Dachgaube in Bayernwann genehmigungspflichtig, wann verfahrensfrei?

12 Min Lesezeit

Zum Inhaltsverzeichnis springen

Eine Dachgaube ist eine Änderung des Gebäudes. Sie braucht in Bayern grundsätzlich eine Baugenehmigung (Art. 55 Abs. 1 BayBO), außer ein Tatbestand des Art. 57 BayBO nimmt sie vom Verfahren aus. Für Gauben kommen zwei Fälle in Betracht: der Dachgeschossausbau zu Wohnzwecken einschließlich der Errichtung von Dachgauben (Art. 57 Abs. 1 Nr. 18) und die Gaube im Geltungsbereich einer passenden Satzung (Art. 57 Abs. 2 Nr. 4). Verfahrensfrei heißt nicht rechtsfrei: Gestaltungssatzung, Bebauungsplan, Abstandsflächen, Brandschutz und Denkmalschutz bleiben zu prüfen.

Wann ist eine Dachgaube verfahrensfrei?

Auch eine Gaube, die nachträglich an eine bestehende Wohnung im Dachgeschoss kommt, ist nach Art. 57 Abs. 1 Nr. 18 BayBO verfahrensfrei, wenn Dachkonstruktion und äußere Gestalt im Übrigen gleich bleiben. Das StMB begründet das mit einem Erst-recht-Schluss (Vollzugshinweise BayBO 2025 vom 04.02.2025, S. 11). Die Anzeige nach Abs. 7 gilt auch hier. Abs. 2 Nr. 4 betrifft damit nur noch Gauben an Dachgeschossen, die nicht zu Wohnzwecken genutzt werden.

Gaube beim Dachausbau: Art. 57 Abs. 1 Nr. 18 BayBO

Art. 57 Abs. 1 Nr. 18 BayBO stellt Dachgeschossausbauten zu Wohnzwecken einschließlich der Errichtung von Dachgauben verfahrensfrei, wenn die Konstruktion und die äußere Gestalt des Gebäudes im Übrigen nicht verändert werden. Das Wort „im Übrigen“ bedeutet: Die Gauben selbst dürfen die Gestalt verändern. Alles andere am Äußeren und an der Konstruktion muss unverändert bleiben.

• Der Ausbau ist der Gemeinde nach Art. 57 Abs. 7 BayBO zwei Wochen vor Baubeginn in Textform anzuzeigen. Eine unterlassene oder verspätete Anzeige kann nach Art. 79 Abs. 1 Satz 1 Nr. 14 BayBO als Ordnungswidrigkeit geahndet werden.
• Nr. 18 nennt keine Gebäudeklasse und schließt Sonderbauten nicht aus. Die Genehmigungsfreistellung nach Art. 58 BayBO gilt dagegen nur für Vorhaben, die kein Sonderbau sind.
• Entsteht im Dach kein Wohnraum, trägt Nr. 18 nicht.

Den Dachausbau als Ganzes behandelt Dachgeschossausbau in Bayern: wann verfahrensfrei. Dieser Artikel konzentriert sich auf die Gaube.

Gaube nach Satzung: Art. 57 Abs. 2 Nr. 4 BayBO

Art. 57 Abs. 2 Nr. 4 nennt „Dachgauben und vergleichbare Dachaufbauten“. Der Tatbestand gilt nur im Geltungsbereich einer städtebaulichen Satzung oder einer Satzung nach Art. 81 BayBO, die Regelungen über Zulässigkeit, Standort und Größe der Anlage enthält. Die Gaube muss den Festsetzungen entsprechen. Fehlt eine solche Satzung oder weicht die Gaube ab, greift Abs. 2 Nr. 4 nicht. Die Anzeige nach Abs. 7 bezieht sich dem Wortlaut nach nur auf Ausbauten nach Abs. 1 Nr. 18 und bestimmte Nutzungsänderungen.

