Wohnfläche berechnen nach WoFlV – Regeln & Praxisbeispiele

Die Wohnfläche ist die nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV) berechnete Fläche eines Gebäudes, die zu Wohnzwecken genutzt wird. Sie umfasst alle Räume, die ausschließlich zu einer Wohnung gehören, sowie anteilig genutzte Räume. Die Wohnfläche kann erheblich von anderen Flächenbegriffen wie der Nettogeschossfläche (NGF) oder der Bruttogeschossfläche (BGF) abweichen.

Die Wohnfläche ist ein zentraler Begriff bei Mietverträgen, Kaufverträgen und der Bewertung von Immobilien. Dieser Artikel erklärt die Regeln zur Wohnflächenberechnung und bietet Praxisbeispiele für die korrekte Berechnung.

Für Bauherren ist die korrekte Wohnflächenberechnung wichtig, weil sie sich auf Mietpreise, Kaufpreise und die Bewertung von Immobilien auswirkt. Abweichungen von mehr als 10% können zu Mietminderungen, Kaufpreisminderungen oder Rücktrittsrechten führen – die Wohnfläche ist daher haftungsrelevant.

Was ist die Wohnflächenverordnung (WoFlV)?

Die Wohnflächenverordnung (WoFlV) ist eine bundesweite Verordnung, die regelt, wie die Wohnfläche zu berechnen ist. Sie gilt für Wohnungen und Häuser und legt fest, welche Räume zur Wohnfläche zählen und wie sie berechnet werden.

Die WoFlV ist der gängige Standard, insbesondere im Mietrecht. Im Kaufvertrag sollte klar vereinbart werden, nach welchem Standard die Fläche angegeben wird. Die Anrechnung von Flächen mit Dachschrägen sowie von Balkonen/Terrassen/Loggien ist in § 4 WoFlV geregelt (u. a. Abs. 2 und Abs. 4). Sie sorgt für eine einheitliche Berechnung und verhindert Streitigkeiten über die tatsächliche Wohnfläche.

Welche Räume zählen zur Wohnfläche?

Vollständig zur Wohnfläche zählen: Folgende Räume zählen vollständig (100%) zur Wohnfläche:

• Wohnräume: Wohnzimmer, Esszimmer, Arbeitszimmer
• Schlafräume: Schlafzimmer, Kinderzimmer
• Küche: Küche mit oder ohne Essbereich
• Bad: Badezimmer, Gäste-WC, Gäste-Dusche

Flure, Diele und Abstellräume: Flure, Diele und Abstellräume zählen vollständig (100%) zur Wohnfläche, wenn sie innerhalb der Wohnung liegen. Die Einschränkung erfolgt nur über die Raumhöhe – nicht über die Raumart.

Praxisbeispiel: Ein Flur mit 10 m² zählt vollständig mit 10 m² zur Wohnfläche. Eine Abstellkammer mit 4 m² zählt vollständig mit 4 m² zur Wohnfläche.

Räume unter Dachschrägen: Räume unter Dachschrägen werden nach der Raumhöhe anteilig zur Wohnfläche gerechnet. Die WoFlV unterscheidet ausschließlich nach Raumhöhe:

• Raumhöhe ≥ 2 m: 100% der Fläche zählt zur Wohnfläche
• Raumhöhe 1 m bis < 2 m: 50% der Fläche zählt zur Wohnfläche
• Raumhöhe < 1 m: 0% – zählt nicht zur Wohnfläche

Praxisbeispiel: Ein Dachgeschosszimmer mit 20 m² Grundfläche, davon 15 m² mit Raumhöhe ≥ 2 m und 5 m² mit Raumhöhe 1,5 m, ergibt: 15 m² (100%) + 2,5 m² (50% von 5 m²) = 17,5 m² Wohnfläche.

Was zählt nicht zur Wohnfläche?

