Darf ich das bauen? Bauvorhaben in Bayern auf einen Blick

Gartenhaus

Ein Gartenhaus ist bis 75 m³ Brutto-Rauminhalt verfahrensfrei, im Außenbereich nur bis 20 m³ und nur ohne Aufenthaltsraum, Toilette und Feuerstätte. An der Grenze gelten zusätzlich 3 m mittlere Wandhöhe und 9 m Länge, ohne Aufenthaltsraum und Feuerstätte.

Art. 57 Abs. 1 Nr. 1 Buchst. a BayBO

Pool, Schwimmbecken

Ein Schwimmbecken ist außerhalb des Außenbereichs ohne Größengrenze verfahrensfrei, im Außenbereich nicht. Bebauungsplan und Baufenster gelten weiter, ein festes Poolhaus wird gesondert geprüft.

Art. 57 Abs. 1 Nr. 10 Buchst. a BayBO

Zaun, Mauer, Sichtschutz, Stützmauer

Zäune, Mauern, Stützmauern und Sichtschutz sind bis 2 m Höhe verfahrensfrei, außer im Außenbereich. Die 2 m gelten an jeder Stelle und für die gesamte Anlage, auch bei Stützmauer mit Aufsatz.

Art. 57 Abs. 1 Nr. 7 Buchst. a BayBO

Terrassenüberdachung

Eine reine Terrassenüberdachung bis 30 m² Fläche ist verfahrensfrei. Mit seitlichen Wänden, auch aus Glas, fällt sie nicht mehr unter diesen Tatbestand.

Art. 57 Abs. 1 Nr. 1 Buchst. g BayBO

Wintergarten

Ein an das Haus angebauter, geschlossener Wintergarten ist regelmäßig genehmigungspflichtig. Nur eine reine Terrassenüberdachung bis 30 m² ohne Seitenwände ist verfahrensfrei.

Art. 55 Abs. 1 und Art. 57 Abs. 1 Nr. 1 Buchst. g BayBO

Garage, Carport

Eine Garage oder ein Carport bis 50 m² ist verfahrensfrei, nicht im Außenbereich und mit höchstens 3 m mittlerer Wandhöhe und 9 m Länge je Grenze. Bebauungsplan, Brandschutz und Satzungen gelten weiter.

Art. 57 Abs. 1 Nr. 1 Buchst. b BayBO

Stellplatz

Stellplätze sind nur herzustellen, wenn die Gemeinde es per Satzung oder Bebauungsplan anordnet, eine gesetzliche Pflicht gibt es nicht mehr. Bei Nutzungsänderung, Dachausbau, weiterer Wohnung im Wohngebäude und Aufstockung, jeweils zu Wohnzwecken, darf sie keine neue Pflicht anordnen.

Art. 47 Abs. 1 Satz 1, Art. 81 Abs. 1 Nr. 4 Buchst. b und Abs. 2 Satz 1 BayBO

Grenzbebauung

An der Grenze ohne Abstandsfläche dürfen vor allem Garagen und Gebäude ohne Aufenthaltsraum und Feuerstätte stehen, mit 3 m mittlerer Wandhöhe und 9 m Länge je Grenze. Auf dem Grundstück sind diese Bauten zusammen höchstens 15 m lang.

Art. 6 Abs. 7 Satz 1 Nr. 1 und Satz 2 BayBO

Wärmepumpe an der Grenze

Eine Luft-Wärmepumpe ist grundsätzlich verfahrensfrei und braucht bis 2 m Höhe samt Einhausung keine Abstandsfläche zur Grenze. Der Schall muss nach TA Lärm trotzdem eingehalten werden.

Art. 57 Abs. 1 Nr. 2 Buchst. b und Art. 6 Abs. 1 Satz 3 Nr. 4 BayBO

Werbeanlage, Schild

Werbeanlagen bis 1,5 m² Ansichtsfläche sind verfahrensfrei, ebenso Werbung an der Stätte der Leistung bis 10 m Höhe, sofern sie nicht in die freie Landschaft wirkt. Eine Gemeindesatzung kann Werbeanlagen verbieten.

Art. 57 Abs. 1 Nr. 12 Buchst. a und c BayBO

Geländeveränderung, Aufschüttung

Eine Aufschüttung bis 2 m Höhe und 500 m² Fläche ist verfahrensfrei, größere Aufschüttungen sind es nicht. Abgrabungen bis 500 m² Grundfläche und zugleich bis 2 m Tiefe brauchen keine Abgrabungsgenehmigung (Art. 6 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BayAbgrG), ein Einschnitt für ein Bauvorhaben wird mit dem Bauvorhaben geprüft.