Wenn ein Verfahren nötig ist

• Für die Genehmigungsfreistellung nach Art. 58 BayBO gilt: Liegt die Gaube im Geltungsbereich eines Bebauungsplans nach § 30 Abs. 1 oder 2 BauGB, widerspricht sie ihm und den örtlichen Bauvorschriften nicht, ist die Erschließung gesichert und handelt es sich nicht um einen Sonderbau, ist die Änderung genehmigungsfrei gestellt. Die Unterlagen gehen an die Gemeinde. Begonnen werden darf einen Monat nach Vorlage, früher, wenn die Gemeinde schriftlich mitteilt, dass kein Genehmigungsverfahren durchgeführt werden soll.
• Im vereinfachten Verfahren nach Art. 59 BayBO prüft die Bauaufsichtsbehörde Planungsrecht (§§ 29 bis 38 BauGB), Abstandsflächen, örtliche Bauvorschriften nach Art. 81 Abs. 1 und beantragte Abweichungen, außerdem Anforderungen, über die wegen der Baugenehmigung keine eigene Entscheidung ergeht, etwa den Denkmalschutz. Die Art. 62 bis 62b bleiben unberührt.

Mehr zum Ablauf: Bauantrag einreichen und Genehmigungsplanung.

Gestaltungssatzung, Bebauungsplan und Ortsbild

Verfahrensfreiheit ändert nichts an den materiellen Anforderungen (Art. 55 Abs. 2 BayBO). Für Gauben gelten drei Ebenen:

1. Eine Gestaltungssatzung kann bestehen. Gemeinden können nach Art. 81 Abs. 1 Nr. 1 BayBO besondere Anforderungen an die äußere Gestaltung zur Erhaltung des Ortsbildes stellen, etwa zu Gaubenform, Breite und Abstand zu First und Traufe. Art. 81 Abs. 5 nimmt nur die örtlichen Bauvorschriften nach Abs. 1 Nr. 2 bis 6 von Vorhaben nach Art. 57 Abs. 1 Nr. 18 aus. Die Gestaltungssatzung nach Nr. 1 gilt also auch für den verfahrensfreien Dachausbau. Für vor dem 1. Januar 2026 angezeigte Vorhaben gilt nach Art. 83 Abs. 8a die frühere Fassung von Art. 81 Abs. 5 weiter.
2. Der Bebauungsplan kann Dachform, Dachneigung oder Gauben festsetzen. Örtliche Bauvorschriften dürfen nach Art. 81 Abs. 2 BayBO auch im Bebauungsplan stehen. Trifft der Plan zu Gauben nichts, bleiben Gestaltungssatzung und Art. 8 BayBO. Danach dürfen bauliche Anlagen weder selbst verunstaltend wirken noch das Straßen-, Orts- und Landschaftsbild verunstalten.
3. Ohne Satzung und Plan im Innenbereich prüft die Bauaufsicht das Vorhaben am Maßstab von § 34 BauGB, insbesondere wenn die Gaube die Geschosszahl berührt (siehe unten). Grundlagen: § 34 BauGB und Bebauungsplan.

Braucht die Gaube eine Abweichung von einer örtlichen Bauvorschrift oder eine Befreiung vom Bebauungsplan, ist sie nach Art. 63 Abs. 2 BayBO gesondert schriftlich und begründet zu beantragen. Bei verfahrensfreien Bauvorhaben entscheidet darüber nach Art. 63 Abs. 3 Satz 1 die Gemeinde. Hintergrund: Abweichung, Ausnahme und Befreiung.

