Genehmigungsfrei –
wann brauche ich keinen Bauantrag?

Genehmigungsfrei bedeutet, dass ein Bauvorhaben ohne formale Baugenehmigung errichtet werden kann. In Bayern sind bestimmte kleine Bauvorhaben genehmigungsfrei – etwa Gebäude ohne Aufenthaltsräume bis 75 m³, Garagen bis 50 m² oder Terrassenüberdachungen bis 30 m². Die Genehmigungsfreiheit ist in ↗ Art. 57 der Bayerischen Bauordnung (BayBO) geregelt.

Nicht jedes Bauvorhaben erfordert eine Baugenehmigung. Viele Bauherren fragen sich: Wann brauche ich keinen Bauantrag? Die folgenden Regelungen gelten für Bayern auf Grundlage der Bayerischen Bauordnung (BayBO). Dieser Artikel erklärt, welche Bauvorhaben genehmigungsfrei sind und welche Bedingungen erfüllt sein müssen.

Wichtig: Die Regelungen können regional unterschiedlich sein. Lokale Satzungen, Bebauungspläne oder örtliche Besonderheiten können die Genehmigungsfreiheit einschränken oder erweitern. Auch genehmigungsfreie Bauvorhaben müssen alle anderen öffentlich-rechtlichen Vorschriften einhalten – etwa Abstandsflächen, Vorgaben des Bebauungsplans oder Brandschutzbestimmungen. Die Genehmigungsfreiheit ersetzt keine rechtliche Prüfung im Einzelfall. Im Zweifel sollte die zuständige Baubehörde gefragt werden.

Genehmigungsfreie Bauvorhaben – Beispiele

Gebäude bis 75 m³: Gartenhäuser, Geräteschuppen ohne Aufenthaltsräume
Garagen bis 50 m²: Einzelgaragen, Doppelgaragen (unter bestimmten Voraussetzungen)
Terrassenüberdachungen bis 30 m²: Überdachungen von Terrassen oder Balkonen
Mauern bis 2 m Höhe: Gartenmauern, Einfriedungen
Wichtig: Alle anderen baurechtlichen Vorschriften (Abstände, Bebauungsplan) gelten weiterhin

Was bedeutet genehmigungsfrei?

Genehmigungsfrei bedeutet, dass für ein Bauvorhaben keine Baugenehmigung beantragt werden muss. Das Bauvorhaben kann direkt umgesetzt werden, sofern alle anderen baurechtlichen Vorschriften eingehalten werden. Die Genehmigungsfreiheit ist in der Bayerischen Bauordnung (BayBO) geregelt und gilt nur für bestimmte, genau definierte Bauvorhaben.

Merksatz

Genehmigungsfrei heißt: kein Bauantrag – aber alle anderen Vorschriften gelten weiterhin.

Genehmigungsfrei heißt nicht, dass alle Vorschriften außer Kraft gesetzt sind. Abstandsflächen, Bebauungspläne, Brandschutz und andere baurechtliche Anforderungen gelten weiterhin. Die Genehmigungsfreiheit bedeutet nur, dass das formale Genehmigungsverfahren entfällt.

Genehmigungsfrei vs. genehmigungsfreigestellt – häufiges Missverständnis

Wichtig – häufiges Missverständnis: "Genehmigungsfrei" ist nicht dasselbe wie "genehmigungsfreigestellt".

Genehmigungsfreie Vorhaben benötigen keinen Bauantrag. Genehmigungsfreigestellte Vorhaben durchlaufen hingegen ein vereinfachtes Bauantragsverfahren, benötigen aber dennoch einen Bauantrag und damit einen bauvorlageberechtigten Entwurfsverfasser (Architekt oder eingetragener Bauingenieur).

Die Begriffe werden oft verwechselt, haben aber unterschiedliche rechtliche Konsequenzen. Genehmigungsfreigestellte Vorhaben sind nicht genehmigungsfrei, sondern durchlaufen ein vereinfachtes Genehmigungsverfahren.

Welche Bauvorhaben sind in Bayern genehmigungsfrei?

Konkrete Beispiele

Gebäude ohne Aufenthaltsräume

Gebäude ohne Aufenthaltsräume mit einem Brutto-Rauminhalt von bis zu 75 Kubikmetern sind genehmigungsfrei. Dazu zählen:

Gartenhäuser bis 75 m³ Brutto-Rauminhalt
Geräteschuppen bis 75 m³ Brutto-Rauminhalt
Werkstätten ohne Aufenthaltsräume bis 75 m³

Wichtig: Diese Gebäude dürfen keine Aufenthaltsräume haben – also keine Räume, die zum Wohnen, Arbeiten oder längeren Aufenthalt gedacht sind. Sie müssen außerhalb des Außenbereichs liegen.

Garagen und Carports

Garagen und Carports mit einer Grundfläche von bis zu 50 Quadratmetern sind genehmigungsfrei. Dazu zählen:

Einzelgaragen bis 50 m² Grundfläche
Doppelgaragen bis 50 m² Grundfläche
Carports bis 50 m² Grundfläche
Unterstellplätze bis 50 m² Grundfläche

Beispiel: Eine Einzelgarage mit 3,5 m × 5 m = 17,5 m² ist genehmigungsfrei. Eine Doppelgarage mit 6 m × 7 m = 42 m² ist ebenfalls genehmigungsfrei. Eine größere Garage mit 8 m × 7 m = 56 m² benötigt dagegen eine Baugenehmigung.

Terrassenüberdachungen

Terrassenüberdachungen sind genehmigungsfrei, wenn sie folgende Bedingungen erfüllen:

Fläche bis zu 30 Quadratmetern
Auskragung (Tiefe) bis zu 3 Metern
An das bestehende Gebäude angebaut

Beispiel: Eine Terrassenüberdachung mit 5 m × 6 m = 30 m² und einer Tiefe von 2,5 m ist genehmigungsfrei. Eine größere Überdachung mit 40 m² oder eine tiefere mit 4 m Auskragung benötigt eine Baugenehmigung.

Einfriedungen

Mauern, Stützmauern und Einfriedungen (Zäune) mit einer Höhe bis zu 2 Metern sind genehmigungsfrei, sofern sie nicht im Außenbereich liegen. Dazu zählen:

Gartenmauern bis 2 m Höhe
Zäune bis 2 m Höhe
Stützmauern bis 2 m Höhe

Wichtig: Die Einfriedung darf das Ortsbild nicht beeinträchtigen. Höhere Mauern oder Zäune benötigen eine Baugenehmigung.

Solaranlagen und Photovoltaikanlagen

Solaranlagen und Photovoltaikanlagen auf Wohngebäuden sind unter bestimmten Bedingungen genehmigungsfrei. Die genauen Voraussetzungen hängen von der Art der Anlage, der Größe und der Lage ab.

Typischerweise sind genehmigungsfrei:

Photovoltaikanlagen auf Dächern von Wohngebäuden
Solarthermieanlagen auf Dächern
Anlagen, die nicht über das Dach hinausragen

Im Zweifel sollte die Baubehörde gefragt werden, ob eine Anlage genehmigungsfrei ist.

Kleine Anbauten

Kleine Anbauten können im Ausnahmefall genehmigungsfrei sein, wenn sie ausdrücklich unter Art. 57 der Bayerischen Bauordnung (BayBO) fallen und alle weiteren Vorgaben erfüllen. In der Praxis sind Anbauten jedoch häufig genehmigungspflichtig, da sie oft die Kubatur, Abstandsflächen oder den Bebauungsplan betreffen.

Typischerweise sind kleine Anbauten nur dann genehmigungsfrei, wenn sie:

Eine bestimmte Größe nicht überschreiten (oft bis 30 m²)
Die Abstandsflächen einhalten
Den Bebauungsplan nicht verletzen
Keine zusätzlichen Geschosse schaffen

Wichtige Einschränkungen

Auch wenn ein Bauvorhaben genehmigungsfrei ist, müssen alle anderen baurechtlichen Vorschriften eingehalten werden:

Abstandsflächen: Die erforderlichen Abstände zu Nachbargrundstücken müssen eingehalten werden
Bebauungsplan: Die Vorgaben des Bebauungsplans gelten weiterhin
Brandschutz: Brandschutzbestimmungen müssen eingehalten werden
Baulinien: Baulinien und Baugrenzen müssen beachtet werden
Denkmalschutz: Bei denkmalgeschützten Gebäuden gelten besondere Vorschriften

Die Genehmigungsfreiheit entbindet nicht von der Verpflichtung, alle öffentlich-rechtlichen Vorschriften einzuhalten. Wer unsicher ist, sollte die Baubehörde fragen oder einen Architekten konsultieren.