Art. 57 Abs. 1 Nr. 9 und Art. 56 Satz 1 Nr. 2 BayBO, Art. 6 BayAbgrG

Spielgeräte, Pergola, Gartenteich

Gartenanlagen, unbedeutende Anlagen wie Pergolen und Wasserbecken bis 100 m³ sind grundsätzlich verfahrensfrei. Gebäude und Einfriedungen sind ausgenommen, ob eine Pergola unbedeutend ist, entscheidet der Einzelfall.

Art. 57 Abs. 1 Nr. 10 Buchst. e, Nr. 16 Buchst. g und Nr. 6 Buchst. g BayBO

Dach und Fassade

PV auf dem Dach

Solaranlagen auf, an und in Dach- und Außenwandflächen sind verfahrensfrei, freistehend im Garten bis 3 m Höhe und 9 m Länge. Bebauungsplan, Gestaltungssatzung und Brandschutz gelten weiter.

Art. 57 Abs. 1 Nr. 3 Buchst. a BayBO

Dachgaube

Eine Dachgaube ist beim Dachgeschossausbau zu Wohnzwecken verfahrensfrei, wenn Konstruktion und Gestalt im Übrigen unverändert bleiben. Ohne Ausbau und ohne passende Satzung braucht sie meist eine Baugenehmigung.

Art. 57 Abs. 1 Nr. 18, Abs. 2 Nr. 4 und Abs. 7 BayBO

Fenster vergrößern, neue Öffnung

Fenster und Türen sind an Gebäuden jeder Gebäudeklasse verfahrensfrei, auch beim Einbau in neue Öffnungen. Bebauungsplan, Satzungen und Denkmalschutz gelten weiter.

Art. 57 Abs. 1 Nr. 11 Buchst. c BayBO

Balkon

Ein nachträglicher Balkon ist nicht verfahrensfrei, üblich ist ein Genehmigungsverfahren. Bei den Abstandsflächen bleibt er außer Betracht, wenn er höchstens ein Drittel der Wandbreite (höchstens 5 m) einnimmt, nicht mehr als 1,50 m vortritt und mindestens 2 m von der gegenüberliegenden Nachbargrenze entfernt bleibt.

Art. 55 Abs. 1 und Art. 6 Abs. 6 Satz 1 Nr. 2 BayBO

Fassadendämmung

Außenwandbekleidungen einschließlich Wärmedämmung sind verfahrensfrei, außer bei Hochhäusern. Bebauungsplan, Satzungen und Denkmalschutz gelten weiter.

Art. 57 Abs. 1 Nr. 11 Buchst. d BayBO

Dachfenster, Dacheindeckung

Bedachungen einschließlich Wärmedämmung sind verfahrensfrei, außer bei Hochhäusern, ebenso Fenster. Bebauungsplan, Satzungen und Denkmalschutz gelten weiter.

Art. 57 Abs. 1 Nr. 11 Buchst. c und e BayBO

Im Haus

Dachgeschoss ausbauen

Ein Dachgeschossausbau zu Wohnzwecken ist verfahrensfrei, wenn Konstruktion und Gestalt im Übrigen unverändert bleiben. Der Ausbau ist der Gemeinde zwei Wochen vor Baubeginn anzuzeigen, Bebauungsplan und Gestaltungssatzung gelten weiter.

Art. 57 Abs. 1 Nr. 18 und Abs. 7 BayBO

Weitere Wohnung, Einliegerwohnung

Eine weitere Wohnung im Bestand ist im Anwendungsbereich des § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB verfahrensfrei, wenn Konstruktion und Gestalt im Übrigen unverändert bleiben. Der Einbau ist der Gemeinde zwei Wochen vor Baubeginn anzuzeigen.

Art. 57 Abs. 1 Nr. 18 und Abs. 7 BayBO

Keller zu Wohnraum

Die Umnutzung eines Kellers zu Wohnraum braucht in der Regel eine Genehmigungsfreistellung oder einen Bauantrag, weil Tageslicht, Raumhöhe und Rettungswege neu zu prüfen sind.

Art. 55 Abs. 1, Art. 57 Abs. 4 Nr. 1 BayBO

Garage zu Wohnraum

Aus einer Garage wird Wohnraum nur durch eine Nutzungsänderung, ein genehmigungsfreier Ausbau darf nicht unterstellt werden. Eine Grenzgarage braucht dabei besondere Sorgfalt, weil die Grenzprivilegierung nur Garagen und Gebäude ohne Aufenthaltsräume und Feuerstätten erfasst.

