Bauen auf dem HofAustragshaus, Haus für den Nachfolger, Wohnen im Stall

12 Min Lesezeit

Zum Inhaltsverzeichnis springen

Diese Frage höre ich in der Hallertau oft. Die Eltern wollen ins Austragshaus, die Tochter übernimmt den Hof, der Sohn möchte auch auf dem eigenen Grund bauen. Oder der Hof ist schon aufgegeben, und die Geschwister überlegen, wie sie die alte Hofstelle aufteilen. Welcher Weg offen ist, hängt fast immer daran, ob das Grundstück im Außenbereich liegt und ob es noch einen landwirtschaftlichen Betrieb gibt, dem das Haus dient.

Darf ich auf dem Hof ein Austragshaus bauen?

Liegt der Hof außerhalb des Orts, gilt § 35 BauGB. Wohnhäuser sind dort nur in Ausnahmen zulässig. Eine davon ist das Vorhaben, das einem land- oder forstwirtschaftlichen Betrieb dient (§ 35 Abs. 1 Nr. 1 BauGB). Wie die Landratsämter in Bayern das prüfen, steht in der Gemeinsamen Bekanntmachung des Bau- und des Landwirtschaftsministeriums zum Bauen im Rahmen land- und forstwirtschaftlicher Betriebe.

Für das Austragshaus, anderswo Altenteilerhaus genannt, sagt die Bekanntmachung in Nr. 3.3.2:

• Austragswohnraum für den früheren Hofinhaber dient dem Betrieb, wenn sich ein dauerhafter, bei jeder Hofübergabe wiederkehrender Wohnbedarf abzeichnet.
• Bei lange bestehenden Betrieben mit Betriebsleiterwohnung ist das regelmäßig der Fall. Das gilt auch für einen langjährig geführten Nebenerwerb. Ob der Nebenerwerb auf Dauer trägt, prüft das Landratsamt im Einzelfall, deshalb rate ich hier zu einer Bauvoranfrage.
• Ist ein Betriebsleiterwohnhaus zulässig, ist regelmäßig auch ein Austragshaus zulässig.
• Bei einem neu gegründeten Nebenerwerbsbetrieb verlangt das Landratsamt einen notariell beglaubigten Hofübergabevertrag. Ist der Betrieb auf Dauer tragfähig, kann der Wohnbedarf des künftigen Hofnachfolgers schon vor der Übergabe anerkannt werden. Das gilt vor allem, wenn er fachlich qualifiziert ist und den Betrieb Schritt für Schritt übernimmt oder in erheblichem Umfang mitarbeitet.

Maßstab ist der vernünftige Landwirt: Würde er für diesen Betrieb ein Haus in dieser Größe bauen, auch mit Rücksicht auf den Außenbereich? Persönliche Wünsche zählen dabei nicht. Ist auf der Hofstelle schon genug Wohnraum für Betriebsleiter und Austrag, gibt es kein weiteres Haus (BayVGH, Beschluss vom 4. Oktober 2017, 1 ZB 15.913, Rn. 6).

Betrieb, Betriebsleiterhaus und Austragshaus: Was ist der Unterschied?

Ein Betrieb im Sinn des § 35 BauGB ist nicht jede Fläche, die bewirtschaftet wird. Die Bekanntmachung verlangt in Nr. 2.4.1 einen auf Dauer angelegten, ernsthaften und wirtschaftlich sinnvollen Betrieb mit einem sachkundigen Leiter. Ein kleiner Umfang schließt das nicht aus. Die Grenze liegt bei der Liebhaberei. Bei manchen Nebenerwerbsformen wie Damtierhaltung oder Fischzucht erkennt die Bekanntmachung ein Wohnhaus im Außenbereich in der Regel nicht an (Nr. 3.3.1).

Nicht privilegiert ist zusätzlicher Wohnraum für weitere Familienangehörige (Bek. Nr. 3.3.3). Weiterer betrieblicher Wohnraum ist nur im Einzelfall möglich, etwa für einen Vollerwerbsbetrieb, der dauerhaft mehr als eine halbe zusätzliche Arbeitskraft braucht und keine andere Wohnmöglichkeit hat. Die Zuordnung zum Betrieb sichert dann eine Grunddienstbarkeit.

Wie groß darf ein Austragshaus sein, und wo darf es stehen?

