Abstandsflächenübernahme in Bayernwas der Nachbar damit übernimmt

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Eine Abstandsfläche darf sich in Bayern ganz oder teilweise auf ein Nachbargrundstück erstrecken, wenn ihre Freihaltung rechtlich oder tatsächlich gesichert ist oder der Nachbar gegenüber der Bauaufsichtsbehörde schriftlich zustimmt. Diese Zustimmung bindet nach Art. 6 Abs. 2 Satz 3 BayBO auch Rechtsnachfolger und beschränkt die spätere Bebauung des belasteten Grundstücks.

Wann wird eine Abstandsflächenübernahme benötigt?

Art. 6 Abs. 2 BayBO gibt die Reihenfolge vor:

1. Abstandsflächen und bestimmte Brandschutzabstände liegen grundsätzlich auf dem Baugrundstück.
2. Sie dürfen auf öffentlichen Verkehrs-, Grün- und Wasserflächen bis zu deren Mitte liegen.
3. Sie dürfen sich auf ein anderes Grundstück erstrecken, wenn dort rechtlich oder tatsächlich gesichert ist, dass die Fläche nicht überbaut wird.
4. Alternativ kann der Nachbar gegenüber der Bauaufsichtsbehörde schriftlich zustimmen.

Eine Übernahme kommt typischerweise in Betracht, wenn ein geplanter Baukörper seine erforderliche Abstandsfläche nicht vollständig auf dem eigenen Flurstück unterbringen kann. Sie verändert nicht die Berechnung der notwendigen Tiefe, sondern sichert den fehlenden Teil auf dem anderen Grundstück.

Was ist der Unterschied zur normalen Nachbarzustimmung?

Die amtlichen Erläuterungen zu Anlage 5 stellen ausdrücklich fest, dass die bloße Unterschrift auf Lageplan und Bauzeichnungen nicht genügt. Die Erklärung muss gesondert gegenüber der unteren Bauaufsichtsbehörde abgegeben werden.

Welche Folgen hat die Übernahme für das Nachbargrundstück?

Die übernommene Fläche muss von baulichen Anlagen freigehalten werden, die innerhalb von Abstandsflächen nach BayBO nicht zulässig sind. Ein Gebäude auf dem Nachbargrundstück muss seine zusätzlich erforderliche eigene Abstandsfläche einhalten. Art. 6 Abs. 2 Satz 4 bestimmt, dass die übernommene Fläche nicht auf die dort erforderliche Abstandsfläche angerechnet werden darf.

Die amtlichen Erläuterungen verlangen außerdem, vorhandene Gebäude auf dem Nachbargrundstück zu kontrollieren. Würden sie nach der Übernahme ihre erforderlichen Abstandsflächen oder Abstände nicht mehr einhalten, könnten sie nachträglich bauordnungswidrig werden.

Vereinfachtes Beispiel

Die Abstandsfläche einer geplanten Außenwand reicht 1,50 m über die gemeinsame Grenze. Dieser 1,50 m tiefe Streifen wird auf dem Nachbargrundstück exakt dargestellt und übernommen. Ein künftiges Gebäude auf dem Nachbargrundstück darf diesen Streifen nicht als eigene notwendige Abstandsfläche verwenden; seine eigene Abstandsfläche kommt zusätzlich hinzu.

Das Beispiel erklärt nur die Wirkung. Die tatsächliche Geometrie hängt von Wandhöhe, Dach, Gelände, Satzungen und vorhandener Bebauung ab.

Gilt die Zustimmung nach einem Verkauf weiter?

Ja. Art. 6 Abs. 2 Satz 3 BayBO ordnet ausdrücklich an, dass die Zustimmung auch für und gegen den Rechtsnachfolger des Nachbarn gilt. Die untere Bauaufsichtsbehörde nimmt die Erklärung nach den amtlichen Erläuterungen zu den Bauakten und bewahrt den Nachweis dauerhaft grundstücksbezogen auf.

Die Erklärung ist deshalb keine nur persönliche Absprache zwischen den gegenwärtigen Eigentümern. Bei Kauf, Verkauf oder eigener Bauplanung sollte geprüft werden, ob in der Bauakte eine Abstandsflächen- oder Abstandsübernahme vorhanden ist.

Wer muss unterschreiben?

Das amtliche Formular unterscheidet Alleineigentum und Miteigentum. Gehört das Nachbargrundstück mehreren Personen, ist nach den Erläuterungen erforderlich:

• die Unterschrift sämtlicher Miteigentümer oder
• die Unterschrift eines Miteigentümers, der für die übrigen mit beigefügter Vollmacht handelt.

Der Bauherr trägt nach dem amtlichen Hinweis das Risiko, dass eine ordnungsgemäße Zustimmungserklärung vorliegt. Eigentumsstand und Vertretungsberechtigung sollten deshalb vor Einreichung geprüft werden.

Kann die Zustimmung digital eingereicht werden?