Abstandsflächen bei Gauben

Die Tiefe der Abstandsfläche bemisst sich nach der Wandhöhe, und diese Regeln gelten für Dachaufbauten entsprechend (Art. 6 Abs. 4 Satz 1 bis 4 BayBO). Eine Gaube kann die maßgebliche Wandhöhe also verändern. Zwei Erleichterungen kennt das Gesetz:

• Untergeordnete Dachgauben bleiben nach Art. 6 Abs. 5a Satz 5 außer Betracht, wenn sie insgesamt höchstens ein Drittel der Breite der Außenwand und jeweils höchstens 5 m in Anspruch nehmen und ihre Ansichtsfläche jeweils nicht mehr als 4 m² beträgt bei einer Höhe von höchstens 2,5 m. Die Regel steht in Absatz 5a, und der gilt nach seinem Satz 1 nur in Gemeinden mit mehr als 250 000 Einwohnern. In allen anderen Gemeinden werden Dachaufbauten nach Abs. 4 Satz 4 wie Wände bemessen. Art. 6 Abs. 6 Satz 2 erwähnt die Gaubenregel. Ob die Bauaufsicht sie auch außerhalb solcher Gemeinden anwendet, sollten Sie vor der Planung klären.
• Bei Gebäuden an der Grundstücksgrenze bleiben die Seitenwände von Dachaufbauten nach Art. 6 Abs. 6 Satz 1 Nr. 3 außer Betracht.

Eine Abstandsfläche verlangt die Bauaufsicht auch bei verfahrensfreien Gauben, sofern keine Ausnahme greift. Rechenweg: Abstandsflächen in Bayern und Abstandsflächen-Rechner.

Gaube und Vollgeschoss

Für die Zahl der Vollgeschosse verweist § 20 Abs. 1 BauNVO auf Landesrecht. In Bayern gilt dafür nach Art. 83 Abs. 6 BayBO die bis 31. Dezember 2007 geltende Fassung von Art. 2 Abs. 5 fort. Eine Gaube vergrößert die Fläche mit nutzbarer Höhe im Dach. Kippt das Dachgeschoss dadurch zum Vollgeschoss, kann eine Festsetzung des Bebauungsplans zur Zahl der Vollgeschosse oder zur GFZ verletzt sein. Die Maße erklärt Vollgeschoss in Bayern, eine erste Einschätzung bietet der Vollgeschoss-Check.

Brandschutz, Rettungsweg und Statik

• Dachgauben und ähnliche Dachaufbauten aus brennbaren Baustoffen müssen nach Art. 30 Abs. 5 Satz 2 Nr. 1 Buchst. b BayBO mindestens 1,25 m von Brandwänden und von Wänden entfernt sein, die anstelle von Brandwänden zulässig sind, sofern diese Wände sie nicht gegen Brandübertragung schützen. Dachaufbauten müssen außerdem so ausgeführt sein, dass Feuer nicht auf andere Gebäudeteile und Nachbargrundstücke übertragen wird (Abs. 5 Satz 1).
• Dient ein Fenster in einer Dachschräge oder einem Dachaufbau als Rettungsweg, darf nach Art. 35 Abs. 4 Satz 2 BayBO seine Unterkante oder ein davor liegender Austritt horizontal höchstens 1 m von der Traufkante entfernt sein. Zum Rettungsweg selbst: Art. 31 Abs. 2 BayBO, ausführlich unter Rettungsfenster in Bayern.
• Aufenthaltsräume brauchen nach Art. 45 Abs. 1 BayBO 2,40 m lichte Höhe, im Dachgeschoss über der Hälfte der Nutzfläche 2,20 m, wobei Raumteile unter 1,50 m außer Betracht bleiben. Das gilt nicht in Wohngebäuden der Gebäudeklassen 1 und 2.
• Für die Gebäudeklasse zählt nach Art. 2 Abs. 3 Satz 2 BayBO das höchstgelegene Geschoss, in dem ein Aufenthaltsraum möglich ist. Ein Ausbau kann die Einstufung verändern, siehe Gebäudeklassen und Brandschutz im Wohngebäude.
• Bautechnische Nachweise sind für verfahrensfreie Bauvorhaben nicht erforderlich (Art. 62 Abs. 1 Satz 2 BayBO). Die Standsicherheit nach Art. 10 BayBO muss trotzdem gegeben sein. Wer Sparren auswechselt oder durchtrennt, braucht dafür eine fachliche Beurteilung.
• Dachschrägenflächen werden nach § 4 WoFlV je nach lichter Höhe voll (ab 2 m) oder zur Hälfte (ab 1 m bis unter 2 m) angerechnet. Eine Gaube kann die anrechenbare Fläche erhöhen, siehe Wohnfläche berechnen.

