Sonderbau in BayernIst Ihr Vorhaben betroffen und was folgt daraus?

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Ob ein Vorhaben ein Sonderbau ist, hängt von seiner Nutzung und von Kennzahlen wie Personenzahl, Betten, Gastplätzen oder Fläche ab. Die Antwort bestimmt, welches Verfahren gilt, welche Nachweise geprüft werden und wie früh Sie die Bauaufsichtsbehörde einbinden sollten.

Kurzantwort

Ein Sonderbau ist eine Anlage oder ein Raum besonderer Art oder Nutzung, der einen der 21 Tatbestände aus Art. 2 Abs. 4 BayBO erfüllt. Ein einziger Treffer genügt. Für private Bauherren kommen meist diese Fälle vor:

• Kita oder Tagespflegeeinrichtung mit mehr als zehn betreuten Personen (Nr. 14)
• Gaststätte oder Café mit mehr als 100 Gastplätzen, wenn sie ausschließlich im Erdgeschoss liegt, sonst schon ab mehr als 60 Gastplätzen in Gebäuden (Nr. 8)
• Pflege-WG oder betreutes Wohnen, wenn Nutzungseinheiten für Menschen mit eingeschränkter Selbstrettungsfähigkeit einzeln für mehr als sechs Personen, für Personen mit Intensivpflegebedarf oder bei gemeinsamem Rettungsweg für insgesamt mehr als zwölf Personen bestimmt sind (Nr. 11)
• Verkaufsstätte mit mehr als 800 m² Verkaufsräumen und Ladenstraßen, bei erdgeschossigen Verkaufsstätten mehr als 2.000 m² (Nr. 4)
• Versammlungsstätte, deren Versammlungsräume mit gemeinsamen Rettungswegen insgesamt mehr als 200 Besucher fassen (Nr. 7 Buchst. a)

Der Wortlaut sagt durchgehend „mehr als“. Wer genau auf der Schwelle liegt, erfüllt diesen Tatbestand noch nicht. Andere Tatbestände bleiben gesondert zu prüfen.

So prüfen Sie Ihr Vorhaben

• Sonderbau ist keine Gebäudeklasse. Die Gebäudeklasse folgt aus Art. 2 Abs. 3 BayBO, der Sonderbau aus Abs. 4. Beide gelten nebeneinander. Die Gebäudeklassen erklärt Gebäudeklassen in Bayern.
• Maßgeblich ist die vorgesehene Nutzung. Bei der Personenzahl für Räume nach Art. 2 Abs. 4 Nr. 6 zählt nach dem Bauministerium die bestimmungsgemäß vorgesehene Personenzahl, die tatsächliche Aufnahmefähigkeit des Raums ist unerheblich (StMB, BayBO Häufig gestellte Fragen, Stand November 2023, Nr. 1.2.1).
• Flächen sind Brutto-Grundflächen, soweit nichts anderes geregelt ist (Art. 2 Abs. 6 BayBO).
• Nr. 21 erfasst Anlagen und Räume, die nicht aufgeführt sind, aber mit vergleichbaren Gefahren verbunden sind. Wohngebäude, die keine Hochhäuser sind, nimmt sie aus.

Der Katalog für typische Bauherrenvorhaben

Die Tabelle gibt die Tatbestände wieder, die bei Kita, Gastronomie, Pflege, Handel, Versammlung und Beherbergung häufig vorkommen. Es fehlen unter anderem Hochhäuser (Nr. 1), bauliche Anlagen über 30 m (Nr. 2), Regale (Nr. 19), Stoffe mit Explosions- oder erhöhter Brandgefahr (Nr. 20) sowie Justizvollzug, Freizeitparks und fliegende Bauten (Nr. 16 bis 18).

Quelle: Art. 2 BayBO, Abs. 4. Die Tabelle fasst den Wortlaut zusammen. Für eine Genehmigung zählt der amtliche Text.

Beispiele

Was ein Sonderbau für Ihr Verfahren bedeutet

Bei Sonderbauten prüft die Bauaufsichtsbehörde im Baugenehmigungsverfahren nach Art. 60 BayBO. Das vereinfachte Verfahren nach Art. 59 BayBO gilt „außer bei Sonderbauten“.