Eine feste Quadratmeterzahl steht weder im Gesetz noch in der Bekanntmachung. Die Bekanntmachung nennt in Nr. 3.3.4 diese Punkte:

• Zuerst prüft das Landratsamt, ob sich der Wohnraum durch Umbau oder Anbau im Bestand schaffen lässt.
• Das Haus muss im räumlich-funktionalen Zusammenhang mit der Hofstelle stehen, also bei den Betriebsgebäuden.
• Ein überdimensioniertes Haus ohne Bezug zum konkreten Betrieb verliert die dienende Funktion.
• Als Orientierung für die Größe des Austrags nennt sie die Wohnflächen des früheren Wohnungsbaurechts und, wenn sie großzügiger sind, die der bayerischen Wohnraumförderung. Wohnbedarf einer Pflegeperson und Fläche für Barrierefreiheit können dazukommen.

Nach § 35 Abs. 5 BauGB ist jedes Vorhaben im Außenbereich flächensparend und schonend auszuführen. Die Zufahrt muss befahrbar und gegenüber dem Rechtsträger der Bauaufsichtsbehörde rechtlich gesichert sein (Art. 4 Abs. 3 BayBO). Bei einzeln gelegenen Höfen kann je nach Lage ein Feldweg genügen (Bekanntmachung Nr. 3).

Was passiert mit dem Austragshaus bei Übergabe, Leerstand oder Verkauf?

Das Austragshaus bleibt an den Betrieb gebunden. Dafür bestellen Sie zugunsten des Trägers der Bauaufsichtsbehörde eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit im Grundbuch. Sie gibt der Behörde ein Mitspracherecht bei der Nutzung (Bek. Nr. 3.3.2 Satz 12 und 13). Erst diese Sicherung erfüllt die Voraussetzungen der Privilegierung (BayVGH, 1 ZB 15.913, Rn. 10).

Steht das Haus vorübergehend leer, darf es anders genutzt werden, etwa als Ferienwohnung oder von anderen Familienangehörigen (Satz 10 und 11). Wird das Austragshaus vom Hof abgetrennt, durch Teilung des Grundstücks oder Wohnungseigentum, gibt es keinen Anspruch auf ein zweites Austragshaus (Satz 14). Daran sollten Sie denken, bevor ein Haus aus dem Betrieb verkauft oder an ein Kind ohne Hofübernahme übertragen wird.

Kann ich für mein Kind bauen, das den Hof nicht übernimmt?

Im Außenbereich meistens nicht. Ein Wohnhaus ohne Betriebsbezug ist ein sonstiges Vorhaben nach § 35 Abs. 2 BauGB. Nach Nr. 4 der Bekanntmachung kann ein neues Wohngebäude wegen der Gefahr einer Splittersiedlung regelmäßig nicht gestattet werden. Das ist der schwierigste Weg. Vor einem Bauantrag sollte hier eine Bauvoranfrage stehen.

Realistischer sind diese Wege.

• Bauland im Ort. Liegt ein Teil der Flächen im Zusammenhang bebauter Ortsteile, gilt § 34 BauGB. Dort ist ein Wohnhaus zulässig, wenn es sich einfügt. Mehr dazu im Artikel § 34 BauGB.
• Ein Bebauungsplan. Die Gemeinde kann Flächen am Ortsrand überplanen. Das ist ihre Entscheidung, ein Anspruch besteht nicht.
• Eine Außenbereichssatzung. Für bebaute Bereiche, die nicht überwiegend landwirtschaftlich geprägt sind und eine Wohnbebauung von einigem Gewicht haben, kann die Gemeinde eine Satzung nach § 35 Abs. 6 BauGB erlassen. Wohnhäusern kann dort dann nicht mehr entgegengehalten werden, dass der Flächennutzungsplan Landwirtschaft darstellt oder eine Splittersiedlung entsteht oder sich verfestigt. Die übrigen Belange bleiben. Die Satzung gilt nur für den bebauten Bereich. Ein Haus am Rand, das die Bebauung in die freie Flur hinaus erweitert, deckt sie in der Regel nicht. Maßgeblich ist, wie die Gemeinde den Geltungsbereich festlegt.
• Umbau eines alten Hofgebäudes. Der Stall oder Stadel wird zu Wohnungen, siehe nächster Abschnitt.
• Erweiterung eines bestehenden Wohnhauses auf höchstens zwei Wohnungen (§ 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 5 BauGB), wenn die Erweiterung angemessen ist. Für die zweite Wohnung muss das Haus vom bisherigen Eigentümer oder seiner Familie selbst genutzt werden.

Der Bau-Turbo nach § 246e BauGB hilft im Außenbereich nur im räumlichen Zusammenhang mit beplanten oder bebauten Flächen (Abs. 3). Er braucht außerdem die Zustimmung der Gemeinde und gilt nur für Vorhaben, über die bis Ende 2030 entschieden wird (Abs. 1 Satz 1, Abs. 4).

Kann ich Stall oder Scheune zu Wohnungen umbauen?