Denkmalschutz

Wer ein Baudenkmal verändern will, braucht eine Erlaubnis nach Art. 6 Abs. 1 Satz 1 BayDSchG. Das gilt nach Satz 2 auch für Anlagen in der Nähe eines Baudenkmals, wenn sich dies auf Bestand oder Erscheinungsbild auswirken kann. Im Ensemble ist die Erlaubnis nötig, wenn das Erscheinungsbild des Ensembles betroffen sein kann (Satz 3). Ist für die Gaube eine Baugenehmigung nötig, entfällt die Erlaubnis nach Art. 6 Abs. 5 Satz 1 BayDSchG, der Denkmalschutz wird dann im Genehmigungsverfahren geprüft. Bei einer verfahrensfreien oder genehmigungsfrei gestellten Gaube ist die Erlaubnis gesondert einzuholen, siehe Denkmal und Architektur.

Drei Beispiele

Die Fälle sind frei gewählte Beispiele und keine Einzelfallberatung.

Beispiel 1: Ausbau mit zwei Schleppgauben

Ein Einfamilienhaus mit Satteldach soll im Dachgeschoss zwei Zimmer erhalten, dazu kommen zwei Gauben auf der Gartenseite. Dach und Fassade bleiben sonst unverändert, eine Gestaltungssatzung besteht nicht. Das Vorhaben fällt unter Art. 57 Abs. 1 Nr. 18 und ist der Gemeinde zwei Wochen vor Baubeginn anzuzeigen. Zu prüfen bleiben Abstand, Rettungsfenster, Raumhöhe und die Vollgeschosszahl im Bebauungsplan.

Beispiel 2: Gaube größer als der Plan erlaubt

Der Bebauungsplan begrenzt Dachaufbauten auf ein Drittel der Trauflänge. Geplant sind 40 Prozent. Auch wenn der Dachausbau nach Nr. 18 verfahrensfrei ist, widerspricht die Gaube der Festsetzung. Nötig ist ein begründeter Antrag auf Befreiung oder Abweichung, über den die Gemeinde entscheidet (Art. 63 Abs. 2 und 3 BayBO). Alternativ wird die Gaube auf das zulässige Maß verkleinert.

Beispiel 3: Gaube macht das Dach zum Vollgeschoss

Ein Haus mit Erdgeschoss und Obergeschoss steht in einem Plan mit zwei zulässigen Vollgeschossen. Eine breite Gaube vergrößert die Fläche mit ausreichender Höhe im Dach so, dass es als drittes Vollgeschoss zählen kann. Dann liegt ein Konflikt mit dem Bebauungsplan vor, den die Verfahrensfreiheit nicht heilt. Die Gaube wird verkleinert oder es wird eine Befreiung beantragt.

Prüfschema vor der Beauftragung

1. Soll das Dach zu Wohnzwecken ausgebaut werden oder besteht dort schon eine Wohnung? Dann Art. 57 Abs. 1 Nr. 18 prüfen, sonst Satzung nach Abs. 2 Nr. 4 oder Genehmigungsverfahren.
2. Werden Konstruktion oder äußere Gestalt außer der Gaube verändert? Dann trägt Nr. 18 nicht.
3. Gestaltungssatzung und Bebauungsplan der Gemeinde lesen: Gaubenform, Breite, Abstand zu First und Traufe, Dachaufbauten, Vollgeschosse.
4. Abstandsflächen und Grenzlage prüfen.
5. Brandwand, Rettungsfenster, Raumhöhe und Statik prüfen.
6. Denkmal oder Ensemble in der Nähe klären.
7. Anzeige zwei Wochen vor Baubeginn in Textform einreichen oder Bauantrag beziehungsweise Freistellungsunterlagen vorbereiten.
8. Im Zweifel eine Bauvoranfrage stellen. Der Genehmigungs-Check Bayern gibt eine vorläufige Einschätzung zum Verfahrensweg.

