Balkon, Dachterrasse und Vorbauten in den Abstandsflächen in Bayern

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Ein Balkon bleibt bei der Bemessung der Abstandsflächen in Bayern außer Betracht, wenn er als untergeordneter Vorbau drei Bedingungen zugleich erfüllt: Er nimmt insgesamt höchstens ein Drittel der Wandbreite ein (jeweils höchstens 5 m), tritt höchstens 1,50 m vor die Außenwand und bleibt mindestens 2 m von der gegenüberliegenden Nachbargrenze entfernt. Das regelt Art. 6 Abs. 6 Satz 1 Nr. 2 BayBO. Für einen nachträglich angebauten Balkon gibt es in Art. 57 BayBO keinen eigenen Tatbestand der Verfahrensfreiheit. Üblicherweise ist daher ein Genehmigungsverfahren nötig.

Was bleibt bei den Abstandsflächen außer Betracht?

Art. 6 Abs. 6 Satz 1 BayBO nennt vier Gruppen, die bei der Bemessung der Abstandsflächen unberücksichtigt bleiben:

Die allgemeine Berechnung der Abstandsflächen und die übrigen Bauteile erklärt Abstandsflächen in Bayern.

Die Maße für Balkone und Vorbauten

Nach Art. 6 Abs. 6 Satz 1 Nr. 2 BayBO müssen alle drei Bedingungen erfüllt sein:

1. Die Vorbauten nehmen insgesamt nicht mehr als ein Drittel der Breite der Außenwand des jeweiligen Gebäudes in Anspruch, höchstens jeweils 5 m.
2. Sie treten nicht mehr als 1,50 m vor diese Außenwand vor.
3. Sie bleiben mindestens 2 m von der gegenüberliegenden Nachbargrenze entfernt.

Das Gesetz spricht von „untergeordneten“ Vorbauten. Ein Balkon, der eine der drei Bedingungen überschreitet, bleibt nicht außer Betracht. Er ist dann bei der Bemessung der Abstandsfläche zu berücksichtigen. Ob eine Abweichung nach Art. 63 BayBO in Betracht kommt, ist ein eigenes Verfahren. Die Grundlagen stehen unter Abweichung, Ausnahme und Befreiung.

Sind mehrere Balkone an einer Wand vorhanden, zählt nach dem Wortlaut die Summe („insgesamt“) gegen das Drittel der Wandbreite.

Die Seitenwände eines Vorbaus bleiben bei Gebäuden an der Grundstücksgrenze nach Nr. 3 außer Betracht. Für die Brandwand gilt zusätzlich Art. 28 Abs. 10 BayBO: Die Brandwandpflicht für Gebäudeabschlusswände nach Art. 28 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 und Satz 2 greift nicht für seitliche Wände von Vorbauten nach Art. 6 Abs. 6 Satz 1 Nr. 2, wenn diese vom Nachbargebäude oder von der Nachbargrenze einen Abstand in Höhe ihrer Ausladung einhalten, mindestens 1 m. Das Bayerische Bauministerium stellt in den häufig gestellten Fragen zur BayBO (Stand November 2023, Frage 3.1.12) klar, dass Art. 28 Abs. 10 nur Vorbauten mit Wänden betrifft, etwa Erker, nicht durchgehende Balkone ohne Wände.

Balkon, Dachterrasse und Loggia im Unterschied

Die Einstufung als Gebäudeteil ohne eigene Gebäudeklasse stammt aus Frage 1.1.8 der BayBO-Fragen: Ein an ein bestehendes Gebäude angebauter Balkon teilt die Gebäudeklasse des Gebäudes. Das Gesetz selbst enthält zur Dachterrasse in Art. 6 Abs. 6 keine Regel. Bei jedem Vorhaben mit begehbarer Dachfläche an der Grenze ist die Wandhöhe nach Art. 6 Abs. 4 BayBO sorgfältig zu ermitteln, bevor geplant wird.

Balkon nachträglich anbauen: Verfahren

Der Anbau ist eine Änderung des Gebäudes. Nach Art. 55 Abs. 1 BayBO bedarf die Änderung von Anlagen der Baugenehmigung, soweit Art. 56 bis 58, 72 und 73 nichts anderes bestimmen.