Folgende Räume und Flächen zählen nicht zur Wohnfläche:

• Keller: Kellerräume zählen nach WoFlV grundsätzlich nicht zur Wohnfläche. Untergeschosse, die als Wohnräume innerhalb der Wohnung geplant sind, werden nach denselben Regeln wie andere Räume bewertet (lichte Maße, Raumhöhe).
• Dachböden: Dachböden, Speicher – zählen nur dann zur Wohnfläche, wenn sie Teil der Wohnung sind und die Raumhöhenvoraussetzungen erfüllen
• Garagen und Stellplätze: Garagen, Carports, Stellplätze
• Technikräume: Heizungsräume, Technikräume, Installationsschächte
• Räume mit < 1 m Raumhöhe: Bereiche unter 1 m Raumhöhe zählen nicht

Balkone, Terrassen und Loggien: Balkone, Terrassen und Loggien zählen nach § 4 Abs. 4 WoFlV anteilig zur Wohnfläche – meist 25%, maximal 50%. In seltenen Ausnahmefällen kann die Anrechnung auch niedriger ausfallen (bis hin zu 0%), z. B. bei praktisch nicht nutzbaren Flächen. Die genaue Anrechnung sollte im Vertrag festgelegt werden. Dies ist ein häufiger Streitpunkt bei Kaufverträgen.

Wie wird die Wohnfläche berechnet?

Die Berechnung der Wohnfläche erfolgt in mehreren Schritten:

Schritt 1: Vollständig zählende Räume – Erfassen Sie alle Räume, die vollständig zur Wohnfläche zählen: Wohnzimmer, Schlafzimmer, Küche, Bad, Flure, Diele, Abstellräume (wenn innerhalb der Wohnung). Addieren Sie die Flächen.

Schritt 2: Räume unter Dachschrägen – Erfassen Sie Räume unter Dachschrägen und berechnen Sie die anteilige Fläche nach Raumhöhe (100%, 50% oder 0%).

Schritt 3: Balkone, Terrassen, Loggien – Erfassen Sie Balkone, Terrassen und Loggien und rechnen Sie diese anteilig an (meist 25%, maximal 50%).

Schritt 4: Summe bilden – Addieren Sie alle Flächen aus Schritt 1, 2 und 3. Das Ergebnis ist die Wohnfläche nach WoFlV.

Praxisbeispiel: Wohnfläche berechnen

Beispiel: Einfamilienhaus mit ausgebautem Dachgeschoss

• Wohnzimmer: 25 m² (100%) = 25 m²
• Esszimmer: 15 m² (100%) = 15 m²
• Küche: 12 m² (100%) = 12 m²
• Bad: 8 m² (100%) = 8 m²
• Schlafzimmer: 18 m² (100%) = 18 m²
• Kinderzimmer: 14 m² (100%) = 14 m²
• Flur EG: 8 m² (100%) = 8 m²
• Flur OG: 6 m² (100%) = 6 m²
• Abstellraum: 3 m² (100%) = 3 m²
• Dachgeschosszimmer: 20 m², davon 15 m² ≥ 2 m (100%) + 5 m² 1,5 m (50%) = 15 m² + 2,5 m² = 17,5 m²
• Balkon: 12 m² (25%) = 3 m²
• Terrasse: 15 m² (25%) = 3,75 m²

Wohnfläche gesamt: 128,25 m²

Nicht zur Wohnfläche: Keller (30 m²), Garage (20 m²)

Wohnfläche vs. andere Flächenbegriffe

Die Wohnfläche nach WoFlV unterscheidet sich von anderen Flächenbegriffen im Baurecht. Ein detaillierter Vergleich zwischen DIN 277 und WoFlV findet sich im entsprechenden Artikel.

• Nettogeschossfläche (NGF) nach DIN 277: Umfasst alle nutzbaren Flächen innerhalb der Gebäudehülle (Nutzfläche, Verkehrsfläche, Funktionsfläche). Die NGF ist meist größer als die Wohnfläche, da sie auch Technikräume, etc. umfasst. NGF ist nicht identisch mit Wohnfläche + Keller.
• Bruttogeschossfläche (BGF) nach DIN 277: Umfasst alle Geschossflächen einschließlich Wände und Konstruktionsflächen. Die BGF ist deutlich größer als die Wohnfläche.
• Wohnfläche (WoFlV): Nur bewohnbare Flächen nach WoFlV. Die Wohnfläche ist meist kleiner als NGF und BGF, da sie nach anderen Regeln berechnet wird.

Häufige Fragen zur Wohnflächenberechnung