Weitere Wohnung im bestehenden Haus: in Bayern verfahrensfrei?
4 Min Lesezeit
Zum Inhaltsverzeichnis springenIn Bayern kann der Einbau einer weiteren Wohnung im bestehenden Haus unter engen Voraussetzungen verfahrensfrei sein. Maßgeblich ist Art. 57 Abs. 1 Nr. 18 BayBO – allerdings nur im Anwendungsbereich des § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB. Für Ausbauten nach Art. 57 Abs. 1 Nr. 18 BayBO ist die Gemeinde zwei Wochen vor Baubeginn in Textform zu informieren (Art. 57 Abs. 7 BayBO).
Zum Dachgeschossausbau (anderer Fall derselben Nummer): Dachgeschossausbau in Bayern: wann verfahrensfrei, wann nicht?.
Zum Bauturbo (anderes Thema, aber oft parallel relevant): Bauturbo in Bayern: was Bauherren wirklich erwarten dürfen.
Maßgeblich ist der amtliche Wortlaut (Stand April 2026, BayBO Art. 57 – Gesetze Bayern).
Keine Rechtsberatung
Dieser Text ersetzt keine Einzelfallprüfung durch die Bauaufsicht oder die Gemeinde. Nutzung, Stellplätze, Rettungswege und der Anwendungsbereich des § 34 BauGB sind vor Ort zu klären.
Begriffe kurz
| Begriff | Bedeutung (kurz) |
|---|---|
| Verfahrensfrei (hier) | Entfall des Baugenehmigungsverfahrens nach BayBO für den Tatbestand Art. 57 Abs. 1 Nr. 18 – nicht „ohne baurechtliche Vorschriften“. Überblick: Genehmigungsfrei – wann kein Bauantrag? |
| Nr. 18, Wohnungen im Bestand | Einbau weiterer Wohnungen nur im Anwendungsbereich von § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB, sofern Konstruktion und äußere Gestalt des Gebäudes im Übrigen unverändert bleiben. § 34 BauGB – Einordnung |
| Anzeige (Abs. 7) | Gemeinde zwei Wochen vor Baubeginn in Textform informieren (Art. 57 Abs. 7 BayBO). |
Rechtsquelle in einem Satz
Art. 57 Abs. 1 Nr. 18 BayBO erfasst auch den Einbau weiterer Wohnungen in bestehende Gebäude – allerdings nur, wenn das Grundstück im Anwendungsbereich von § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB liegt und „die Konstruktion und die äußere Gestalt des Gebäudes im Übrigen nicht verändert werden“.
Wann kann der Einbau „weiterer Wohnungen“ verfahrensfrei sein?
Alle Voraussetzungen der Norm müssen zugleich erfüllt sein:
- Bestehendes Gebäude – es geht um den Einbau weiterer Wohnungen, nicht um ein neues Gebäude.
- Anwendungsbereich von § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB – nur in diesem Bereich greift die Erleichterung für den Einbau weiterer Wohnungen.
- Unveränderte Konstruktion und äußere Gestalt im Übrigen – wie beim Dachgeschoss: Sobald über den gesetzlich genannten Einbau hinaus weitere sichtbare oder konstruktive Änderungen hinzukommen, ist die Verfahrensfreiheit genauer zu prüfen.
- Anzeige – Art. 57 Abs. 7 BayBO: Ausbauten im Sinne von Abs. 1 Nr. 18 sind der Gemeinde zwei Wochen vor Baubeginn in Textform anzuzeigen.
Kurzantwort
Ja, verfahrensfrei kann der Einbau weiterer Wohnungen im bestehenden Gebäude sein, wenn er unter Art. 57 Abs. 1 Nr. 18 BayBO fällt, das Gebäude im Anwendungsbereich von § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB liegt und Konstruktion sowie äußere Gestalt des Gebäudes im Übrigen unverändert bleiben.
Nicht (allein) verfahrensfrei ist der Einbau, wenn sichtbare oder konstruktive Änderungen über den reinen Wohnungseinbau hinaus nötig sind, ein Bebauungsplan (§ 30 BauGB) oder andere Vorschriften ein Genehmigungsverfahren auslösen oder der Standort außerhalb des Anwendungsbereichs des § 34 BauGB liegt.