Weitere Bauvorhaben im Überblick: Darf ich das bauen? Bauvorhaben in Bayern auf einen Blick

Häufige Fragen

Muss ich den Ausbau mit Dachgauben der Gemeinde anzeigen?

Ja, wenn die Gaube Teil eines Ausbaus nach Art. 57 Abs. 1 Nr. 18 BayBO ist. Die Anzeige erfolgt zwei Wochen vor Baubeginn in Textform (Art. 57 Abs. 7). Für eine Gaube allein nach Abs. 2 Nr. 4 nennt Abs. 7 keine Anzeige.

Brauche ich für eine verfahrensfreie Gaube einen Statiker?

Ein bautechnischer Nachweis ist nach Art. 62 Abs. 1 Satz 2 BayBO nicht vorgeschrieben. Die Standsicherheit nach Art. 10 BayBO bleibt aber Pflicht, bei Eingriffen in das Dachtragwerk ist eine fachliche Beurteilung deshalb sinnvoll.

Was passiert, wenn ich ohne Verfahren oder Anzeige baue?

Die Bauaufsicht kann verlangen, dass ein Bauantrag gestellt wird (Art. 76 Satz 3 BayBO), und die Beseitigung anordnen, wenn nicht auf andere Weise rechtmäßige Zustände hergestellt werden können (Satz 1). Eine fehlende oder verspätete Anzeige kann nach Art. 79 Abs. 1 Satz 1 Nr. 14 BayBO als Ordnungswidrigkeit verfolgt werden. Zum nachträglichen Verfahren: Nachträgliche Baugenehmigung und Schwarzbau.

Darf die Gemeinde Gauben durch Satzung verbieten?

Gestaltungssatzungen nach Art. 81 Abs. 1 Nr. 1 BayBO dürfen Gauben regeln, auch soweit sie als Festsetzung im Bebauungsplan stehen. Sie gelten seit 1. Januar 2026 auch für den Dachausbau nach Nr. 18, weil Art. 81 Abs. 5 sie nicht ausnimmt. Städtebauliche Festsetzungen des Bebauungsplans sind ohnehin einzuhalten (Art. 55 Abs. 2). Welche Grenzen im Einzelfall tragen, hängt vom Satzungstext ab.

Amtliche Quellen

• Art. 57 BayBO, verfahrensfreie Bauvorhaben, besonders Abs. 1 Nr. 18, Abs. 2 Nr. 4 und Abs. 7
• Art. 55 BayBO, Grundsatz der Genehmigungspflicht
• Art. 6 BayBO, Abstandsflächen, besonders Abs. 4, 5a und 6
• Art. 30 BayBO, Dächer
• Art. 63 BayBO, Abweichungen
• Art. 81 BayBO, örtliche Bauvorschriften
• Art. 83 BayBO, Übergangsvorschriften
• Art. 6 BayDSchG, Maßnahmen an Baudenkmälern
• Bayerisches Bauministerium, verfahrensfreie Bauvorhaben

Stand der geprüften BayBO-Fassung: 1. Mai 2026.

Fundstellen in der Fachliteratur

• Siegemund, Basics Dachkonstruktion, Kap. Gauben und Dachfenster (Auswechslungen und Wechsel zur Lastumleitung bei Aussparungen im Sparrenfeld), PDF-S. 22 (Stand: 2020)

Quellen und Prüfung der Beiträge

Stand: 08.11.2026