecken dienen – etwa Heizungsräume, Technikräume, Installationsschächte oder Abstellräume für technische Anlagen.
Diese Flächen sind Teil der Nettogeschossfläche, werden aber nicht zur Nutzfläche gezählt. Sie sind jedoch notwendig für die Funktion des Gebäudes und müssen bei der Planung berücksichtigt werden.
Zusammenfassung
Flächenbegriffe im Baurecht haben unterschiedliche Bedeutungen und werden für verschiedene Zwecke verwendet:
- GRZ (Grundflächenzahl): Wie viel vom Grundstück überbaut werden darf – wichtig für Bebauungspläne
- GFZ (Geschossflächenzahl): Wie viel Geschossfläche insgesamt erlaubt ist – wichtig für Bebauungspläne
- BGF (Bruttogeschossfläche): Summe aller Geschossflächen – wichtig für Kostenermittlung und Honorarberechnung
- NGF (Nettogeschossfläche): BGF abzüglich Konstruktionsflächen – wichtig für Nutzbarkeit
- Wohnfläche: Tatsächlich bewohnbare Fläche – wichtig für Verträge und Bewertung
- Nutzfläche: Fläche für spezifische Nutzung – wichtig für Raumplanung
Diese Begriffe sind wichtig für die Planung, die Genehmigungsplanung und die Kostenermittlung. Bei der Planung müssen die Vorgaben aus dem Bebauungsplan – etwa GRZ und GFZ – eingehalten werden. Die verschiedenen Flächenbegriffe helfen, die Planung präzise zu beschreiben und die Kosten realistisch einzuschätzen.