Im Zweifel fragen

Ob ein Bauvorhaben genehmigungsfrei ist, hängt von vielen Faktoren ab: Größe, Art, Lage, örtliche Vorschriften. Die genauen Bedingungen können von Gemeinde zu Gemeinde unterschiedlich sein.

Im Zweifel sollte immer die zuständige Baubehörde gefragt werden. Eine kurze Nachfrage kann teure Fehler vermeiden. Auch ein Architekt kann bei der Einschätzung helfen, ob ein Bauvorhaben genehmigungsfrei ist oder eine Bauantragsplanung erforderlich ist.

Typische Fragen von Bauherren

WELCHE BAUVORHABEN SIND GENEHMIGUNGSFREI? Genehmigungsfrei sind bestimmte kleine Bauvorhaben: Gebäude ohne Aufenthaltsräume bis 75 m³, Garagen bis 50 m², Terrassenüberdachungen bis 30 m², Einfriedungen bis 2 m Höhe. Die genauen Bedingungen sind in der Bauordnung geregelt.

BEDEUTET GENEHMIGUNGSFREI AUCH OHNE VORSCHRIFTEN? Nein, auch genehmigungsfreie Bauvorhaben müssen alle anderen baurechtlichen Vorschriften einhalten – Abstandsflächen, Bebauungsplan, Brandschutz. Die Genehmigungsfreiheit bedeutet nur, dass das formale Genehmigungsverfahren entfällt.

WIE SICHER KANN ICH SEIN, DASS MEIN VORHABEN GENEHMIGUNGSFREI IST? Im Zweifel sollte die Baubehörde gefragt werden. Die Genehmigungsfreiheit hängt von vielen Faktoren ab: Größe, Art, Lage, örtliche Vorschriften. Eine kurze Nachfrage kann teure Fehler vermeiden.

Zusammenfassung

Nicht jedes Bauvorhaben erfordert eine Baugenehmigung. In Bayern sind bestimmte Bauvorhaben genehmigungsfrei – etwa kleine Garagen, Gartenhäuser, Terrassenüberdachungen oder Einfriedungen, sofern sie bestimmte Größen- und Abstandsvorgaben einhalten.

Wichtig ist: Auch genehmigungsfreie Bauvorhaben müssen alle anderen baurechtlichen Vorschriften einhalten – Abstandsflächen, Bebauungspläne, Brandschutz. Die Genehmigungsfreiheit bedeutet nur, dass das formale Genehmigungsverfahren entfällt.

Im Zweifel sollte die Baubehörde gefragt werden, ob ein Bauvorhaben genehmigungsfrei ist. Eine kurze Nachfrage kann teure Fehler und spätere Probleme vermeiden.

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Externe Quellen und offizielle Informationen zu genehmigungsfreien Bauvorhaben:

Über den Autor

Benjamin Schels, Architekt M.A., ist Inhaber des architekturbüros schels mit Sitz in Wolnzach (Landkreis Pfaffenhofen a. d. Ilm). Die Inhalte basieren auf praktischer Erfahrung aus der architektonischen Planungspraxis und dienen der sachlichen Orientierung. Sie ersetzen keine individuelle Prüfung eines konkreten Bauvorhabens.

Bei Fragen zu genehmigungsfreien Vorhaben biete ich architektonische Beratungen mit festgelegtem Umfang – ohne Verpflichtung zur späteren Planung. Schwerpunkte sind Genehmigungsfähigkeit, Kostenrahmen, Bestandsschutz sowie Umbau- oder Sanierungsvorhaben. Alle Beratungen werden zu Festpreisen angeboten.

Ein unverbindliches und kostenfreies Erstgespräch zur Einordnung eines möglichen Projekts ist jederzeit möglich.

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