• Zur Verfahrensfreiheit: Ein Tatbestand für Balkone steht in Art. 57 Abs. 1 BayBO nicht. Die Balkontür und die Wandöffnung allein sind nach Abs. 1 Nr. 11 Buchst. c verfahrensfrei, das macht den Anbau des Balkons aber nicht verfahrensfrei. Nr. 16 Buchst. g nennt „unbedeutende Anlagen oder unbedeutende Teile von Anlagen“, darunter Terrassen, aber keine Balkone. Ein tragender, verankerter Balkon ist fachlich kaum als unbedeutend anzusehen. Verlassen Sie sich darauf nicht ohne Rückfrage bei der Bauaufsicht.
• Liegt das Grundstück im Geltungsbereich eines qualifizierten oder vorhabenbezogenen Bebauungsplans, kann nach Art. 58 BayBO die Genehmigungsfreistellung greifen. Voraussetzung ist unter anderem, dass das Vorhaben den Festsetzungen und den örtlichen Bauvorschriften nicht widerspricht, kein Sonderbau vorliegt und die Gemeinde kein Genehmigungsverfahren verlangt. Der Bauherr benachrichtigt die Nachbarn, mit dem Bau darf einen Monat nach Vorlage der Unterlagen bei der Gemeinde begonnen werden.
• In allen anderen Fällen ist ein Bauantrag nötig. Im vereinfachten Verfahren prüft die Bauaufsicht nach Art. 59 BayBO unter anderem die Zulässigkeit nach den §§ 29 bis 38 BauGB und die Abstandsflächen nach Art. 6, außer bei Sonderbauten. Ob bei einem angebauten Balkon auf Anforderungen an die bautechnischen Nachweise verzichtet werden kann, entscheidet nach dem Bauministerium die Bauaufsichtsbehörde im Einzelfall (§ 1 Abs. 5 BauVorlV).

Ob ein Bauantrag einzureichen ist, klärt der Genehmigungs-Check Bayern vorläufig. Dabei gilt immer: Verfahrensfreiheit oder Freistellung entbinden nach Art. 55 Abs. 2 BayBO nicht von den materiellen Anforderungen.

Bebauungsplan: Baugrenze und Baulinie

Auch wenn die Abstandsflächen eingehalten sind, kann der Bebauungsplan den Balkon begrenzen. Nach § 23 Abs. 3 BauNVO dürfen Gebäude und Gebäudeteile eine festgesetzte Baugrenze nicht überschreiten. Ein Vortreten von Gebäudeteilen in geringfügigem Ausmaß kann zugelassen werden, und der Bebauungsplan kann weitere Ausnahmen nach Art und Umfang vorsehen. Bei einer Baulinie gilt nach § 23 Abs. 2 BauNVO sinngemäß, dass ein Vor- oder Zurücktreten in geringfügigem Ausmaß zugelassen werden kann.

Was „geringfügig“ ist, sagt die Verordnung nicht in Zentimetern. Es kommt auf den Einzelfall und die Festsetzungen an. Mehr dazu unter Baugrenze und Baufenster überschreiten. Gemeindliche Satzungen und die Gestaltungsvorgaben des Orts können zusätzliche Grenzen setzen.

Umwehrung, Wohnfläche und öffentlicher Grund

• Nach Art. 36 Abs. 1 Nr. 1 BayBO sind Flächen zu umwehren, die zum Begehen bestimmt sind und unmittelbar an mehr als 0,50 m tiefer liegende Flächen angrenzen. Dächer, die zum Aufenthalt von Menschen bestimmt sind, nennt Nr. 2, das trifft auf eine Dachterrasse zu. Die Umwehrung muss nach Abs. 2 ausreichend hoch und fest sein. Einzelheiten stehen unter Geländer und Umwehrungen in Bayern.
• Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen gehören nach § 2 Abs. 2 Nr. 2 WoFlV zur Wohnfläche, wenn sie ausschließlich zur Wohnung gehören. Angerechnet werden sie nach § 4 Nr. 4 WoFlV in der Regel zu einem Viertel, höchstens jedoch zur Hälfte. Die Verordnung gilt unmittelbar für die Wohnflächenberechnung nach dem Wohnraumförderungsgesetz (§ 1 Abs. 1 WoFlV). Rechenweg: Wohnfläche berechnen.
• Ragt ein Balkon in öffentlichen Straßengrund, ist dafür nach dem Handbuch der Münchner Lokalbaukommission eine Sondernutzungserlaubnis nach Art. 18 Abs. 1 BayStrWG nötig. Das Handbuch beschreibt den Münchner Ablauf, die Gemeinden handhaben das vor Ort.

Nachbar und Abstandsflächenübernahme

Der Nachbar wird im Bauantrag nach Art. 66 Abs. 1 BayBO beteiligt: Er erhält Lageplan und Bauzeichnungen zur Zustimmung, die schriftlich erfolgt. Fehlt die Zustimmung, erhält er eine Ausfertigung der Baugenehmigung.

Reicht die Abstandsfläche des Balkons auf das Nachbargrundstück, darf sie sich nur dann dorthin erstrecken, wenn rechtlich oder tatsächlich gesichert ist, dass sie nicht überbaut wird, oder der Nachbar der Bauaufsichtsbehörde schriftlich zustimmt (Art. 6 Abs. 2 Satz 3 BayBO). Diese Zustimmung gilt auch für und gegen seinen Rechtsnachfolger. Die Folgen erklärt Abstandsflächenübernahme in Bayern.

