Neubau – Planung, Ablauf und Besonderheiten

Ein Neubau ist die Errichtung eines neuen Gebäudes auf einem Grundstück, auf dem zuvor kein Gebäude stand oder ein vorhandenes Gebäude abgerissen wurde. Neubauten bieten maximale Gestaltungsfreiheit, erfordern aber auch eine umfassende Planung von Grund auf. Dieser Artikel erklärt, was einen Neubau ausmacht, welche Besonderheiten er hat und wie der Planungsprozess abläuft.

Die Architekturplanung für einen Neubau beginnt bei null – es gibt keine bestehende Bausubstanz, die berücksichtigt werden muss. Das ermöglicht eine optimale Planung, erfordert aber auch eine sorgfältige Abstimmung aller Aspekte.

Was ist ein Neubau?

Ein Neubau ist die Errichtung eines neuen Gebäudes auf einem Grundstück. Im Gegensatz zu Umbau oder Sanierung gibt es keine bestehende Bausubstanz, die erhalten oder angepasst werden muss. Der Neubau wird komplett neu geplant und errichtet.

Ein Neubau kann sein:

Einfamilienhaus: Neubau eines Einfamilienhauses auf einem freien Grundstück
Mehrfamilienhaus: Neubau eines Wohngebäudes mit mehreren Wohneinheiten
Gewerbegebäude: Neubau eines Büro- oder Geschäftsgebäudes
Ersatzneubau: Abriss eines bestehenden Gebäudes und Neubau auf demselben Grundstück

Wichtig: Auch ein Ersatzneubau (Abriss und Neubau) gilt rechtlich als Neubau, nicht als Umbau. Die Genehmigungsplanung muss daher alle Anforderungen für einen Neubau erfüllen.

Vorteile eines Neubaus

Ein Neubau bietet verschiedene Vorteile gegenüber Umbau oder Sanierung:

Maximale Gestaltungsfreiheit: Keine Einschränkungen durch bestehende Strukturen, Grundrisse können optimal geplant werden
Moderne Standards: Neueste Technik, Energieeffizienz und Baustandards können von Anfang an integriert werden
Keine Altlasten: Keine unerwarteten Probleme mit bestehender Bausubstanz, keine versteckten Mängel
Planungssicherheit: Alle Aspekte können von Anfang an geplant werden, keine Kompromisse durch Bestand
Langlebigkeit: Neue Gebäude haben eine lange Lebensdauer und geringeren Wartungsaufwand
Energieeffizienz: Moderne Energiestandards können optimal umgesetzt werden

Herausforderungen beim Neubau

Auch ein Neubau hat Herausforderungen, die berücksichtigt werden müssen:

Höhere Kosten: Neubau ist in der Regel teurer als Umbau, da alles neu errichtet wird
Längere Planungszeit: Alle Aspekte müssen von Grund auf geplant werden
Grundstücksvorbereitung: Erschließung, Baugrunduntersuchung und Vorbereitung des Grundstücks erforderlich
Genehmigungsverfahren: Vollständiges Genehmigungsverfahren erforderlich
Koordination: Viele Gewerke müssen koordiniert werden

Planungsprozess beim Neubau

Der Planungsprozess für einen Neubau folgt den Leistungsphasen nach HOAI:

Leistungsphase 1: Grundlagenermittlung

In der ersten Phase werden die Grundlagen für die Planung ermittelt:

Grundstücksanalyse (Lage, Größe, Form, Bebauung)
Baugrunduntersuchung (Bodenverhältnisse, Tragfähigkeit)
Bebauungsplan und örtliche Vorschriften
Erschließung (Strom, Wasser, Abwasser, Gas)
Wünsche und Anforderungen des Bauherrn

Diese Phase ist wichtig, um alle Rahmenbedingungen zu kennen, bevor die Planung beginnt.

Leistungsphase 2–3: Vorplanung und Entwurfsplanung

In diesen Phasen wird der Entwurf entwickelt:

Grundrissplanung
Fassadengestaltung
Materialwahl und Bauweise
Kostenschätzung
Abstimmung mit dem Bauherrn

Der Entwurf wird schrittweise verfeinert, bis alle Anforderungen erfüllt sind.

Leistungsphase 4: Genehmigungsplanung

Die Genehmigungsplanung erstellt alle Unterlagen für den Bauantrag:

Grundrisse, Schnitte, Ansichten
Statiknachweis
Brandschutznachweis
Energieeffizienznachweis
Weitere erforderliche Nachweise

Der Bauantrag wird bei der Baubehörde eingereicht. Die Genehmigung kann mehrere Wochen bis Monate dauern.

Leistungsphase 5–8: Ausführungsplanung und Bauleitung

Nach der Genehmigung folgen:

Ausführungsplanung: Detaillierte Pläne für die Bauausführung
Vergabe: Ausschreibung und Vergabe an Handwerker
Bauleitung: Überwachung der Bauausführung
Kostenkontrolle: Überwachung der Kosten während der Bauausführung

Leistungsphase 9: Objektbetreuung

Nach der Fertigstellung folgt die Objektbetreuung, etwa Mängelbeseitigung und Übergabe.