Das heißt für Sie:

• Die Behörde prüft mehr, nämlich alle Anforderungen der BayBO.
• Eine Genehmigungsfreistellung gibt es nicht. Art. 58 Abs. 1 Satz 1 BayBO gilt nur für bauliche Anlagen, die kein Sonderbau sind.
• Eine Genehmigungsfiktion gibt es nicht. Art. 68 Abs. 2 BayBO knüpft sie an das vereinfachte Verfahren nach Art. 59.
• Die Bauaufsichtsbehörde kann im Einzelfall weitergehende Anforderungen stellen (Art. 54 Abs. 3 BayBO), soweit keine Sonderbauverordnung nach Art. 80 Abs. 1 Nr. 4 BayBO besteht. Umgekehrt müssen Sonderbauten einzelne Anforderungen aus dem Zweiten und Dritten Teil der BayBO nicht erfüllen, soweit das wegen der besonderen Art oder Nutzung oder wegen anderer besonderer Anforderungen nicht erforderlich ist (Art. 54 Abs. 3 Satz 2 BayBO). Im Brandschutznachweis ist dann anzugeben, warum es der Einhaltung nicht bedarf (§ 11 Abs. 2 Satz 2 BauVorlV).
• Für manche Nutzungen gibt es eigene Verordnungen. Die Bayerischen Technischen Baubestimmungen (BayTB, Ausgabe November 2025, A 2.1.18) führen unter anderem die Versammlungsstättenverordnung, die Beherbergungsverordnung und die Bayerische Verkaufsstättenverordnung auf. Für Schulen und für Wohnformen für Menschen mit Pflegebedürftigkeit oder Behinderung weisen die BayTB in Bayern keine eigene Regelung aus (A 2.2.2.5 und A 2.2.2.6). Dort stützt die Behörde Anforderungen auf Art. 54 Abs. 3 BayBO, das Bauministerium nennt dafür auch Kindergärten und Pflegeeinrichtungen (StMB, BayBO Häufig gestellte Fragen, Stand November 2023, Nr. 3.3.4).

Die Abläufe im Überblick: Baugenehmigung in Bayern.

Nachweise, Prüfung und Bauüberwachung

Bei Sonderbauten verlangt die Bauvorlagenverordnung zusätzliche Angaben, soweit sie für die Beurteilung erforderlich sind (§ 11 Abs. 2 BauVorlV). Dazu gehören etwa Zahl und Art der Nutzer, Rettungswegbreiten und -längen, Brandmelde-, Alarmierungs- und Löschanlagen, Sicherheitsstromversorgung, Löschwasserversorgung sowie Feuerwehrplan und Brandschutzordnung.

Brandschutznachweis

Nach Art. 62b Abs. 2 BayBO muss er bei Sonderbauten durch einen Prüfsachverständigen für Brandschutz bescheinigt sein oder bauaufsichtlich geprüft werden. Das Bauministerium beschreibt die Wahl als Wahlrecht des Bauherrn (StMB, BayBO Häufig gestellte Fragen, Stand November 2023, Nr. 5.12). Die allgemeinen Grundlagen beschreibt Brandschutz im Wohngebäude in Bayern.

Standsicherheitsnachweis

Fällt ein Sonderbau unter die Fälle des Art. 62a Abs. 2 BayBO, muss der Nachweis durch die Bauaufsichtsbehörde, einen Prüfingenieur oder ein Prüfamt geprüft sein. Eine bloße Bescheinigung genügt dann nicht (Art. 62a Abs. 2 Satz 2 BayBO). Ausnahmen regelt Art. 62a Abs. 2 Satz 3.

Zeitpunkte

• Vor Baubeginn müssen der Bauaufsichtsbehörde die Bescheinigungen nach Art. 62a Abs. 2 und Art. 62b Abs. 2 BayBO vorliegen (Art. 68 Abs. 6 Nr. 2 BayBO).
• Während des Baus überwachen die Bauaufsichtsbehörde, der Prüfingenieur, das Prüfamt oder der Prüfsachverständige die Bauausführung hinsichtlich der geprüften oder bescheinigten Nachweise (Art. 77 Abs. 2 Satz 1 BayBO).
• Die Aufnahme der Nutzung ist mindestens zwei Wochen vorher anzuzeigen, mit den Bescheinigungen der Prüfsachverständigen über die ordnungsgemäße Bauausführung (Art. 78 Abs. 2 BayBO).