Häufig ja. Für frühere landwirtschaftliche Gebäude gilt § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 BauGB. Wichtig sind diese Bedingungen:

• Das Gebäude wurde für einen landwirtschaftlichen Betrieb zulässig errichtet, vor mehr als sieben Jahren, und ist erhaltenswert.
• Die äußere Gestalt bleibt im Wesentlichen gewahrt. Ein Neubau, der nur alte Bauteile einbezieht, gilt nicht als Umbau (Bek. Nr. 5.2).
• Das Gebäude steht im räumlich-funktionalen Zusammenhang mit der Hofstelle. Eine entfernt liegende Feldscheune gehört nicht dazu (Bek. Nr. 5.2).
• Zu Wohnzwecken entstehen neben den bisherigen Wohnungen höchstens fünf Wohnungen je Hofstelle.
• Sie verpflichten sich, keinen Ersatzbau für die aufgegebene Nutzung zu errichten, außer der Betrieb braucht ihn für seine Entwicklung.

Die Frist von sieben Jahren seit Aufgabe der bisherigen Nutzung gilt in Bayern nicht (Art. 82 Abs. 6 BayBO). Auch ein Stall, der schon lange leer steht, kann also noch umgebaut werden, wenn die übrigen Bedingungen erfüllt sind. Mehr zu den Bedingungen steht im Artikel Bauen im Außenbereich, zum Verfahren im Artikel Nutzungsänderung in Bayern.

Ein altes Wohnhaus mit Missständen kann unter Bedingungen durch ein gleichartiges Haus an gleicher Stelle ersetzt werden (§ 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 BauGB). Wer das Haus geerbt hat, muss es nicht selbst genutzt haben, wenn der frühere Eigentümer es lange selbst bewohnt hat. Dann genügt es, dass der Eigentümer oder seine Familie das neue Haus selbst nutzen wird.

Wer macht was bei Teilung und Übergabe?

Die Vermessung beauftragen Sie als Eigentümer selbst. Ich stimme als Architekt die Teilungslinie mit Ihnen ab, damit Zufahrt, Abstandsflächen und spätere Bebauung passen. Abstandsflächen müssen grundsätzlich auf dem eigenen Grundstück liegen (Art. 6 Abs. 2 Satz 1 BayBO). Nach einer Teilung kann eine Grenze plötzlich zu nah am Bestand liegen.

Übergabe, Steuer und Notar: in welcher Reihenfolge?

Ich rate, zuerst das Baurecht zu klären und dann zum Notar und zum Steuerberater zu gehen. Ob und wo gebaut werden darf, bestimmt, wie Sie teilen und übergeben.

Wird ein landwirtschaftliches Grundstück übertragen, braucht das eine Genehmigung nach dem Grundstückverkehrsgesetz (§ 2 Abs. 1 GrdstVG). In Bayern ist sie erst ab einem Hektar nötig oder wenn Gebäude der Hofstelle darauf stehen. Mitgezählt werden Flächen, die der Veräußernde in den drei Jahren davor im Bezirk derselben Kreisverwaltungsbehörde (Landratsamt oder kreisfreie Stadt) genehmigungsfrei veräußert hat (Art. 2 Satz 1 und 2 BayAgrG). Wird der ganze Betrieb an Ehegatten oder Kinder übergeben, ist sie zu erteilen (§ 8 Nr. 2 GrdstVG). Den Antrag stellt in der Regel der Notar.

Verlassen Gebäude oder Flächen den Betrieb, kann das steuerliche Folgen haben. Das beurteilt der Steuerberater. Ich zeige Ihnen früh, welche Variante baulich Gebäude von der Hofstelle trennt.

Wie gehen Sie Schritt für Schritt vor?

1. Lage klären. Liegt das Grundstück im Ort, im Bebauungsplan oder im Außenbereich?
2. Betrieb klären. Gibt es noch einen Betrieb, wer leitet ihn, wer übernimmt ihn, wie viel Wohnraum gibt es schon?
3. Varianten vergleichen. Neubau als Austragshaus, Umbau eines Stalls, Erweiterung des Wohnhauses oder Teilung im Ort.
4. Bauvoranfrage stellen. Im Außenbereich ist ein Vorbescheid oft der sichere erste Schritt, bevor Notar und Steuerberater Verträge vorbereiten.
5. Teilung, Übergabe und Dienstbarkeit vorbereiten. Vermessung, Notar, Grundbuch.
6. Bauantrag. Mit den Unterlagen, die das Landratsamt für den Außenbereich verlangt.