Seit dem 1. Juli 2026 erlaubt § 3 der Digitalen Bauantragsverordnung, die Zustimmung als elektronisches Abbild des unterschriebenen Originals gegenüber der Bauaufsichtsbehörde abzugeben. Die Behörde kann die Vorlage des unterschriebenen Originals verlangen.

Das bedeutet: Die Unterschrift selbst bleibt erforderlich. Eine bloße E-Mail ohne unterschriebene Erklärung ersetzt sie nicht. Das unterschriebene Original sollte mindestens bis zur abschließenden Prüfung des Verfahrens aufbewahrt werden.

Welche Angaben und Pläne braucht das amtliche Formular?

Anlage 5 zum Vollzug der Bauvorlagenverordnung fragt insbesondere ab:

• Bauherr und gegebenenfalls Vertretung,
• Baugrundstück und bauliche Anlage,
• Nachbar und Nachbargrundstück,
• erforderliche und auf dem Baugrundstück einhaltbare Abstandsfläche,
• Tiefe der auf das Nachbargrundstück zu übernehmenden Fläche,
• gegebenenfalls Brandschutzabstände nach Art. 28 Abs. 2 oder Art. 30 Abs. 2 BayBO,
• Eigentums- oder Miteigentumsstellung und Vollmacht,
• Unterschriften von Bauherr und Nachbar.

Für die Abstandsfläche verlangt das Formular eine Plandarstellung im Maßstab 1

mit Grenzverlauf, vorhandenen Gebäuden, geplantem Gebäude und notwendigen Abstandsflächen. Die Darstellung ist durch einen bauvorlageberechtigten Entwurfsverfasser zu erstellen und zu unterschreiben. Maße und betroffene Flächen müssen eindeutig sein.

Löst die Übernahme alle Grenzprobleme?

Nein. Sie sichert nur die konkret bezeichnete Abstandsfläche beziehungsweise den konkret bezeichneten Brandschutzabstand. Unabhängig zu prüfen bleiben:

• planungsrechtliche Baugrenze und Baufenster,
• Zulässigkeit der Nutzung,
• Brandwand und Gebäudeabschluss,
• öffentlich-rechtliche oder private Leitungs- und Wegerechte,
• privatrechtliches Nachbarrecht,
• Betretungs- oder Unterhaltungsrechte für Fassade und Dach,
• Stellplätze, Zufahrt und Entwässerung.

Die Übernahme gibt dem Bauherrn insbesondere nicht automatisch das Recht, das Nachbargrundstück für Bau, Wartung oder Gerüst zu betreten. Solche Rechte benötigen eine eigene Grundlage.

Abstandsflächenübernahme oder Abweichung?

Eine Übernahme nach Art. 6 Abs. 2 und eine Abweichung nach Art. 63 BayBO sind verschiedene Wege:

• Bei der Übernahme bleibt die erforderliche Abstandsfläche in voller Tiefe bestehen; ein Teil wird auf einem anderen Grundstück gesichert.
• Bei einer Abweichung soll die Bauaufsichtsbehörde eine Abweichung von der bauordnungsrechtlichen Anforderung zulassen, wenn die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind.

Fehlt eine Nachbarzustimmung, folgt daraus weder automatisch eine Abweichung noch automatisch die Ablehnung des gesamten Entwurfs. Zuerst sind Planänderung, andere Sicherung und die Voraussetzungen einer Abweichung getrennt zu prüfen.

Prüfreihenfolge vor der Unterschrift

1. Aktuellen Eigentumsstand beider Grundstücke prüfen.
2. Abstandsfläche nach der tatsächlich geltenden BayBO- oder Satzungsregel berechnen.
3. Vorhandene und mögliche Gebäude auf dem Nachbargrundstück eintragen.
4. Übernommene Fläche und zusätzlich erforderliche Flächen eindeutig darstellen.
5. Planungsrecht, Brandschutzabstände und private Rechte getrennt prüfen.
6. Amtliches Formular vollständig ausfüllen; bei Miteigentum alle Unterschriften oder Vollmacht beifügen.
7. Erklärung gesondert gegenüber der unteren Bauaufsichtsbehörde einreichen.
8. Bei digitaler Einreichung das unterschriebene Original für eine mögliche Nachforderung aufbewahren.

Amtliche Quellen und Formular

• BayBO Art. 6 – Abstandsflächen und Abstände
• BayBO Art. 66 – Beteiligung des Nachbarn
• DBauV § 3 – elektronische Einreichung der Zustimmung
• Amtliche Anlage 5 – Zustimmung zur Abstandsflächenübernahme mit Erläuterungen

Stand: 1. September 2026; geprüft wurden die seit 1. Mai 2026 geltende BayBO-Fassung, die seit 1. Juli 2026 geltende DBauV-Regel und das amtliche Formular mit Stand März 2024. Vor einer Zustimmung müssen Fläche, Eigentumsverhältnisse und Folgen für beide Grundstücke am konkreten Plan geprüft werden.

Stand: 01.09.2026