Umbau und Nutzungsänderung

Maßgeblich ist die vorgesehene Nutzung. Wer ein Büro in eine Kita, eine Wohnung in eine Pension oder ein Ladenlokal in eine größere Gaststätte umbaut, kann damit erstmals einen Katalogtatbestand erfüllen. Die Nutzungsänderung ist nach Art. 55 Abs. 1 BayBO grundsätzlich genehmigungspflichtig, soweit Art. 57 Abs. 4 BayBO keine Verfahrensfreiheit anordnet. Wird dadurch ein Sonderbau, richtet sich das Verfahren nach Art. 60, und die Nachweise nach Art. 62a und 62b sind zu führen. Die Prüfung der alten und neuen Nutzung beschreibt Nutzungsänderung in Bayern.

Bei einem bestehenden Sonderbau kommt es auf das Vorhaben an: Eine Änderung, die die für die Sonderbaueigenschaft maßgeblichen Elemente unberührt lässt, fällt unter Art. 59. Greift sie in das Rettungswegkonzept ein, gilt Art. 60 (StMB, BayBO Häufig gestellte Fragen, Stand November 2023, Nr. 4.2.1). Der Kommentar sieht es ebenso: Art. 60 gilt, wenn die Änderung die für die Sonderbaueigenschaft maßgeblichen Eigenschaften wie Brandschutz oder Standsicherheit berührt (Busse/Kraus, Art. 2 Rn. 369, mit BayVGH, Urteil vom 25.11.2010, BauR 2011, 1644).

Zur Kita im Besonderen: Kita bauen in Bayern.

Was das für die Planung bedeutet

1. Nutzung und Kennzahlen früh festlegen: Personenzahl, Betten, Gastplätze, Flächen, Geschosse.
2. Die Tatbestände abgleichen, bei Grenzwerten die Zählweise klären (Brutto-Grundfläche, Nutzungseinheit, gemeinsame Rettungswege).
3. Bei Sonderbau Verfahren nach Art. 60 einplanen und die Nachweise für Brandschutz und Standsicherheit mit Prüfung vorsehen.
4. Entscheiden, ob der Brandschutznachweis bescheinigt oder behördlich geprüft werden soll.
5. Mehranforderungen nach Art. 54 Abs. 3 BayBO früh mit der Bauaufsichtsbehörde besprechen.

Häufige Fragen

Ist eine Kita ein Sonderbau?

Tageseinrichtungen für Kinder sind es nach Nr. 14, wenn mehr als zehn Personen betreut werden.

Ab wie vielen Gastplätzen ist eine Gaststätte ein Sonderbau?

Nach Nr. 8 bei mehr als 100 Gastplätzen, wenn sie ausschließlich im Erdgeschoss liegt, sonst bei mehr als 60 Gastplätzen in Gebäuden. Im Freien liegt die Schwelle bei mehr als 1.000 Gastplätzen.

Ist ein Sonderbau dasselbe wie Gebäudeklasse 5?

Nein. Gebäudeklasse und Sonderbau sind getrennte Einstufungen, die nebeneinander gelten.

Braucht ein Sonderbau immer einen Prüfsachverständigen?

Der Brandschutznachweis muss bei Sonderbauten bescheinigt oder bauaufsichtlich geprüft werden (Art. 62b Abs. 2). Entweder bescheinigt also ein Prüfsachverständiger für Brandschutz, oder die Behörde prüft.

Was ändert sich im Genehmigungsverfahren bei einem Sonderbau?

Es gilt das Baugenehmigungsverfahren nach Art. 60 mit voller Prüfung der BayBO. Genehmigungsfreistellung und Genehmigungsfiktion gibt es nicht.

Amtliche Quellen

• Art. 2 BayBO, Begriffe, Abs. 3 Gebäudeklassen, Abs. 4 Sonderbauten, Abs. 6 Flächen
• Art. 54 BayBO, Aufgaben und Befugnisse der Bauaufsichtsbehörden, Abs. 3
• Art. 59 BayBO, Vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren
• Art. 60 BayBO, Baugenehmigungsverfahren
• Art. 62b BayBO, Brandschutznachweis
• Bauvorlagenverordnung (BauVorlV)
• Bayerische Technische Baubestimmungen (BayTB), Ausgabe November 2025
• Bayerisches Bauministerium, BayBO Häufig gestellte Fragen, Stand November 2023 und damit vor der Fassung 2026, die Artikelnummern der Fragen können abweichen

Stand der geprüften BayBO-Fassung: 1. Mai 2026.

Quellen und Prüfung der Beiträge

Stand: 08.11.2026