Was „verfahrensfrei“ hier nicht bedeutet
- Keine Befreiung von Abständen, Bebauungsplan, Stellplatzrecht (z. B. örtliche Satzungen), Brandschutz oder Denkmalschutz. Verfahrensfrei bezieht sich nur auf das Entfallen des Baugenehmigungsverfahrens nach diesem Katalogtatbestand, soweit er greift.
- Nutzungsänderungen ohne Bau können eigenen Vorgaben unterliegen (vgl. Art. 57 Abs. 7 zu Abs. 4 Nr. 1: Anzeige zwei Wochen vor Aufnahme der geänderten Nutzung). Umfang im Einzelfall klären.
- Teilung oder reine Eigentumsordnung (z. B. Wohnungseigentum an bereits abgeschlossenen Einheiten) ist ein anderes Thema als der Einbau weiterer Wohnungen – nicht verwechseln.
Praxishinweis
Denkmalschutz oder Ensemble: In der Planungspraxis greifen hier oft besondere Genehmigungs- und Schutzvorschriften; ein verfahrensfreies Kleinprojekt ist dann häufig nicht ohne Weiteres durchsetzbar. Denkmalschutz
Sonderbauten oder besondere Nutzungen: Erhöhte Anforderungen an Brandschutz und Nachweise führen in der Praxis oft dazu, dass ein förmliches Verfahren sinnvoll oder nötig erscheint – im Einzelfall mit der Behörde klären. Gebäudeklassen
Typische Grenzfälle (Praxis)
| Thema | Kurz-Hinweis |
|---|---|
| Keller, Dachboden, Anbau | Nur einschlägig, wenn es wirklich um den Einbau weiterer Wohnungen geht und Konstruktion sowie Außenansicht im Übrigen passen. Sichtbare Anbauten verändern oft die äußere Gestalt. |
| Stellplätze | Eine zusätzliche Wohnung kann Stellplatzpflicht auslösen – das wird durch Verfahrensfreiheit nach Nr. 18 nicht automatisch erledigt (Stellplatzrecht, örtliche Satzungen). |
| Zweiter Rettungsweg / Brandschutz | Technisch oft entscheidend; Vorschriften gelten unabhängig vom Verfahren. |
| Befreiung vom B‑Plan | Wenn Festsetzungen nicht eingehalten werden können, ist ein Genehmigungs- oder Befreiungsverfahren nötig – Abweichung, Ausnahme, Befreiung. |
Technik trotz Verfahrensfreiheit
Auch wenn kein Baugenehmigungsverfahren erforderlich ist, bleiben technische Anforderungen relevant. Verfahrensfreiheit bedeutet nicht, dass Standsicherheit oder Brandschutz egal wären.
Ablauf in Stichpunkten
- Lage prüfen: Anwendungsbereich von § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB oder Bebauungsplan (§ 30 BauGB)?
- Vorhaben: wirklich Einbau weiterer Wohnungen mit unveränderter Konstruktion und Außenansicht?
- Stellplätze, Abstände, Brandschutz, Denkmal mitprüfen.
- Gemeinde rechtzeitig anzeigen (Art. 57 Abs. 7).
- Zweifel: Bauaufsicht oder Bauvoranfrage.
Quellen und weiterführende Artikel
- BayBO Art. 57 – Gesetze Bayern (Abs. 1 Nr. 18, Abs. 7)
- BayBO Art. 62 – Gesetze Bayern
- Dachgeschossausbau in Bayern: wann verfahrensfrei, wann nicht? (anderer Teil derselben Nr. 18)
- Bauturbo in Bayern: was Bauherren wirklich erwarten dürfen (Bund/Bayern; nicht Art. 57)
- Genehmigungsfrei – wann kein Bauantrag?
- Genehmigungsfähigkeit
- Genehmigungsplanung & Bauantrag
- Baugenehmigung – wann nötig?
Stand: