Bauen im Außenbereich nach § 35 BauGBwas zulässig sein kann

8 Min Lesezeit

Zum Inhaltsverzeichnis springen

Im Außenbereich ist Bauen die Ausnahme. Ein Vorhaben kann nach § 35 BauGB zulässig sein, wenn es privilegiert ist, als sonstiges Vorhaben keine öffentlichen Belange beeinträchtigt oder im Bestand unter eine gesetzliche Begünstigung fällt. Ein normales privates Wohnhaus auf einem freien Außenbereichsgrundstück ist regelmäßig nicht privilegiert.

Wann liegt ein Grundstück im Außenbereich?

„Außenbereich“ ist keine Beschreibung für Natur, Ortsrand oder Landwirtschaft, sondern eine planungsrechtliche Einordnung. Der Prüfweg lautet:

1. Bebauungsplan: Liegt das Vorhaben im Geltungsbereich eines qualifizierten oder vorhabenbezogenen Bebauungsplans, richtet sich die Zulässigkeit grundsätzlich nach § 30 BauGB.
2. Innenbereich: Liegt es innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils, kann § 34 BauGB gelten.
3. Außenbereich: Greift weder die maßgebliche Bebauungsplanregel noch § 34, wird das Vorhaben nach § 35 BauGB beurteilt.

Ein Grundstück wird nicht allein dadurch zum Innenbereich, dass es eine Adresse, Zufahrt, Leitung oder einzelne Nachbargebäude hat. Umgekehrt ist eine Fläche am Ortsrand nicht automatisch Außenbereich. Entscheidend sind Planlage, Satzungen und der tatsächliche Bebauungszusammenhang.

Bei einem einfachen Bebauungsplan regelt § 30 Abs. 3 BauGB nur dessen Festsetzungen abschließend; im Übrigen richtet sich die Zulässigkeit weiterhin nach § 34 oder § 35. Deshalb müssen Planzeichnung, Text, Änderungen und räumlicher Zusammenhang gemeinsam gelesen werden. Die Bestandteile und Festsetzungen stehen unter Bebauungsplan verstehen.

Welche drei Gruppen unterscheidet § 35 BauGB?

Der Unterschied zwischen „entgegenstehen“ und „beeinträchtigen“ ist praktisch wichtig: Bei privilegierten Vorhaben ist das gesetzlich anerkannte Außenbereichsinteresse in die Bewertung eingestellt. Sonstige Vorhaben haben diese Vorzugsstellung nicht.

Welche Vorhaben sind privilegiert?

§ 35 Abs. 1 BauGB enthält einen abschließenden Katalog. Dazu gehören unter den jeweils genannten Voraussetzungen insbesondere:

• Vorhaben, die einem land- oder forstwirtschaftlichen Betrieb dienen und nur einen untergeordneten Teil der Betriebsfläche einnehmen,
• Betriebe der gartenbaulichen Erzeugung,
• bestimmte Anlagen der öffentlichen Versorgung, Abwasserwirtschaft und ortsgebundene gewerbliche Betriebe,
• Vorhaben, die wegen besonderer Anforderungen, Auswirkungen oder Zweckbestimmung nur im Außenbereich ausgeführt werden sollen,
• Wind-, Geothermie- und Wasserkraftvorhaben nach den gesetzlichen Maßgaben,
• bestimmte Biomasseanlagen,
• bestimmte Anlagen zur Nutzung solarer Strahlungsenergie,
• bestimmte Wärme- und Batteriespeicheranlagen.

„Privilegiert“ bedeutet nicht „genehmigungsfrei“ und nicht „automatisch zulässig“. Das konkrete Vorhaben muss den jeweiligen Tatbestand vollständig erfüllen, die Erschließung muss ausreichend gesichert sein und öffentliche Belange dürfen ihm nicht entgegenstehen.

Dient ein Wohnhaus einem landwirtschaftlichen Betrieb?

