Genehmigungsfähigkeit erklärt: Bauordnung, BPlan & Abstandsflächen

Die Frage "Ist mein Bauvorhaben genehmigungsfähig?" ist eine der wichtigsten Fragen für Bauherren. Genehmigungsfähig bedeutet: Das Bauvorhaben entspricht den baurechtlichen Anforderungen und kann eine Baugenehmigung erhalten.

Dieser Artikel erklärt, welche Faktoren die Genehmigungsfähigkeit bestimmen: Bebauungsplan, Abstandsflächen, Bauordnung und weitere baurechtliche Vorgaben. Eine frühzeitige Prüfung der Genehmigungsfähigkeit kann teure Fehlentscheidungen vermeiden.

Genehmigungsfähigkeit – Schnellübersicht

  • Bebauungsplan: Regelt, was und wie gebaut werden darf (Höhen, Flächen, Nutzungen)
  • Abstandsflächen: Mindestabstände zu Grundstücksgrenzen müssen eingehalten werden
  • Bauordnung: Grundlegende baurechtliche Anforderungen (Brandschutz, Statik, etc.)
  • Weitere Vorschriften: Stellplatzverordnung, Denkmalschutz, örtliche Satzungen
  • Frühzeitige Prüfung: Vor dem Grundstückskauf oder der Planung kann eine Vorabprüfung Klarheit schaffen

Was bedeutet genehmigungsfähig?

Ein Bauvorhaben ist genehmigungsfähig, wenn es alle baurechtlichen Anforderungen erfüllt und eine Baugenehmigung erteilt werden kann. Die Genehmigungsfähigkeit wird durch verschiedene Faktoren bestimmt:

Die Genehmigungsfähigkeit wird im Genehmigungsverfahren geprüft. Eine frühzeitige Prüfung durch einen Architekten kann bereits vor dem Grundstückskauf oder der Planung Klarheit schaffen.

Bebauungsplan und Genehmigungsfähigkeit

Der Bebauungsplan ist eine der wichtigsten Vorgaben für die Genehmigungsfähigkeit. Er regelt unter anderem:

Wenn ein Bebauungsplan existiert, muss das Bauvorhaben dessen Vorgaben entsprechen. Abweichungen sind nur durch Befreiungen möglich, die nicht selbstverständlich sind.

Wenn kein Bebauungsplan existiert, gelten die Vorgaben der Bauordnung und die Abstandsflächen. In diesem Fall ist die Genehmigungsfähigkeit oft weniger klar definiert, da mehr Spielräume bestehen.

Abstandsflächen und Genehmigungsfähigkeit

Die Abstandsflächen sind ein weiterer wichtiger Faktor für die Genehmigungsfähigkeit. Sie regeln die Mindestabstände zwischen Gebäuden und Grundstücksgrenzen.

Die erforderlichen Abstände hängen unter anderem ab von:

Wenn die Abstandsflächen nicht eingehalten werden können, ist das Bauvorhaben in der Regel nicht genehmigungsfähig. Ausnahmen sind möglich, aber nicht selbstverständlich.

Bauordnung und weitere Vorschriften

Neben Bebauungsplan und Abstandsflächen müssen weitere baurechtliche Anforderungen erfüllt sein:

Diese Anforderungen werden im Ablauf des Genehmigungsverfahrens geprüft. Eine sorgfältige Genehmigungsplanung stellt sicher, dass alle Anforderungen erfüllt sind.

Vorabprüfung der Genehmigungsfähigkeit

Eine Vorabprüfung der Genehmigungsfähigkeit ist sinnvoll, bevor Sie ein Grundstück kaufen oder mit der Planung beginnen. Sie kann Klarheit schaffen über:

Eine Vorabprüfung kann teure Fehlentscheidungen vermeiden. Sie ersetzt keine vollständige Genehmigungsplanung, kann aber eine belastbare Grundlage für Entscheidungen schaffen.

Wann ist eine Vorabprüfung sinnvoll?

  • Vor dem Grundstückskauf: Klarheit über Bebauungsmöglichkeiten
  • Bei unklaren Rahmenbedingungen: Wenn Bebauungsplan oder Abstandsflächen unklar sind
  • Bei komplexen Vorhaben: Wenn Denkmalschutz, Befreiungen oder Ausnahmen erforderlich sind
  • Bei Bestandsgebäuden: Prüfung von Umbau- oder Sanierungsmöglichkeiten

Typische Fragen zur Genehmigungsfähigkeit

Kann ich vor dem Kauf eines Grundstücks prüfen, ob es genehmigungsfähig ist?

Ja, eine Vorabprüfung der Genehmigungsfähigkeit ist möglich und sinnvoll. Ein Architekt kann Bebauungsplan, Abstandsflächen und baurechtliche Rahmenbedingungen analysieren, bevor Sie ein Grundstück kaufen. Dies schafft Klarheit über die Bebauungsmöglichkeiten und kann Fehlentscheidungen vermeiden.

Was passiert, wenn mein Vorhaben nicht genehmigungsfähig ist?

Wenn ein Vorhaben nicht genehmigungsfähig ist, kann es nicht gebaut werden. In bestimmten Fällen sind Befreiungen oder Ausnahmeverfahren möglich, die jedoch nicht selbstverständlich sind. Eine frühzeitige Prüfung kann Alternativen aufzeigen oder Anpassungen vorschlagen.

Kann ich vom Bebauungsplan abweichen?

Abweichungen vom Bebauungsplan sind durch Befreiungen möglich, wenn die Abweichung mit den Zielen des Bebauungsplans vereinbar ist und keine Nachteile entstehen. Eine Befreiung ist nicht selbstverständlich und erfordert eine Begründung. Details finden Sie im Artikel Bebauungsplan.

Zusammenfassung

Die Genehmigungsfähigkeit eines Bauvorhabens hängt von verschiedenen Faktoren ab: Bebauungsplan, Abstandsflächen, Bauordnung und weiteren baurechtlichen Vorschriften. Eine frühzeitige Prüfung der Genehmigungsfähigkeit kann Klarheit schaffen und teure Fehlentscheidungen vermeiden.

Für Bauherren bedeutet das: Prüfen Sie die Genehmigungsfähigkeit frühzeitig – idealerweise vor dem Grundstückskauf oder zu Beginn der Planung. Ein Architekt kann dabei helfen, die baurechtlichen Rahmenbedingungen zu verstehen und realistische Einschätzungen zu geben.

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Über den Autor

Benjamin Schels, Architekt M.A., ist Inhaber des Architekturbüro Schels mit Sitz in Wolnzach (Landkreis Pfaffenhofen a. d. Ilm). Die Inhalte basieren auf praktischer Erfahrung aus der architektonischen Planungspraxis und dienen der sachlichen Orientierung. Sie ersetzen keine individuelle Prüfung eines konkreten Bauvorhabens.

Für Fragen zur Genehmigungsfähigkeit biete ich architektonische Beratungen mit definiertem Umfang – unabhängig von einer späteren Planungsbeauftragung. Schwerpunkte sind Genehmigungsfähigkeit, Kostenrahmen, Bestandsschutz sowie Umbau- oder Sanierungsvorhaben. Alle Beratungen werden zu Festpreisen angeboten.

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