Besonderheiten bei der Neubauplanung

Grundstücksauswahl

Die Auswahl des richtigen Grundstücks ist entscheidend für den Erfolg eines Neubaus:

Lage: Verkehrsanbindung, Infrastruktur, Umgebung
Größe und Form: Passt das Grundstück zu den Wünschen?
Bebauungsplan: Welche Vorgaben gelten? GRZ, GFZ, Gebäudeklasse?
Erschließung: Sind alle Anschlüsse vorhanden?
Baugrund: Bodenverhältnisse, Tragfähigkeit, Grundwasser

Bauweise

Die Wahl der Bauweise beeinflusst Kosten, Bauzeit und Eigenschaften des Hauses:

Massivbau: Ziegel, Kalksandstein, Beton – langlebig, guter Schallschutz
Holzbau: Nachhaltig, kurze Bauzeit, besondere Anforderungen an Schallschutz
Fertighaus: Schnelle Bauzeit, standardisierte Grundrisse

Energieeffizienz

Bei einem Neubau können moderne Energiestandards optimal umgesetzt werden:

Wärmedämmung
Lüftungsanlagen
Heizungstechnik (Wärmepumpe, Solarthermie, etc.)
Photovoltaik
Energieeffizienzstandards (KfW, Passivhaus)

Fachplaner

Für einen Neubau sind verschiedene Fachplaner erforderlich:

Statiker: Standsicherheitsnachweis
Brandschutzplaner: Brandschutznachweis (bei höheren Gebäudeklassen)
Haustechniker: Heizung, Lüftung, Sanitär, Elektro
Energieberater: Energieeffizienznachweis

Der Architekt koordiniert die Fachplaner und stellt sicher, dass alle Planungen aufeinander abgestimmt sind.

Kosten beim Neubau

Die Kosten für einen Neubau setzen sich zusammen aus:

Grundstück: Kaufpreis des Grundstücks
Erschließung: Anschlüsse an Versorgungsnetze
Bauplanung: Architektenhonorar nach HOAI
Baukosten: Material und Handwerkerleistungen
Außenanlagen: Garten, Terrasse, Wege
Nebenkosten: Baugenehmigung, Versicherungen, etc.

Eine realistische Kostenschätzung sollte alle Kostenfaktoren berücksichtigen. Die Baukosten liegen typischerweise bei etwa 1.500 bis 2.000 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche, abhängig von Ausstattung und Bauweise.

Unterschiede zu Umbau und Sanierung

Ein Neubau unterscheidet sich in wichtigen Punkten von Umbau oder Sanierung:

Planungsfreiheit

Beim Neubau gibt es keine Einschränkungen durch bestehende Strukturen. Grundrisse, Fassaden und technische Anlagen können optimal geplant werden. Bei Umbau oder Sanierung müssen bestehende Strukturen berücksichtigt werden, was Kompromisse erfordern kann.

Kosten

Ein Neubau ist in der Regel teurer als Umbau oder Sanierung, da alles neu errichtet wird. Allerdings können bei Umbau oder Sanierung unerwartete Kosten durch Bestandsmängel entstehen, die beim Neubau nicht auftreten.

Genehmigungsverfahren

Beim Neubau ist ein vollständiges Genehmigungsverfahren erforderlich. Bei Umbau oder Sanierung kann das Verfahren einfacher sein, wenn keine wesentlichen Änderungen vorgenommen werden.

Bauzeit

Die Bauzeit für einen Neubau ist in der Regel länger als bei Umbau oder Sanierung, da alles neu errichtet wird. Allerdings gibt es keine unerwarteten Verzögerungen durch Bestandsprobleme.

Praktische Hinweise für Bauherren

Für Bauherren, die einen Neubau planen, sind folgende Punkte wichtig:

Frühe Planung: Eine frühe Planung hilft, Kosten und Zeitplan zu kontrollieren
Grundstücksprüfung: Vor dem Kauf sollte das Grundstück auf Eignung geprüft werden
Kostenpuffer: Ein Puffer von etwa 10–15% für unvorhergesehene Kosten einplanen
Zeitplan: Realistische Zeitplanung – von Planung bis Fertigstellung können 1–2 Jahre vergehen
Abstimmung: Regelmäßige Abstimmung mit dem Architekten und den Fachplanern

Die örtlichen Baubehörden im Landkreis Pfaffenhofen an der Ilm prüfen bei der Genehmigungsplanung, ob alle Anforderungen für den Neubau erfüllt sind.

Zusammenfassung

Ein Neubau bietet maximale Gestaltungsfreiheit und ermöglicht die Umsetzung moderner Standards von Anfang an. Der Planungsprozess folgt den Leistungsphasen nach HOAI und erfordert eine sorgfältige Abstimmung aller Aspekte – von der Grundstücksauswahl über die Bauweise bis zur Genehmigungsplanung.

Eine frühe und sorgfältige Planung hilft, Kosten und Zeitplan zu kontrollieren.