Zwei Beispiele aus meiner Praxis

1. Nebenerwerb im Außenbereich, zwei Schwestern

Der Vater führt einen land- und forstwirtschaftlichen Betrieb im Nebenerwerb. Seine zwei Töchter möchten am Hof wohnen. Nach dem Erstgespräch war klar, dass ein frei geplantes Haus auf dem Acker im Außenbereich der schwierigste Weg ist. Realistisch waren Wohnraum für Betriebsleitung oder Austrag, Umbau und Erweiterung der vorhandenen Gebäude am Hof oder ein Ersatzbau. Für den Acker kam § 246e BauGB in Betracht, aber nur mit Zustimmung der Gemeinde. Dazu der Rat, früh mit Steuerberater und Bauernverband zu sprechen.

2. Geerbte Hofstelle im Ort, zwei Geschwister

Bruder und Schwester haben eine frühere Hofstelle geerbt und wollen fair teilen, vielleicht einen Teil verkaufen. Das Grundstück liegt im unbeplanten Innenbereich nach § 34 BauGB. Die Grundstücksanalyse teilte es in zwei etwa gleich große Hälften von je rund 1.000 m² und zeigte drei Varianten: Abriss und je ein neues Haus, Bestand erhalten plus je ein Neubau, oder je zwei Häuser. Die Analyse war danach die Grundlage für Steuerberater, Vermessung und Notar.

Häufige Fragen

Darf ich für meine Tochter oder meinen Sohn ein Haus auf unserem Grund im Außenbereich bauen?

Nur, wenn das Kind Betriebsleiter oder Hofnachfolger wird und das Haus dem Betrieb dient. Mitarbeit im Betrieb allein reicht nicht. Für Wohnbedürfnisse anderer Familienangehöriger ist privilegiertes Wohnen nicht vorgesehen (Bekanntmachung Nr. 3.3.3). Ein frei stehendes neues Wohnhaus wird dann in der Regel nicht genehmigt (Nr. 4). Wege für Kinder ohne Hofübernahme sind Bauland im Ort, ein Bebauungsplan, eine Außenbereichssatzung oder der Umbau eines alten Hofgebäudes.

Gilt das auch im Nebenerwerb?

Ja, bei einem langjährig geführten Nebenerwerbsbetrieb gilt für den Austrag regelmäßig dasselbe wie im Haupterwerb (Bekanntmachung Nr. 3.3.2 Satz 4). Ob der Betrieb auf Dauer trägt, entscheidet das Landratsamt im Einzelfall, eine Bauvoranfrage klärt das vor dem Bauantrag. Bei einem neu gegründeten Nebenerwerbsbetrieb verlangt die Bekanntmachung einen notariell beglaubigten Hofübergabevertrag (Satz 5).

Was mache ich zuerst: Notar, Steuerberater oder Architekt?

Zuerst klären, was baurechtlich überhaupt geht. Davon hängt ab, wie geteilt, übergeben und vermessen wird. Danach kommen Steuerberater und Notar. Eine steuerliche Beratung gebe ich als Architekt nicht.

Amtliche Quellen

• § 35 BauGB, Bauen im Außenbereich
• § 34 BauGB, Innenbereich
• § 246e BauGB, Bau-Turbo
• Gemeinsame Bekanntmachung, Bauen im Rahmen land- und forstwirtschaftlicher Betriebe, 7. Juli 2021
• Art. 4 BayBO, Bebauung der Grundstücke
• Art. 6 BayBO, Abstandsflächen
• Art. 82 BayBO, Fristausnahme für frühere landwirtschaftliche Gebäude in Abs. 6
• Art. 8 und 12 BayVermKatG, Katastervermessung
• §§ 2 und 8 GrdstVG, Genehmigung der Veräußerung
• Art. 2 BayAgrG, Freigrenzen
• BayVGH, Beschluss vom 04.10.2017, 1 ZB 15.913, Rn. 6 und 10

Stand: 14. November 2026.

Fundstellen in der Fachliteratur und in der Rechtsprechung

• Gemeinsame Bekanntmachung StMB und StMELF, Bauen im Rahmen land- und forstwirtschaftlicher Betriebe, Nr. 2.4.1, 3, 3.1, 3.3.1 bis 3.3.4, 4, 5.1 und 5.2 (Stand: 07.07.2021, BayMBl. Nr. 523, gültig bis 31.12.2031)
• BayVGH, Beschluss vom 04.10.2017, 1 ZB 15.913, Rn. 6 (dienen, vernünftiger Landwirt, ausreichender Wohnraum) und Rn. 10 (Dienstbarkeit sichert die Zuordnung) (Stand: BeckRS 2017, 128023)

Quellen und Prüfung der Beiträge

Seite aktualisiert: 14.11.2026