Art. 55 Abs. 1, Art. 57 Abs. 4 und Art. 6 Abs. 7 BayBO

Nutzungsänderung allgemein

Eine Nutzungsänderung ist grundsätzlich genehmigungspflichtig. Verfahrensfrei ist sie, wenn für die neue Nutzung keine anderen Anforderungen als bisher in Betracht kommen, wobei eine gebietstypisch zulässige Nutzung nur beim Planungsrecht hilft, oder wenn schon die Errichtung verfahrensfrei wäre.

Art. 55 Abs. 1 und Art. 57 Abs. 4 BayBO

Innenwände, tragende Wände

Nichttragende und nichtaussteifende Bauteile sind verfahrensfrei, die Änderung tragender oder aussteifender Bauteile nur innerhalb von Wohngebäuden. Brandschutz und weitere technische Regeln gelten weiter.

Art. 57 Abs. 1 Nr. 11 Buchst. a und b BayBO

Rettungsfenster

Ein neues Fenster ist verfahrensfrei, als Rettungsweg muss es aber mindestens 0,60 m breit und 1 m hoch, von innen zu öffnen und höchstens 1,20 m über der Fußbodenoberkante angeordnet sein. Die Feuerwehr muss es mit ihren Rettungsgeräten erreichen können.

Art. 57 Abs. 1 Nr. 11 Buchst. c, Art. 35 Abs. 4 Satz 1 und Art. 31 Abs. 2 Satz 2 BayBO

Haus erweitern oder ersetzen

Anbau, Aufstockung

Ein Anbau oder eine Aufstockung braucht in der Regel einen Bauantrag, verfahrensfrei sind nur einzelne Tatbestände wie ein selbstständiges Gebäude bis 75 m³. Im Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplans kann die Genehmigungsfreistellung greifen.

Art. 55 Abs. 1, Art. 57 Abs. 1 Nr. 1 Buchst. a und Art. 58 BayBO

Abriss, Beseitigung

Freistehende Gebäude der Gebäudeklassen 1 und 3, verfahrensfreie Anlagen und Anlagen bis 10 m Höhe, die keine Gebäude sind, dürfen verfahrensfrei beseitigt werden, sonst ist der Abriss einen Monat vorher bei Gemeinde und Bauaufsicht anzuzeigen. Bei Baudenkmälern gilt zusätzlich das Denkmalschutzgesetz.

Art. 57 Abs. 5 BayBO, Art. 6 BayDSchG

Neubau Einfamilienhaus

Ein Neubau braucht ein Genehmigungs- oder Freistellungsverfahren. Im Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplans kann die Genehmigungsfreistellung greifen, wenn das Vorhaben dem Plan entspricht, kein Sonderbau ist, die Erschließung gesichert ist und die Gemeinde kein Genehmigungsverfahren verlangt, sonst gilt meist das vereinfachte Verfahren.

Art. 55 Abs. 1, Art. 58 und Art. 59 BayBO

Bauen im Außenbereich

Ein privates Wohnhaus im Außenbereich braucht eine Baugenehmigung, ist regelmäßig nicht privilegiert und nur im Einzelfall zulässig, wenn es öffentliche Belange nicht beeinträchtigt und die Erschließung gesichert ist. Ein vorhandenes Gebäude schafft kein allgemeines Recht auf Umbau oder Ersatzneubau.

Art. 55 Abs. 1 BayBO, § 35 Abs. 1, 2 und 4 BauGB

Schwarzbau nachträglich genehmigen

Eine nachträgliche Baugenehmigung ist möglich, wenn der Bestand nach den heutigen Vorschriften genehmigungsfähig ist. Daneben kann die Bauaufsicht die Beseitigung anordnen, wenn nicht auf andere Weise rechtmäßige Zustände herzustellen sind, die Nutzung untersagen oder einen Bauantrag verlangen.

Art. 68 Abs. 1 Satz 1 und Art. 76 BayBO

Denkmal

Am Baudenkmal selbst braucht eine Beseitigung oder Veränderung grundsätzlich eine Erlaubnis, in seiner Nähe nur, wenn sich das Vorhaben auf Bestand oder Erscheinungsbild des Denkmals auswirken kann. Ist eine Baugenehmigung nötig, entfällt die eigene Erlaubnis und das Denkmalrecht wird im Bauverfahren mitgeprüft.

Art. 6 Abs. 1 Satz 1 bis 3, Abs. 3 und Abs. 5 Satz 1 BayDSchG, Art. 59 Satz 1 Nr. 3 BayBO