Drei Beispiele

Die Zahlen sind frei gewählt und zeigen nur den Rechenweg.

Beispiel 1: Balkon innerhalb der Maße

Ein Wohnhaus hat eine 12 m breite Außenwand. Ein Drittel sind 4 m. Der Balkon ist 3 m breit, 1,40 m tief und liegt 6 m von der gegenüberliegenden Nachbargrenze entfernt. Alle drei Bedingungen aus Art. 6 Abs. 6 Satz 1 Nr. 2 sind erfüllt, der Balkon bleibt außer Betracht. Bebauungsplan und Verfahren sind trotzdem zu klären.

Beispiel 2: Balkon zu tief

Derselbe Balkon ist 1,80 m tief. Die Tiefe von 1,50 m ist überschritten, der Balkon bleibt bei der Abstandsfläche nicht außer Betracht. Die Abstandsfläche wird dann ab seiner Vorderkante gemessen. Liegt sie danach nicht mehr ganz auf dem eigenen Grundstück, muss der Balkon entweder zurückgenommen, mit einer Abweichung nach Art. 63 BayBO beantragt oder mit einer Abstandsflächenübernahme des Nachbarn gesichert werden.

Beispiel 3: Wohnfläche

Ein Balkon hat 12 m² Grundfläche. Im Regelfall wird ein Viertel angerechnet, also 3 m². Der Höchstansatz von der Hälfte wären 6 m². Welcher Ansatz gilt, hängt vom Einzelfall und der Vereinbarung ab.

Prüfschema vor dem Anbau

1. Wandbreite messen und ein Drittel bilden, Balkonbreite und Tiefe festlegen.
2. Abstand zur gegenüberliegenden Nachbargrenze auf mindestens 2 m prüfen.
3. Bebauungsplan lesen: Baugrenze, Baulinie, örtliche Bauvorschriften.
4. Verfahren klären: Genehmigungsfreistellung im Planbereich oder Bauantrag.
5. Standsicherheit und Befestigung am Bestand prüfen lassen.
6. Umwehrung, Entwässerung und Abdichtung planen.
7. Nachbarn früh informieren, bei Bedarf Zustimmung oder Abstandsflächenübernahme einholen.
8. Bei Überschreitung der Maße Abweichung nach Art. 63 BayBO vorab mit der Bauaufsicht besprechen.

Weitere Bauvorhaben im Überblick: Darf ich das bauen? Bauvorhaben in Bayern auf einen Blick

Häufige Fragen

Wie weit darf ein Balkon in Bayern auf die Grundstücksgrenze zugehen?

Nach Art. 6 Abs. 6 Satz 1 Nr. 2 Buchst. c BayBO muss ein Balkon, der außer Betracht bleiben soll, mindestens 2 m von der gegenüberliegenden Nachbargrenze entfernt bleiben. Ein geringerer Abstand ist nur mit einer Abweichung oder besonderen Regelungen möglich.

Braucht ein nachträglich angebauter Balkon eine Baugenehmigung?

In der Regel ja. Art. 57 BayBO enthält keinen Tatbestand für Balkone. Im Bereich eines Bebauungsplans kann eine Genehmigungsfreistellung nach Art. 58 BayBO in Betracht kommen.

Zählt ein Balkon zur Wohnfläche?

Ja, anteilig. Nach § 4 Nr. 4 WoFlV werden Balkone in der Regel zu einem Viertel, höchstens zur Hälfte angerechnet.

Gilt die Regel auch für Dachterrassen?

Art. 6 Abs. 6 BayBO nennt Balkone und Erker, nicht Dachterrassen. Wie eine Dachterrasse abstandsflächenrechtlich zu behandeln ist, hängt von der Bauform ab und sollte vor der Planung mit der Bauaufsicht geklärt werden.

Amtliche Quellen

• Art. 6 BayBO, Abstandsflächen und Abstände
• Art. 28 BayBO, Brandwände
• Art. 36 BayBO, Umwehrungen
• Art. 55 BayBO, Grundsatz
• Art. 57 BayBO, Verfahrensfreie Bauvorhaben
• Art. 58 BayBO, Genehmigungsfreistellung
• Art. 59 BayBO, Vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren
• Art. 63 BayBO, Abweichungen
• Art. 66 BayBO, Beteiligung des Nachbarn
• § 23 BauNVO, Überbaubare Grundstücksfläche
• §§ 2 und 4 WoFlV, Wohnfläche
• Bayerisches Bauministerium, BayBO Häufig gestellte Fragen

Stand der geprüften BayBO-Fassung: 1. Mai 2026.

Fundstellen in der Fachliteratur

• Landeshauptstadt München, Lokalbaukommission, Der vollständige Bauantrag, Teil 1: Bauantrag und Verfahren, S. 25 (Sondernutzung, Balkone über öffentlichem Grund) (Stand: 2023)

Quellen und Prüfung der Beiträge

Stand: 03.11.2026