Ein Wohngebäude wird nicht allein durch die Lage auf landwirtschaftlichem Grund privilegiert. Bei § 35 Abs. 1 Nr. 1 muss das Vorhaben dem land- oder forstwirtschaftlichen Betrieb dienen. Dafür sind tatsächlicher Betrieb, betriebliche Funktion, räumliche Zuordnung und Unterordnung zu prüfen. Eine bloße Flächenbewirtschaftung oder der Wunsch, am Betrieb zu wohnen, ersetzt diese Prüfung nicht.

Was sind sonstige Vorhaben?

Alles, was nicht unter § 35 Abs. 1 fällt, wird zunächst als sonstiges Vorhaben nach Abs. 2 geprüft. Dazu gehört typischerweise ein frei geplantes privates Wohnhaus ohne landwirtschaftliche oder andere Privilegierung.

Ein sonstiges Vorhaben kann im Einzelfall zugelassen werden, wenn

1. seine Ausführung oder Benutzung keine öffentlichen Belange beeinträchtigt und
2. die Erschließung gesichert ist.

Das ist kein Anspruch allein deshalb, weil das Grundstück groß genug ist oder Nachbarn zustimmen. Die in § 35 Abs. 3 genannten öffentlichen Belange sind umfassend zu prüfen.

Welche öffentlichen Belange sind besonders wichtig?

§ 35 Abs. 3 BauGB nennt insbesondere folgende Konflikte:

Diese Liste ist gesetzlich mit „insbesondere“ eingeleitet und damit nicht abschließend. Ein positiver Flächennutzungsplan allein begründet noch kein Baurecht; umgekehrt kann sein Widerspruch bei einem sonstigen Vorhaben bereits erheblich sein.

Was bringt § 35 Abs. 4 bei vorhandenen Gebäuden?

§ 35 Abs. 4 begünstigt bestimmte sonstige Vorhaben im Bestand. Wenn der jeweilige Tatbestand vollständig erfüllt ist, können dem Vorhaben drei bestimmte Belange nicht entgegengehalten werden: ein Widerspruch zum Flächennutzungs- oder Landschaftsplan, die Beeinträchtigung der natürlichen Eigenart der Landschaft und die Befürchtung einer Splittersiedlung. Alle anderen öffentlichen Belange und Voraussetzungen bleiben zu prüfen.

Die wichtigsten Fallgruppen sind:

1. Nutzungsänderung eines früher privilegierten landwirtschaftlichen Gebäudes unter mehreren Bedingungen, unter anderem Erhalt der äußeren Gestalt im Wesentlichen, räumlich-funktionaler Hofstellenbezug, Alter des Gebäudes und bei Wohnzwecken die gesetzliche Wohnungsgrenze. Für Bayern gilt zusätzlich die unten erläuterte Fristausnahme.
2. Ersatz eines zulässigerweise errichteten Wohngebäudes durch ein gleichartiges Wohngebäude an gleicher Stelle, wenn die weiteren Voraussetzungen zu Mängeln, bisheriger Eigennutzung und künftigem Eigenbedarf erfüllt sind.
3. Alsbaldiger Wiederaufbau eines zulässigerweise errichteten und durch Brand, Naturereignis oder ein anderes außergewöhnliches Ereignis zerstörten gleichartigen Gebäudes an gleicher Stelle.
4. Änderung oder Nutzungsänderung erhaltenswerter, kulturlandschaftsprägender Gebäude, wenn Verwendung und Gestaltwert erhalten werden.
5. Angemessene Erweiterung eines zulässigerweise errichteten Wohngebäudes auf höchstens zwei Wohnungen unter den gesetzlichen Eigennutzungsbedingungen.
6. Angemessene Erweiterung eines zulässigerweise errichteten gewerblichen Betriebs.

Für Bayern muss § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 BauGB zusammen mit Art. 82 Abs. 6 BayBO gelesen werden: Die bundesrechtliche Bedingung, dass die Aufgabe der bisherigen Nutzung höchstens sieben Jahre zurückliegt, ist in Bayern nicht anzuwenden. Davon zu unterscheiden ist § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 Buchst. d BauGB. Das Gebäude muss weiterhin vor mehr als sieben Jahren zulässigerweise errichtet worden sein.

Drei Beispiele

1. Freies Grundstück außerhalb des Dorfs

Geplant ist ein Einfamilienhaus ohne Bezug zu einem privilegierten Betrieb. Das Vorhaben ist regelmäßig sonstig nach § 35 Abs. 2. Widersprechende Flächennutzungsplanung, Landschaftsbelange und die Erweiterung einer Splittersiedlung können die Zulassung verhindern. Die Nähe zu Leitungen oder einer Straße schafft für sich kein Baurecht.

2. Alte Hofstelle soll zu Wohnungen werden

Zuerst ist zu klären, ob das Gebäude unter den Voraussetzungen des § 35 Abs. 1 Nr. 1 errichtet wurde. Danach werden sämtliche in Bayern anwendbaren Bedingungen des § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 einzeln geprüft, darunter Bausubstanz, äußere Gestalt, zulässige Errichtung vor mehr als sieben Jahren, Hofstellenbezug, Wohnungszahl und Verpflichtung gegen Ersatzbebauung. Die Siebenjahresfrist seit Aufgabe der bisherigen Nutzung gilt in Bayern wegen Art. 82 Abs. 6 BayBO nicht. Ein einzelnes erfülltes Merkmal genügt nicht.

3. Bestehendes Wohnhaus soll größer werden

Eine Erweiterung kann unter § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 5 fallen, wenn das Wohngebäude zulässigerweise errichtet wurde, die Erweiterung angemessen bleibt und die weiteren gesetzlichen Bedingungen erfüllt sind. Eine dritte Wohnung fällt nicht unter diese Fallgruppe.

Was ist eine Außenbereichssatzung?

Nach § 35 Abs. 6 BauGB kann die Gemeinde für bestimmte bebaute Außenbereichslagen eine Satzung erlassen. Voraussetzung sind unter anderem eine Wohnbebauung von einigem Gewicht und ein Bereich, der nicht überwiegend landwirtschaftlich geprägt ist.

Die Satzung macht den Bereich nicht zum Innenbereich und ersetzt keinen Bebauungsplan. Sie kann bei Wohnvorhaben lediglich verhindern, dass bestimmte Darstellungen des Flächennutzungsplans oder die Entstehung beziehungsweise Verfestigung einer Splittersiedlung entgegengehalten werden. Andere Belange und die übrigen Anforderungen bleiben.

Welche Unterlagen gehören in die Vorprüfung?

1. Flurstück, Lageplan und Luftbild.
2. Bebauungspläne, Satzungen und Flächennutzungsplan einschließlich Änderungen.
3. Bauakte und Genehmigungen des Bestands.
4. Nachweis der bisherigen und geplanten Nutzung.
5. Bei Betrieben: Betriebsbeschreibung, Flächen, Funktion und räumlicher Zusammenhang.
6. Erschließung für Zufahrt, Wasser, Abwasser, Energie und Feuerwehr.
7. Natur-, Wasser-, Immissions-, Denkmal- und Landschaftsbelange.
8. Gegenüberstellung von Bestand und Vorhaben mit Grundfläche, Höhe, Nutzung und Versiegelung.

Bei einer tragenden Einzelfrage kann ein Vorbescheid in Bayern sinnvoll sein. Die Frage sollte konkret formuliert werden, etwa zur planungsrechtlichen Zulässigkeit einer genau dargestellten Nutzungsänderung oder Erweiterung. Eine allgemeine Frage „Darf ich hier bauen?“ ist für eine bindende Klärung meist zu unbestimmt.

Amtliche Quellen

• BauGB § 30 – Vorhaben im Geltungsbereich eines Bebauungsplans
• BauGB § 34 – im Zusammenhang bebaute Ortsteile
• BauGB § 35 – Bauen im Außenbereich
• Art. 82 Abs. 6 BayBO – bayerische Fristausnahme für frühere landwirtschaftliche Gebäude

Stand: 1. September 2026. Der Beitrag bildet den allgemeinen Prüfweg der zu diesem Datum amtlich veröffentlichten Vorschriften ab und ersetzt keine rechtliche Prüfung des einzelnen Grundstücks oder Vorhabens.

Stand: 01.09.2026